S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Fi pei E E Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară Strada Iuliu Grozescu nr.2 SAD 1 — CF 403264 — C1 -U19 SAD 2 — CF 403264 — C1 — U20 Data: 31.01.2019 n 1
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Strada Iuliu Grozescu nr.2 1. Identificarea și competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANŢEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2018 - 005667/14.12.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilul Cantină situat în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 ar.30 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - ORDINUL CĂLUGĂRIȚELOR NOTRE DAME DIN TIMIŞOARA 7. Data evaluării — 31.01.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 30.01.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 430528 Timişoara. - Plan de amplasament - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 31.01.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condițiile limitative prezentate în acest raport. Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori față de vreuna din părţile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez, acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilul Cantină situat în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756336, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi față de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în] Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piaţă este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieței, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe. piaţa liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. 4.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.304/2019 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacţie care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potenţiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării, „Și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piaţă deschisă şi concurenţială unde participanţii acționează în mod liber, Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internaţională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune căeste expus pentru vânzare este piaţa în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui acfiv cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanţele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piaţă nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor -5- i |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei -- presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcție de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opţiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanţa (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situaţii speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere -6- i | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. ”Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piaţă este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piaţă puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru, proprietatea imobiliară subiect. Informaţiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care preţurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piaţă. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spaţiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul 7. | | ) | | | | | i i |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferenţă a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 30.01.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietăţii. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 31.01.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - ORDINUL CĂLUGĂRIȚELOR NOTRE DAME DIN TIMIŞOARA 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7348 lei 1.9, Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEYV 103 — Raportare SEV 104 - Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostință de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unci exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu. trebuie utilizată| în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi| publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă. Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; i | Î | i i | | i | | Î i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafaţă de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Conform extras CF 430528 Timişoara, eliberat în baza cererii nr.175120/01.10.2015 dreptul proprietarului este absolut. Deşi extrasul CF este vechi solicitantul certifică faptul de situaţia juridică este neschimbată. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietăţii imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuințe de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2 În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, unități sanitare. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării. Concluzie privînd zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, B.dul 16 Decembrie 1989, nr.30, formată din teren intravilan nr.top.17158 în suprafață de 1.366,00 şi construcţii nr.cad/nr.top CAD Cl, Top 17158 având regim de înălțime S+P, cu suprafața construită la sol de 455,00 mp şi suprafața desfăşurată de 840,00 mp , identificat prin CF 430528 Timişoara. Accesul la imobil se poate face prin curte interioară. Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi plangeu din lemn, acoperișul tip șarpantă cu învelitoare din ţiglă. Starea tehnică a construcției este bună. Clădirea este arnenajată şi are toate dotările pentru scopul în care este folosită adică cantină. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor| bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcţie, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 În cazul de faţă, piaţa imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moşniţa Nouă, aflate în sudul orașului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătraţi (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 -11-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menţinându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunţată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, -IZ-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerţului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziţiona o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar preţurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori, Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) -13- Î | | | 1 | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans genera! de 1,2% la prețurile apartarnentelor, stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1,200 de euro pe metru pătrat Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se util — păstrându-și, astfel, locul în clasamentul naţional al diferenţiază și prin diferențele relativ nici de preț dintre orașelor cu cele raai scumpe apartamente. În oraşul de pe cartiere, valorile medii de listare pentru un apartarnent. Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai variind între un maximum de-1460 de euro pe metrii mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, pătrat și un minirmurn de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel cel raai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul mai rare nivel de pret se găsește, ca și trimestrul trecut, în Bucovina-Simion cel zona Uitracentral-Madicină-Piața Unirii, unde pretențiile Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc şi în vânzătorilor s-au menţinut la același nivel. Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Sagului-Dârnbovița-losefin Steaua (+17), La poluj apus, cele mai accesibile apatamente din LipovelAradului (+0,7%), dar și Complex Studenţesc Timişoara sunt cele. din Sagului-Dâmboviţa- -Dacia-Eiisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). losefin Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1170 de euro pe La fei ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, metru pătrat util. Nu cu mult mai scumpe sunt şi București și Cluj-Napoca, şi în Timişoara au fast loxuințele din Soarefui-Buziaşului (1.180 de aura consemnate trimestrul trecut scăderi de preţuri pe pe metru pătrat), cete din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării segmentul apartarnentelor. Cel mai semnificativ declin -Dorobanţilor- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe (-4,1%) a avut loc în Torontaiului, această zonă fiind urmată metru pătrat) şi, respectiv, Torontalului (1.200 de sura pe de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piaţa Maria [-2,2%) și, metru pătrat util), respectiv, Braytim [-0,6%). De roenționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au „310 de euro pe rnetru pătrat este diferența de preţ dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steauaf 1150€) ” Cartierele cu cele mai mari preturi/mp Preţul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1460€ 1,260€ 1220€ 1220€ 1200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studentesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ta Maria Oiimpia-Stadion Sursa: Analize imobiliare și Imobiliare.ro -I4-
S.C. FIDOX S.R.L Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unci proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații. disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea imai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informații, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piaţă sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -[3-
S.C. FIDOX S.R.L Brasoy Nr.3.304/2019 În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanţare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziţia evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -16- | | ji i | | | | | | | | | | | ) | i i
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plăţile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcţii noi sau construcții relativ nou construite; construcţii vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Bvaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu fipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Bvaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai:mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. -17- | | | | | | | | Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului, Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piaţă ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare, Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă, În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică, În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. a a
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, ctc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietăţii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, ete. Condiţiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate îi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcțiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 3.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unci proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -19- | | | | |
ŞC. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comparabila 4 Nr. |Criterii Proprietate de evaluat |Comparabila 1 2 Comparabila 3 Preţ ( euro/mp/Iună) 3,75 4,76 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral 2 |Condiţii de închiriere normale normale normale Condiţiile pieței Curs valutar leuro = 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 4,1348 LI) Localizare Grozescu nr.2 zona Aradului zona Iosefin zona Popa Şapcă Caracteristici |] Tip imobil Casă Cladire mixtă Casă Clădire birouri Etaj D D P Teren aferent în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate PIE înainte de 1989 similar Finisaje medii siailar Nu Sister climatizare Nu Nu Nu Nu ÎN TI Centrală proprie Da Da Da Da Grup sanițar propriu Da Da, Suprafață de închiriat 93,85 120,00 Birouri 7 _|CMBU Preţ chirie/lună valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparației, este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conţine TVA : Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări AnPIF-nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -2(-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comparabile Ajustare totală brută Numar ajustări Valoare de chirie pi: Valoare de chirie = [ % 10.62% 11,12% 13,62% 3 Euro/mp/lună Lei/mp/lună Criterii și elemente de comparație Apartament de Com p arabila l Com p arabila 2 Comi p arabila 3 Comp arabil 4 evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % €/mp % €/mp % €/mp % €/mp Preţ (Euro) 3,75 476 5,50 3,54 Tipul informaţiei oferta oferta oferta oferta Matja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,19 4,05 5,50 4,71 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 0,00% 9,00 0,00% 0,00 0.00% 0.00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,19 4,05 5,50 4,71 Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 0,00% 0,00 0.00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,19 4,05 5,50 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 0.00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 [Cheltuieli efectuate imediat după nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 Condiţii de piață curente curente curente curente curente Ajustare 0% 0.00 0% 9,00 0% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 Localizare Grozescu nr,2 zona Aradului zona Iosefin zona Popa Șapcă Piaţa Unirii Ajustare -5,00% -0,16 -10,00% -0,40 -10,00% -0,55 -20,00%, -0,94 Pret ajustat 303 3,68 495 317 Caracteristici Suprafață, m] 93,85 120,00 105,00 100,00 Ajustare 2,62%. -0,08 -1,12% -0,05 -0,62%, -0,03 -1,62% Tip imobil! Casă Casa Cladire mixță Casă Ajustare 0,00% 0.00 0,00% 0,00 0,00% 0.00 Etaj D P D P Ajustare -3,00%, -0,10 0,00% 0,00 3.00% -0,17 5.00% 0,24 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0,00 PIF| înainte de 1989 similar similar simi similar Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Finisaje medii similar similar similar similar Ajustare 0,00% I 0.00 9,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Sistem climatizare Nu Nu Da Da Ajustare 0.00 0,00% 0,00 Centrală proprie Da Da Ajustare 0.00 0,00% 0,00 Grup sanitar propriu Da Da Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0.00 CMBU Birouri Birouri Birouri, Birouri Birouri Ajustare 0,00% 0,00 0,00 0.00% 0,00 0,00% 0,00 Prei ajustat 2,85 3,60 475 3,93 |Ajustare totală netă Euro 034 0,78 [Ajustare totală netă % 10,62%": - -16,63% |Ajustare totală brută Euro 034 1,25 12,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 2,50 Euro/mp/lună 26,62% 3 -31I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 COMPARABILE FOLOSITE 2/212019 Spatiu birauri - zona Aradului - birou de inchiriat În Timisoara, judetul Tirmis - XBN30400N - O EUR FE tra Slrouri, retali, trezestităi Spatiu birouri - zona Aradului Timisoara, zoria Aradului Anunt publicat dar Deinohiriat Spaţiu pentru PP 3,73 EUR /mp lună Corn detalii despre acestă proptistate lună = Suprafață tetală 120 mp E Dorina lancavici (Administrator) disponibila: E 0727.483.820 Tip Imobil Alta telefoane: Suprafaţă teren: 150 mp 0754.893.240 Modificat la: 03/01/2019 Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunţului de pe SpatiiComeraate ro tău: E uni Vă rog să mă contactaţi, sunt Spaţii disponilsile interesat da această proprietate. 5 Denumire spațiu: Spatiu blrauri - zona Aradului n Suprafață închiriabilă: 120 mp ÎI) Sunt de acord cu termenii și conții Spatitanmerctale ra Chirie / mp /lună: 3,75 SUR /mp (total: 480 + alte chreltuleli, Comision: confort contract Disponibit: Alte detalii despre proprietate Spatiul aste formot din trei incaperi, doua holuri, doua bal si e bucatarie. Spatiul esta nemobilat. Geam termopan, usi termopan, gresle; parchet, mocheta, falanta, vopsea tapst. Doua Intrari, acces la curia, tate utilitatile contorizate separat. Localizare şi puncte de interes 1 Mijloace de transpari Învățământ Spam Recea Pav hitps: ww. sp atilcomerciale.roînchirieri-birouritimisoarafaradului/birou-de-inchirtat-XBN30400M?ksta=887 34884 18
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 21212019 Spatiu birouri - 105 mp - demisol - birou de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - XBN304003 - O EUR ES eta i PA SpatiiCornercialer bre, Investitii Spatlu birouri - 105 mp -losefin- demisol Timisoara, zona Elisabatin Anunţ publicat de. De inchinat Spaţiu pentru birouri pap 4,76 EUR mp lună Cor detalii dospra această propristata 300.01 Furt lună Suprafață tetală 105 mp Dorina (Administrator) disponibilă: 0727.483.520 Tip lmobi: Cladire mixta Alte telefoane: 0758.893.240 Modificat la 12/01/2018 Pentru a identificare uşoora ocmurică id-ul anunţului de pe SpatiiGomerciata.ro ' Numele [ Safvoază anunt Vă rog să mă contactaţi, sunt Spaţii disponibile interesat de această proprietate 4 aa Suprefață închiriabilă: 105 map FE rari şi Chirle /mp fină 4.76 BURIrap (total: 500,01 EUR/lunăj. Comislon: 50% 1. Sunt de acord su termarii şi sendițle Disponibil imediat Spatinmatolale ro Alte datalii despre proprietate Spatiu ds birauri , zana losofin, fa demisol, amenajat, In cladire istorica, renovata interlor si exterior. cu sistem de supraveghre Video, curte intorioara foarte Ingrijita, linistita În mare parte ln imobil sunt firme. Suprafata utlla aste de 105np. are urmatoarea hol, 5 încaperi . 2 bal (atenafate), 1 baie este amenajata ct cabina de dus, spatlu bucatarie? intrari. Uitati: dee trasa pentu centrala telafonica si tv, curent trifazic. builete. aja potabila, canalizare, geainuri termopan, gresle, falenta. Zona intens locuita, cti acces la mijloacele de transport In comun si locuri de parcare. Spatiul se poate separa si inchiria si pentru 50 mp. Sunt mal multe aptiuni. Localizare şi puncte ds interes | de transport Învățamânt Supenmorkovtali Parca hitps:/nvwww.spatilcomerciale.rofinchirieri-birouritimisoara/elisab etin/birou-de-inchiriat-X8N304003'llsta288734884. 18 -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 21212018 Spatiu birouri Popa Sapca - birou de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - XADA04003- O EUR a a TE Pa GE SpatiiCarnercialero roti, Spatiu birouri Popa Sapca Timisoara, Zona Punctele Cardinale Strada Fopa Sapca Anunţ publicat de: GIA BROKER ăsta Deinchirat Spaţiu pentru Birouri 3.5 EL mpriună Cara detalii despre Ri lună Suprefață totală 100 mp e Alax 0723.750.837 Tip Cladire mixta (Spatiu Alte telefoane: birouri Popa Sapca) 0765.835.487 Modificat la: 07/01/2019 Pon o identiicare ugoera comunică în-ul anunţului de pe SpatiiComerciate.ro Numele tău: ENE = anunt VA rog să mă contartați, sunt interasat de această proprietate. Spaţii disponibila 1 Denumire spaţiu: Spatiu birouri Suprafață închirlabliă: 100 mp ) Sunt de acord cu tertastii și condiție Chirie / mp flunăt 5,5 EUR/mp (tetal: 550 Conlalon: Standard SpatiComercisle.ro. Disponibil: imediat Alte detalii despre proprietate De inchiriat spatiu de birouri, asta aflat pe Popa Sapca, la 5 de lullus Mali, In vecinatatea spatlului se afla Magazinul Prof Spatiul dispune da comete decomandate, o bale , o debara Spatiul se poate modiflea dups cerintele clientului. Localizare şi puncte de interes de transpost Suporta Recroare Parca chiriat-XADA040037lista=B87 34844 18 -24- j Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 212/2019 Spatiu de birouri 110 mp in zona Ultracentral - Piata Unirii - birou de Inchiriat In Timisoara, judetul Timis - X18R14021 - O EUR st cotă, Spatiu de birouri 110 mp în zona Ultracentral - Plata Unirii Timisoara. zona Uitracentrat Anti ch Propiietate intennadiată exclusiv de agonţia Hit Tana SHER eshar De închiriat Spaţiu pentru tirouri 5,45 EUR mp lună 4 SUR lună Cere detalii despre această propristato Loredana Dlajos (Consultant Imobiliar) Suprafață totală 110 mp disponibli: 074... vest tot "Tip fetabii: Gladire de birouri Rogiin înălțime: P+4E Numota tău: CTT Modificat la: 21/08/2018 EI RER E IEI Telefon: egal: E Vă roy să mă contactaţi, sunt interesat de.această proprictate. Salvează saunt a ÎL! Surt de acord cu termenii şi condițiile Spaţii disponibile Spotifsomeratale ra A Suprafaţă închiriabilă: 11 mp Ghirle mp Zltnăt 5,45 (total: 800 EUR/lună), Comluion' standard Disponibil: Etaj: Etaj 2 Alte detalii despre proprietate De închiriat spatiu: pentru blrouri situat in zona Litracentrala, vis-a-vis de Hotel Continental. bensficlind de o «uprafata uiile de 110 mp, compus din: -S incaperi, dintre care una mi acces la balcon -incapare separata, ce poata avea destinatia de birou, sala de sedinte sau bucatarie - bata - antreu Spatiul este renovat. dispunand de finisaje clasice: tanplarlă originala a usilor sl a ferestrelor, din lemn inasiv reconditlonat. placaje cu gresie sl falanta. Ihcalzires spatiului se realizeaza prin Intermedlul centralei termica proptii. cu gaz. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construlta! 132 mp Nr incaperi: 3 Utilitati - Aces Internet (Cablu): Utilitati ger Finisaje » Podale (Gresia, Parchet) pretinchiriere: 600 înonedalnchiriere: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes Diotaiii focalizare, vacinătăți: Piata Unirii, Plata Operei. Hatel Continental, Bega Shopping Cantor. Muzeul Banatului sp afiicomerciale roînchiriert-birauriftimisoaralultracentral/birou-de-inchiriat-X 1BR 14021 ?lista=88734884 18 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.304/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piaţă a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piață este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -26-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIŢIE BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2018-005667/14.12.2018 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la “Serviciul de consultanjă/expertiză privind întocmirea de rapoarte Privind evaluare, reevaluare imobilelor aflate în proprietatea Municipiului Tinişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie "TEST, înregistrată cu numărul CT2018-005667/04.12.2018, cu privire la închirierea spaţiului cu altă destinație SAD 1, situat în Timişoara, str, Grozescu nr. 2, vă rugăm să demarați procedura de evaluare pentru spațiul mai sus mențianat. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: CF nr. 403264-C1-U19; + Planşă SAD 1; Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, PRIMAR, . 7 RESPONSABIL BIROU, A CONSILIER, Loredana Moga 2 2 Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturi OMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA ÂNIA DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 TRIBUNALUL TIMIS TERMEN : 07.10.2015 Dosar nr. 2431/30/2013* pr CATRE, TRIBUNALUL TIMIS Subsemnata Puscau Astrid Patricia Dana, expert tehnic în specialitatea topografie, geodezie si cadastru, recomandat de Biroul de Expertize Tchnice Timis de pe langa Tribunalul Judetean Timis si numita pentru a efectua expertiza tehnica ce face obiectul dosarului nr.2431/30/2013* de la Tribunalul Timis, va aducem la cunostinta urmatoarele : Din informatile receptionate de la Primaria Municipiului Timisoara, contractele depuse la dosarul cauzei incheiate cu SC OJCVL TIM Timisoara si din evidentele de Carte Funciara Timisoara solicitate cu cerere de informatii nr.167048 din 15.09.2015 rezulta ca au fost vandute un numar de noua apartamente fostilor chiriasi ai imobilului situat in Timisoara str Grozescn nr.2, restul fiind in nroorietatea Roman. COTE Nr. , SUPRAFATA | PARTI Apartament Proprietar UTILA (MP) | COMUNE 1 VASILE FLOAREA 31,57 2 | 2 Parter STATUL ROMAN |. 2991 | 366 57 31 Parter STATUL ROMAN 29,14 3,5 56 | 4 4 Parter STATUL ROMÂN 28,09 3,43 53 = Parter STATUL ROMAN |. 30,95 3,78 69] 8 Parter BURGHELEA LACRAMIOARA _____2851 E 64 7 Parter STATUL ROMAN 28435 a 8 8 Parter CIUBOTARIU GABRIEL NICOLAE, 28,86 3,53 65 CIUBOȚARIU GABRIELA | i i i j i | | | i i i -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.-3.304/2019 rr N | . 9 | Parter STATUL ROMAN 38,53 471] 1 ANDRIESCU PETRU, 70.33 36 ss 10 101 Parter ANDRIESCU ADRIANA | MIR VIN EI 12 Parter STATUL ROMAN 3149 3,85 m N 2 13 Parter STATUL ROMAN 5925 |__ 248 | 137 13 14 Parter GLAVA FLORICA 56,18 211| 130 | 15 Parter NENU GHEORGHITA 18,85 598 105. 15 16 Parter TUS GHEORGHE PETRICA 34,28 419 | 77| [16 18 Portar STATUL ROMAN 40,98 5.01 82) 17 m Parter LELE FLOAREA 33,7 4,85 89 | 18 20 Parter HARCEAGA GETA MIHAIELA 64,48 7,88 134 E SAD1 Demisol STATUL ROMAN [7349 3,98 163 20 SAD2 Demisol STATUL ROMAN Acesta este raspunsul meu, care face parte integranta din raportul de expertiza » tehnica topografica depus, pe care il prezint Onoratei Instante pentru hotarare. Anexez : - Copii extrase CF str. Grozescu nr.2 - Copie extras CF in extenso str. Grozescu nr.2 Timisoara 02.10.2015 Va multumesc. Expert tehnic judiciar, Puscau Astrid Patricia Dana DR era aaa -23-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov SS > 5 În Sfanciu Plan de amplasament si delimitare a imobilului Scara 1:500 |Nr TOP[Carte Suprofato mosurota _Adresb imebilului DE | 105264 1828mp |Loc. Timisoora, Intravion | stroda Grozescu nr.2 Timisoara m IE Si ANEXA 1.35 11 3 TOP. 5828 TOP. 5831 LEGENDA : CONSTRUCTII GARD DIN TABLA nt GARD DIN BETON A Date referitoare Dn Tera de e TTŢ = 1. flat | a RE a et tar ar ral St, nana ra a at _— SUPRAFATA TOTALA MASURATA A SUPRAFATA DIN rr a xeculent, ŢI Inspector 7 p ETI PUSCAU ASTRID PATRICIA DANA i Probe n buri de date întagrota si Con lo tere, ca si poata “ocrii aocumentatiei SpA pepene tea |“ dn terme” IT Id Ă CE ngiura si atâginilo DAT NGEMBRE 2075"
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IM RAE Rt 4, FA % HOSTĂNIA A, ULTRA TIMIȘOARA BURG CLADIRI, ESENTA SE DOTĂRI DIVERSE Eh COMPAR RAȚ CU ALTA sf [Ne E THU Sr 1 RUTE iba. CT Fog ss E VOMA 6, belt 40 IG AU Al, fost 40 a ah VIS, nt ln ri N Re „OT DIRECŢIA FE ONUMICĂ “ de” BIROUL, PATRIMNOIU eta ltă destinaţie here din primă de votere unde a spațitur cu altă prin Sita a spațiilor Având n vedere valorificarea sp şi promovării unui de hotărâre privind inchiriere! publică cu alrigaro, vă rupâm sâ obiineţi rapuartele de evaluate mami jos, tarifului de pornire ln licitatie lev'rapiluna: = spațiul cur altă destinație decât accea de locusnţă situat In SAD nr. inscris in CF-ut 403264-C1-U19 Timisoara: - cu altă destinație dducăt aceea de locurmță situat in Timişoara, str. Grozescui nr. 2 SAD nr.2, inscris în 40326420 Timisoara VA în copie 4032041 (CF vechi nr. 15351) și plan regăsește la dosurul administrativ. sar. Grozescu ar. 2 a SAD 1, aa cum se m RECTOR, le, FLORIN RĂVÂȘILĂ BT _ -31- | i | | i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov . Nr.3.304/2019 MN ROMÂNIA A 0 E JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE 1 EST uit COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE [ EST N Nr, CT2018-005667/04.12.2018 Bd. C.D, Loga nr. 1, 300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www,.primariatm.ro a SECIPTUL t ot OD DO NP WE WOOD AT DIRECȚIA ECONOMICĂ Do BIROUL EVIDENŢA PATRIXMNOIU Având in vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic și promovării unui proiect de hotărâre privind inchirierea spațiilor cu altă destinație prin licitaţie publică deschisă cu strigare, vă rugăm să obtineţi rapoartele de evaluare a spațiilor menţionate mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitatie - lei/mp/luna: - spaţiul cu altă destinație decăt aceea de locuință situat in Timişoara, str. Grozeseu nr, 2 SAD nr.Î, inscris în CF-ul 403264-C1-U19 Timișoara; - spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat in Timișoara, str. Grozescu nr.2 SAD nr.2, inscris in CF-ul 403264-C1-U20 Timişoara; Vă atașăm în copie 403264-Cl ( CF vechi nr. 18381) și planșa SAD 1, așa cum se regăseşte la dosarul administrativ. DIRECTOR, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ CONSILIER, MARINELA BANDI PA ET ( -32-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ut | ri a Rr pm" d E ET PARTEA I- -a a E 7 i + Satul... GT tra NED CADASTRAT TERITORIU l NECADASTRAT 193264 Coe fa II m PEPE EA pa FC 2) artele bei apa aa RAE dl aan, = Ir = or „di bani di ELE în M O BILU L Vp + 5 INTINDEREA | VENIT Î 3 [PPR DESCRIEREA IMOBILULUI ra | CADA Se | O ERVAȚIIUNI [ ă | PARCELE ha. | WI LEI aaa T= 1 i —_ IS —_ ţ - d ar
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ul “PARTEA la. 0 PROPRIETATEA INSCRIERILE PRIVITOARE, LA PROPRIETAȚE DRBERVĂȚIÂNI ÎNr. curent ad arca Biata 8 re a per e a -34- | ) | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Partea a ll-a - m ina tastrierile privitoare la proprietată " Locălitateă — CNI FINN PROPRIETATEA _ TITI EL Er TEI E [555 Id ASI 9 o YETI RE: a AT e a ia te Fa Tep d ILOR n ERE MATA te 4 Mara m E tt Li 255 1.2797 = EN RE: SSE TINEA de SR SSE PESE iai AULA, ESI) Bt 5 a Sa STA op pa IE FEL 33 Zig 3 er a SIE GR ASSET TES E CITE = OSTR SNUR SI Soferi ; _ SE CSS ES a NE 3 A, gropi CAT SSE E e PRET TEZ— | SERE SEE : a 1 JE E ae IE 1 EI 28 În Za «PETE +
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 : ZI —_— d TE Za NME LIS. SSE LL CE eri [31722 Ada E fe Tea PE a E CO SPD i DRMC : - Eu SIBI ca îl ACUTE ae E ETA = Zr ZI ZF ZT TI SR e N E SS Z a 337 m FT LE EP, FI Fin az Tai == RE ME SE, SE SERE E : = DH N fi E Ie 2, E E A _
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IE a Partea: ai a: a: Localttațea m PROPRIETATEA: inscrigiiia priiioare a priprietote ar n a rana a -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 1 | | | | i | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroui de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara CARTE FUNCIARĂ NR. 403264 RE COPIE Carte Funciară Nr. 403264 Timisoara A. Partea |. Descrierea imobilului TEREN Intravilan Nr. CF vechi:18381 Adresa: Loc. Timisoara, Str Iuliu Grozescu, Nr. 2, Jud. Timis astre Suprafața* (mp) Observații / Referințe Top: 5830 1.828 Constructia CL inscrisa in CF 403264-C1; B, Partea ll, Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe 2718 / 01/06/1967 Decret nr.0; Bi intabulare, drept de PROPRIETAT Edecret 712/9565, dobandit prin Lege, AT cota actuala 1/1, cota initlala 1/1, 1) STATUL ROMAN OBSERVATII; (provenita din conversia CF 18381) C. Partea Ili, SARCINI. Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Raferințe drepturi reale de garanţie şi sarcini ie rr IN DORI Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevaderile Legii Nr. 677/2001. [avan SOT ma 1 dIAZ Extrase pantru inlormara on-line în ad: i mr x nitru înformara an-line is adresa apayancpi.ro bug — tunga Î TC
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 adriana Ra i 7 Comuna/Oraş(Municipiu; m /* Carte Funciară Nr. 403264 Anexa Nr. 1 La Partea | i Teren Top: 5830 1.828 "Suprafața este determinată În pianul de proiecție Stereo 70. DETALII INARE IMOBIL Gea pentru acest imobii nira ostg sit. " Date referitoare la teren Nr | Categorie | intra | Suprafaţa Observaţii / Referinţe constructii "Observații / Referinţe 4 i i Ă â ; î Î % 4 : : 5 : | i 3 ki 4 și 3 4 ţ : 4 ţ 3 | | + Vl Docurnent care conţine date cu caracter personal, protejata de prevederiia Legii Nr, 577/2001. i E Extrase pentru farmare an line fa adresa apay-ancal.ra Ă îl ţ n F "TTTUL. 2008 i -d()-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 > m. 247482. Carte Funciară Nr, 403264-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara uri CARTE FUNCIARA COLECTIVĂ NR. 403264-C1 N” COPIE ! r ANCPL oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS AREA MA Motta Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara a vi Str tul A. Partea |, Descrierea imobilului Adresa: Loc, Timisoara, Str Iuliu Grozescu, Nr. 2, jud, Timis 1 Electronic: 403264-C1; Nr, Topo: 5830; Suprafata: - Nr. CF vechi: 18381 părţi comune: terenul construit si neconstruit, fundatii, fatade, peretii comuni, poarta de intrare, spalatoria comuna la parter, terasa comuna, WC comun la parter, 2 urcari ia pod, podul, acoperisul tlp sarpanta, coridorul comun la demisol, bransamentul de apa, electric, racord la canalizare Observații: - Nr. Cf | Supraf. | Cota îndivid| utila | parti Observatii parterj 14| 1 7,11% Compus di a camera, bucatarie, antreu, camara alimente ta dernisol, baie si baxa nr, 11, cu 130/1828 mp teren în folosinta în 3 2 [4032b4- 3,50% În stinga Întrarii, 1 camera, Bucatarie, camara stanga C1U2 alimente, boxa nr.14 la dernisol si 86/1828 mp, teren in folosința parter; 20 | 3 [403264 788% [144/1827 în dreapta intrarii, compus din 2 CEMETE, C1-U3 8 bucatarie, WC, pasaj, teren in folos, - 16 4 |4203264-; 419% Ap.nr.I6-situat la parter, În curte în dreapta, G1-U4 compus din 1 camera, bucatarie, antreu, boxa 18 ta demisol, cu +1. pc, si 77/1828 mp.teren în olosinta 10+1) s |4032643- SRI T Sat TE parter în stanga în curte tormpus din 2 1 C1-U5 camere și dependinte si cu 157/1928 mp din teran S | a |403264-| 3,49% TE parter în stanga intrarii, compus din 1 C1-U6 camera, bucatarie, Samara de alimente boxa nr.6 A ra Ia demisol si 64/1 mo.teren in folosinta parter] 8 7 [403264-| 353% [G5/TEZB| situat in stinga intrarii, compus din i Camera, C1U7 mp bucatarie, boxa nr.2 la subsol teren in folosinta parteri 5 B [403264-| situat în stanga intrarii, compus din: ] camera, C1-U8 bucatarie,camara de alimente, boxa nr,13 la dernisal, cu 3.18% pe si 69/1828 mp. teren În BI — olosinta sarii 2 5 [403264 Situat TA stanga Talrarii „compus din 1 CaTIera C1-09 bucatarie,camara alimente boxa 12 la demisol ml cu 3,66% pc si 67/1828 mp teren in foiosinta parter| 13 | 10 |403264- În curte, in stanga, compus din 2 camere, bucatarie, baie, veranda, antreu comun cu ap 14 (48,74%), boxa 15 la demlsoi, cu 7,48% pci si n n 137/1828 mp teren in folosinta parter| 18 | 11 S4- AR. IS Ta parter În curte în dreapta compus din ÎI C1-U11 00 camera, bucatarie, boxa nr.17 la dernisol, cu rr 5,01% pc si 92/1828 mp teren in folosinta parter| 12 | 12 203264) | situat În turte stanga, cornpus din: Lcamera, CI-U12 bucatarie, camara de alimente,veranda, WC, boxaj nr. B fa demisal, cu 3,85% pc si 70/1828 mp. teren in folosinta Situat fa parter În stanga întrarii „compus dia Î parter 1 | 13 [403264 C1-U13 |camera „bucatarie,camara alimante,boxa nr. 16 la demisol, cu 3,86% p. c. si 71/1826 mp. teren in pd 1 folosinta parter) 9 | 14 403264 ÎN curte, în stanga, compus din 1 Camera, C1-Ul4 bucatarie, antreu, veranda, boxa nr.3 la demisal. dr n cu 4,71% pc, și teren în folosința 85/1828 mp. T parter| 7 13 Ap.nr.7 situat în partea stanga a intrarii compus C1-U15 din 1 carera,bucatarie,carnara de nr.7 la demisol,cota de 3,51% pc. si 64/1828 mp L rr teren În folosinta parteri 15 | 16 |103264- 5,98 [Apărtamentul Ar. 15, în curte în dreapta, compils C1-U16 din 2 camere, bucatarie, boxa nr, 19 la demisci, cu 5,98% pci si 109/1828 mp teren in falasința parter! 19 | 17 |103264- apartamentul nr.19 la parter În dreapta întrarii, C1-U17 compus din 1 camera, bucatarie, coridor, WC, boxa 10 fa demisol, cu 4,85% p.c. si 89/1828 mp. teren In folosinta Compus din ÎI camera, a bucatarei, camara de printe: boxa nr. 5 la demisol, 3,43 + ARE SIRE Ea parteri 4 13 [403262-| LL. C1-U18 dr Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii "Pagina 1.dn 9 -4I-
S. C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr, 403254C1 Comuna/dras/Municipiu: Tim Cota , Cod Nr, Cf | Supraf. Cota Ap. | UL | individ utila parti |. teren Observatii Smpus din 4 incaperi, we, 7,88% din sar “comune indivize si 163/1828 mp teren in folosinta Us din 3 Tricaperi, boxa nr. 12,50% A SED | e parle cornune indivize si 45/1828 mp teren În A 2 C1-J20 fe 1 folosinta ol B, Partes Il. Proprietar si acte CONSTRUCTIE Inscrieri privitoare la dreptul de propriatate şi alte drepturi reale | Referințe | NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-UI Referi Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și aite drepturi reale [Referințe "] arințe NU SUNT 166839 / 11/07/2002 Contract De Vanzare Cumparare nr. 0; Bl Întăbulare, drept de PROPRIETATE, L 79/1997, dobandit prin Conventie, cota actuala Al |1/1, cota nitiala 1/1 (e 1) GLAVĂ FLORICA, necasatorita, bun propriu Obsarvatli:(provenita din conversia CF 135827) 45292 / 24/03/2008 Contract De Ipoteca nr, 0; B2 |Interdicţie de înstrăinare, grevare, dezmembrare şi demolare în fav.: a 163 1) BANCPOST S.A. AG, TIMIŞOARA Observatii:(provenita din conversia CF 135827) 178304 / 22/12/2010 [Act Notarial nr. act adițional Ta contract de Ipofecă aut,406, din 21/03/2008 emis de NE MALESCU GHEORGHE] faut. sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA); B3 înterdicţie de înstrăinare, grevare, re, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, Al demolare, restructurare şi amenajare în fav.: 1) BANCPOST S.A. AG, TIMIȘOARA Unitate individuala înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reaie Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Decret nr, O; drept de PROPRIETATE, 0.71271965 cu fir 2718713967, apartamentare, | ai 1 dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN 5 Observatii:(provenita din conversia CF 122953) LL i 4 4 i 4 3 3 i 4 d A i E aie ţ „Er GATA DORU Document care conţine date cu caracter personal, pratejate de prevederile Legii E pagina a, 5 TI E 3 1 IUL. 2018 -47-
S.C. FIDOX_ _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 403264-C1 Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Unitate individuala 403264-C1-U3 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 38662 / 19/03/2007 Contract Vanzare-Cumparare Cu Ipoteca nr. 0; Bi PRI de drept prin ai 82 [lmterdietie-de-instralnarergrevare-demolarerrestructurarerinehtriere Al 50688 / 01/04/2008 Contract De Ipoteca nr. 0; 53 |interdietie-de-instramare-grevarerdarolarer-testructurare-inehiriere Ţ Al 3» E-R:D-SOSIETE SENERALESA-BECURESTI-PRIN-SUE-FIMIS Observatihiprovenito-din-tonversia-GF+22954) [26903 [Act Notarial nr. 266 CVC, din 04/03/2009 emis de BNP NOTINGHER TEODORA LUMINITA; BA intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota AL inițiala 1/1 1) HARCEAGA GETA MIHAIELA, necasatorit, bun propriu Unitate individuala 403264-C1-U4 înscrieri privitoare fa dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [Referințe -] NU SUNT 16831 / 10/07/2001 Certificat De Mostenitor | nr.0; Bl [oc al 1 123422 / 19/08/2008 Contract De ipoteca nr, 0; 82 Witerdictte-delnstralnare-si-grevare Al 13 PROCREBIT-BANK S-ar 1 32998) 0588 rosti 957150 105885 / 18/07/2012 Act Notarial nr. 1958, din 18/07/2012 emis de GOLBAN CURUTI MARIANA; 83 Al 1) 75132 / 05/04/2018 Act Notarial nr. 980, din 04/04/2018 emis de BÂC IOAN-ALIN; Întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/7, cota "4 initiala 11 AL 1) NISIPEANU GHEORGHE, nec..bun propriu Unitate individuala 493264-C1-U5 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala [Referinte] NU SUNT 14757 / 12/07/2000 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cola actuala î/L, cota 81 llnițiala 1/1 A 1) ANDRIESCU PETRU, si 2) ANDRIESCU ADRIANA, bun comun din conversia CF 130285) Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii [ -43-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 i Carte funciară Nr, 403264-C1 Comuna/Oraș/Muniibiu: 267 < i ala 403264-C1-U6 N Unitate nd privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20481 / 08/09/1999 Contract De Cumparare nr. 0; — SE Bi |. 3/3 13 2) BURGHELEALASRAMIOARAr-BUT-EOmUrt 77660 / 25/05/2011 Act Notarial nr, 666, din 24/05/2011 emis de NP SICA SILVIA; TT | B2 intabulare, drept de PROPRIETATE, partaj, dobandit prin Conventie, cata actuala Vl, A1 | cota inițlata 1/1 j 1) BURGHELEA LACRAMIOARA Unitate individuala 403264-C1-U7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 2530 / 05/02/2002 Contract De Cumparare nr. 0; intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit priri Conventie, cota actuala 1/1, cota 3. linitista 1/1 Al 1) CIUBOTARU GABRIEL NICOLAE, si sotia 2) CIUBOTARU GABRIELA, bun comun Otsarvatil:(provenita din conversia CF 128115) Unitate individuala 403264-C1-Us Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. O (apartamentare, anterior D.712/1966 cu nr.2718/1967); BL întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota îniftlala AL 11 1) STATUL ROMAN Ohservatli:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-US inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [ orivitoare la drentiil de si stia Iza TITI rm rm mmm Referințe NU SUNT |20201 / 09/05/1558 — Act nr. O (apartamentare decret lege 712/66 cu nr 2718/67); intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Construire, cota actuala I/T, cota PI initiata VI A 1) STATUL ROMAN Observatii: (provenita din converşia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20201 / 03/09/1998 Act nr, 0 (apartamentare decret lege 712/66 cu nr 2718/67); 7 sr | ntabulare, drept de PROPRIETATE, dobandi prin Construire, cota actuala ÎI, cotă [ inițiala 1/1 1) STATUL ROMAN Diservatii:(provenita din conversia CF 122953) AL Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile tegii pr ne , ș n i a 44.
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 4032864-CI Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Unitate individuala 403264-C1-U11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr.9; Bi intabulare, drept de PROPRIETATE, anterior D.712/66 cu nr.2 dobandit prin RI Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U12 — Înscrieri privitoare la dreptul da proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. apartamentare, anterior D.712/1966 cu nr. 2718/1967; BL [po drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala TA, cotă înitiala AL 1) STATUL ROMÂN Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 493264-£1-U13 [ Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Referinţe i NU SUNT 27388 / 07/01/2002 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; BL drept de PROPRIETATE, dobandit prin conventie, cota actuala VI, cota Al initiala VL 1) VASILE FLOAREA, nacasatorita Observatil:(provenita din conversia CF 136128) 3 fn mn arata Unitate individuala 403264-C1-U14 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 05/09/1998 Act nr, 0; Bi intabulare, drept de PROPRIETATE, apartamentare, anterior D712/66 cu nr. 2718767, Ai dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 2/1 1) STATUL ROMÂN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) mm) Unitate individuala 403254-C1-U13 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reate NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. 0; Bi intabulare, drept UE PROPRIETATE, apartamentare,anterior D 7 17/66 cu Ar5718/67, AL dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1, 1) STATUL ROMAN 1 Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U16 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referințe NU SUNT 55225 / 28/09/2006 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; U întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala î/1, cota 3? initiata 1/1 Al 1) NENU GHEORGHITA, necasatorita, bun propriu = Observatii;iprovenita din conversia CF 131222) - am pas dare “i DORU Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii EAT din 9 -- 14 1UC, 2008
. S.C. FIDOX S.R.L. Brasov "2 Nr.3.304/2019 = pala dot cnv d VP dara be mada | Unitate individuala 403264-C1-U17 , Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 3970 / 1170371593 = Contract De Cumparare ar, 0; b1 |intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota AI initiala 1/1 1) LELE FLOARE, necasatarita,bun propriu Observatii: (provenita din conversia CF 125171) Unitate individuala 403264-C1-U18 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr.0; ai || drept de PROPRIETATE, anterior D7IZ/BE cu nr. 2718767, Al dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 —, 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) Unitate Individuala 403264-C1-U19 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr, 0: Bl Înțabulare, drept de PROPRIETATE, apartamantare, anterior [» 712/66 cu AT 2718/1957, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala I/l A 1) STATUL ROMAN Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U20 inscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT, 20201 / 05/09/1998 Act nr. O; BI Întabulare, drept de PROPRIETATE, apartarnentare, anterior D 712/1866 cu nr. 2718/1967, dobandit prin Leqe, cota actuala Vi. cota initiala VW AL 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) C. Partea lll. Sarcini Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagiha 6 din - 31 UL. 2018 =i zi = = Emi e = z Sg e a La a SS SEEN
, S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 2 ârte NF. 403264-Cl Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara RA CONSTRUCTIE s Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de uaranţle şi sarcini NU SUNT / Unitate individuala 403264-C1-U1 i inscrieri privind dezmembrămintale dreptului d tate, d a i e proprietate, drepturi reale de i garanție și sarcini Referințe NU SUNT 45292 / 24/03/2008 Contract De Ipoteca nr, 0; ci intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:324300 RON, + dobanzi, speze, taxe, Al comisioane și cheltuieli în fay,: 1) BANCPOST SA, AG, TIMIŞOARA Observatiit(provenita din conversia CF 135827) 178304 / 22/12/2010 &ct Notarial nr. act adiţional la contract de ipotecă aut,409, din 21/03/2008 emis de NP MALESCU GHEORGHE (aut, sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA); aa (2 întabulare, drept de IFOTECA, Valoare:523 RON, + dobânzi, speze, taxe, comisioane şi Ai cheltuieli în fav.: i 1) BANCPOST SA, AG. TIMIŞOARA țin Baza actului adiţional la contract de ipotecă aut.4U6, 21.03.2008, emis de NP c3 MALESCU GHEORGHE, aut, sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA, Ai valoarea creanţelor de sub C1 şi C2 se tranformă în echivalent EUR, astfel că noua valoare a facilităţilor garantate este de 76.480 EURO 24101 / 17/02/2014 Somatie mr. DOS EX 819/2013, din T7702/2011 ernis de BEJ SIEGMETH ROBERT (hotarare JUdecătoreasca nr. 13072/EX/15-10-2013 emis de JUDECATORIA TM.) C4 |sermati pi pen Al Unitațe individuala 403264-C1-U2 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe aranție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U3 inscrieri privind dezmembraminteie dreptului de praprietate, drepturi reale ae Referinţi garanţie și sarcini ne NU SUNT 38662 / 19/03/2007 Contract Vanzare-Curnparare Cu tpoteca nr. 0; Î Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii INA Sina “STIL UE -47-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funclară NT. 4032641 Comuna/Oraş/Municiplu: Tim, | Unitate individuala 403264-C1-U4 Înscrieri privind dezmembramintele dreptu ul de proprietate, garanție şi sarcini NU SUNT [123422 7 19/08/2008 Contract De Ipoteca nr.8; drepturi reale ce Referințe Cl pernalitatiertexelor:eomisioanelor; de SE EUR T-precum- ste tuturor dobanzilor; alte-aurae-datorate c2 Act Notarial nr, 1955, din 18/07/2012 emis de GOLBAN CURUTI MARIANA; | a 197370 / 02/10/2017 Act Notarlal nr. declaratie aut, sub nr, 3100, din 29/09/2017 emis de Golban Curuti Marlana; c3 Unitate individuala 403264-C1-U5 inscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, aranție şi sarcini NU SUNT în baza declaratiei de la dosar se radiaza ipoteca de sub C2 sl interdictia aferenta repturi reale de Al Referințe 14757 / 12/07/2009 A Unitate individuala 403264-C3-U6 nscrieri privind dezmembramintele dreptulu garanţie de proprietate, şi sarcini NU ȘUNT, Unitate individuala 403264-C1-U7 garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-UB înscrieri privind dezmambramintele dreptului de proprietate, Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de drepturi reale d repturi reaie de aranţle și sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U9 Înscrleri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe arantie şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U10 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reate de aranție și sarcini Referințe (NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U11, înscrieri privind dezmembramintsle dreptului de proprietate, drepturi reale de Refer! aranţie şi sarcini nțe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-V12 EEE înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederi le Legii bi „PPR su 0 TZĂ 3
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 403264-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara NU SUNT 7 unitate individuala 403264.C1.U13 / scrieri privind dezmembramintele dreptulil de proprietate, drepturi reale de Referi garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U14 Înscrieri privind dezmembramintele reptului de proprietate, dre: garanție şi sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U15 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini NU SUNT Referinţe Unitate individuala 403264-C1-U16 nscrieri privind dezmembramintele dreptului de propriatate, drepturi reala de Referințe garanţie și sarcini NU SUNT, Unitatea individuala 403264-C1-U17 ascrieri privind dezmermbramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe garanţie şi sarcini NU SUNT Unitate îndivlduala 403264-C1-U13 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, d repturi reale de Referințe garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U193 înscrieri privind dezmambramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de aranția si sarcini Referințe NU SUNT Unitate individuala 403264-£1-20 înscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, drepturi reaie de Referințe garanţie şi sarcini NU SUNT ne sati fini DORI Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Lagii Pagina 9"din 3. 31 IUL. 208 -49-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov -50-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov IDENTIFICARE > re E ie -3I-
(& ANEVAR ASOOAȚIA NAȚIONALĂ A AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAŢIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 -52- Data emiterii: 01.01.2015 Președinte, Valabil până la: 31.12, 2019 Dana Ababei A S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 >
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 "> de 42019 - 008144 117007 32 SALVARE Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIŞ Evaluare proprietăți imobiliare Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4- CF SRI -Cl- UI Data: 25.03.2019 Sp E, ASI
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE — STABILIRE CHIRIE IMOBIL , Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 - CI -U1 1. Identificarea şi competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2019-5567/19.03.2019 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunurilor imobile menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilele situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 —- C1 -U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 — C1 -U1 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — CI - U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — U1 cu suprafața utilă de 34,50 mp 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIŞOARA 7. Data evaluării — 25.03.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 23.03.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 400419 - CF 408715 - CF 418221 - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 25.03.2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 - C1-U1 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru urale de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : e Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. e Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. e Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 — U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — U1 cu suprafața utilă de 34,50 mp 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă pentru imobilele situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 -U1 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 2 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situaţii speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă -3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părţi care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la dara evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziţiei lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieţei de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât preţurile de piaţă anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „Și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internațională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piaţă. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea -6-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se por referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informaţiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreținere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. £). Clauza de ieşire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face E
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piaţă este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecţiei — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informațiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 23.03.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator! autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 25.03.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7538 lei 1.9, Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informațiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanță. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Conform CF 400419, CF 408715, CF 418221 dreptul proprietarului este absolut. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuințe de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2 În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, unități sanitare. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 — U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 - UI cu suprafața utilă de 34,50 mp Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi planșeu din lemn, acoperişul tip șarpantă cu învelitoare din țiglă. Starea tehnică a construcției este satisfăcătoare. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiții. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. dle
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de faţă, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătraţi, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au -]2-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menţinut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piața spațiilor comerciale (piaţa de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spaţii în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafaţa nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaţionali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluţiei pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piaţa industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendinţe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendinţă, migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spaţii de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar prețurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. -14-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieţei este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1.200 de euro pe metru pătrat util — păstrându-și, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente. În orașul de pe Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovina-Simion Bărnuţiu-Gării-Dorobanților-Mircea cel Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc și în Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua (+1%),- Lipovei-Aradului (+0,7%), dar şi Complex Studențesc -Dacia-Elisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, și în Timișoara au fost consemnate trimestrul trecut scăderi de preturi pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,1%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piața Maria (-2,2%) și, respectiv, Braytim (-0,6%). De menționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii. Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de pret dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de pret se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel. La polul opus, cele mai accesibile apartamente din din losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Timișoara sunt cele Șagului-Dâmbovița- Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat util Nu cu mult mai scumpe sunt şi locuințele din Girocului- Soarelui-Buziașului (1180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării -Dorobanților- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1.200 de euro pe metru pătrat util). „310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steaua/ 1.150€), ” Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp Prețul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1,460€ 1.260€ 1.220€ 1,220€ 1.200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studențesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ța Maria Olimpia-Stadion Sursa: Analize Imobiliare și Imobiliare.ro -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raţionamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piaţă, analiza preţurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -16-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informaţii adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -[7-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcţiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informaţii cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viaţă scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. -18-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD S — CF 400419 — C1 - U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — UI cu suprafața utilă de 34,50 mp 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piaţă ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piaţă, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferențele între proprietăți, între -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piaţă care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3, |Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,7538 4 |Adresă 5 |Localizare Dacilor nr.8 - SAD 5 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa Casa, Casă Casa Etaj p P P D+P+M PR Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Da Da Da Da Da Grup sanitar propriu Da Da Da, Da Da Suprafață de închiriat 48,31 80,00 28,00 80,00 100,00 7 |CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial __|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăţilor comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafaţă — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări AnPIF —nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeași CMBU Comparabile ear că Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Criterii şi elemente de comparație TERASE — E evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | €mp %t | E/mp e | €/mp % | €/mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5.00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% | 0.00 000% [| 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 (Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 000% [| 000 000% [ 0,00 0,00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 0,00% I 0.00 0,00% I 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 i sfortudte imediat dupit nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% [| 0.00 0,00% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Condiții de piaţă curente curente curente curente curente Ajustare 0% [| 000 0% [| 000 0% [| 000 000% | 0.00 Pret ajustat 372 5,95 5,00 4,25 Localizare 7 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu Ajustare -500% | 0.19 -500% | 0.30 -10,00% | -0,50 500% | -021 Pret ajustat 3,54 5,65 4,50 4,04 Caracteristici I I I I Suprafață, mp 4831 80.00 28,00 80,00 100,00 Ajustare -3,17% [| 012 203% | 012 317% | 0.16 5.17% | 022 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% [| 0.00 000% [ 000 000% | 000 000% [ 000 Etaj P P P D+P+M P Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 Teren aferent| în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 000% [0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 Finisaje medii similar similar. similar similar Ajustare 000% [0.00 000% [ 000 000% [ 000 000% [ 0.00 [Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 Vitrină Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 000% | 000 Grup sanitar propriu Da Da, Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0,00% [ 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.00 0,00% | 0.00 0.00% | 0.00 0.00% | 000 Pret ajustat 3,42 5,77 4,34 3,82 Ajustare totală netă Euro -0,30 -0,18 -0,66 -0,43 Ajustare totală netă % -8,17% -2,97% -13,17% -10,17% Ajustare totală brută Euro, 0,30 0.42 0.66 0,43 Ajustare totală brută % 8,17% 1.03% 13,17% 10,17% Numar ajustări 2 2 2 Z Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 3,00 Valoare de chirie piață Euro/lună 145,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 676.00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -22-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 5.3.2. Evaluarea chiriei de piață Strada Dacilor nr.13 SAD 4— CF 408715 — C1 — U4 - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea „de evaluat” și celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat __|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,1538 4 |Adresă 5 |Localizare Dacilor nr.8 - SAD 5 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa Casa Casă Casa Etaj P p P D+P+M P Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate, în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Nu Da Da, Da. Da Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Suprafață de închiriat 35,86 80,00 28,00 80,00 100,00 1 _|CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial _|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informaţiei — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spaţiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparaţie sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF —nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU Comparabile Criterii şi elemente de comparație Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 + evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | €/mp dt | E/mp | €/mp % | €/mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informaţiei oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5,00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% [| 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 0.00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Cosi lupă nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% [0.00 000% [| 000 000% [ 0.00 000% | 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de piață curente, curente curente curente curente Ajustare 0% | 0.00 0% [| 0.00 0% [| 000 000% [| 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Localizare Pa E zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu Ajustare -500% [| 0.19 -10,00% | _-0.60 -10,.00% | 0,50 500% | 021 Pret ajustat 3,54 5,36 4,50 4,04 Caracteristici I [ I I Suprafață, mp 35,86 80.00 28.00 80.00 100,00 Ajustare -441% | 0,16 079% | 005 441% | 022 641% | -0,27 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Etaj P P P D+P+M p Ajustare 000% [000 000% | 000 000% [ 0.00 000% | 000 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% [000 000% | 000 000% [000 000% | 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Finisaje| medii similar similar similar similar Ajustare 000% [0.00 000% [| 000 000% | 0.00 000% | 0.00 [Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% | 000 000% | 000 000% [ 000 000% | 0.00 Vitrină Nu Da Da Da Da Ajustare 500% | 0.19 -500% | 030 500% | 025 500% | 021 Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Ajusrare 000% | 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.00 000% [0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,19 5,10 4,03 3,55 Ajustare totală netă Euro -0,54 -0,85 -0,97 -0,70 Ajustare totală netă % -14,41% -14,21% -19,41% -16,41% Ajustare totală brută Euro 0,54 0,94 0,97 0.70 Ajustare totală brută % 1441% 15,79% 19,41% 16,41% Numar ajustări 2 2 2 2 Valoare de chirie piaţă Euro/mp/lună Valoare de chirie piaţă Euro/lună 108.00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piaţă Lei/lună 502,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 5.3.3. Evaluarea chiriei de piaţă Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 - CI — Ul - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3, Comparabila 4 Pret ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale, normale 3 |Condițiile pieței 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,7538 4 |Adresă 5 |Localizare E to 8 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa, Casa Casă Casa Etaj P P P D+P+M E Teren aferent în proprietate, în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Da Da Da Da Da Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Suprafață de închiriat 34,50 80,00 28,00 80,00 100,00 7 |CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial _|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiţii de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. -235-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF- nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU Comparabile it Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Criterii şi elemente de comparație E = E - SE evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | mp % | €/mp | Emp d | €mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5,00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% [ 0.00 000% [| 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiţii de finanţare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 000% [ 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% | 000 000% | 000 000% | 000 000% [0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Cheltuieli efectuate imediat după RA ta nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% | 0.00 000% [000 000% [| 000 000% [ 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de piață curente curente curente curente curente Ajustare 0% 0,00 0% 0.00 0% [| 0.00 0.00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Ec.Teodoroiu A Localizare zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu nr.13 - SAD Ajustare -500% [| 0.19 -500% | 030 -10,00% [0.50 500% | -021 Pret ajustat 3,54 5,65 4,50 4,04 Caracteristici I [ I I Suprafață, mp 34,50 80,00 28.00 80,00 100.00 Ajustare 455% | -0.17 0.65% | 004 455% [| 023 655% | 028 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% [ 000 0.00% [ 0.00 Etaj P P P D+P+M P Ajustare 000% | 000 000% [000 000% | 0.00 000% [| 000 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% [0.00 000% | 000 000% [ 000 000% [ 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 0.00% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Finisaje medii similar similar similar similar Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% [| 0.00 000% [ 0.00 000% | 000 000% [ 0.00 Vitrină Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% | 0.00 0.00% | 0.00 Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.0 0.00% [| 000 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,37 5,69 4,27 3,76 Ajustare totală netă Euro -0,36 -0,26 -0,73 -0,49 Ajustare totală netă % 9,55% -435% -14,55% -11,55% Ajustare totală brută Euro 0,36 0.34 0.73 0.49 Ajustare totală brută d 9,55% 5,65% 14,55% 11,55% Numar ajustări 2 2 2 z Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 3,00 Valoare de chirie piață Euro/lună 104,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 483,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -26-
a S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 COMPARABILE FOLOSITE 4/1/2019 SPATIU COMERCIAL SINAIA - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X9BR14005 - 0 EUR _ SpatiiComercialero birouri, retai, investitii SPATIU COMERCIAL SINAIA Timisoara, zona Sinaia Anunţ publicat de De închinat Spaţiu comercial GB IMOBILIARE 4,38 EUR mprtună 350,4 FURI lună Cere detalii despre această proprietate Suprafaţă tatală 30 mp spania Dragos Toma (Consultant Imobili: Tip imobil Casa'vila 0760.654.899 Suprafață totală 30 mp Alte telefoane: proprietate 0723.271.862 AERIENI n Pentru o identificare usoara comunică id-ul anunţului Modificat la. 27/03/2019 X9BR14005, de pe SpatiiComerciale ro Numele tău: |. Telefon Salvează anunt - Email Spaţii disponibile (NA rog să ma contactaţi, sunt ) | interesat de această proprietate 1 | Suprafaţă comercială 80 mp Chirie / mp / lună: 4,38 EUR/mp (total: 350,4 EUR/lună). Comision: standard i Sunt de acord cu termenii şi condiţiile Disponibil imediat SpatiiCamerciale ro Vitrină Da Alte detalii despre proprietate De inchiriat Spatiu comercila in zon Sinaia-l6 Decembrie, la demisol, aprox 80mp. Suprafata construita: 85 mp pretinchiriere: 350 monedainchinere: EUR pretinchiriereunitar: 438 monedamnchiriersunitar: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes Mijloace de transport Învățământ SupenmarketMall Recoaro Parcări 14005?lista=94052322 13 Sr
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 4/1/2019 Spatiu Zona Girocului 28 mp - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara. judetul Timis - X86004001 - 0 EUR SpatiiComercialero birouri, retail, investiții Spatiu Zona Girocului 28 mp Timisoara, zona Girocului Anunţ publicat de De închiriat Spaţiu comercial IMOCLAS 7 EUR mp! lună ee Cere detalii despre această proprietate 196 EUR / lună Suprafață totală 28 mp E 0723.695.223 Tip imobil Bloc de apartamente ai pri tot Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunţului Sopron arate Sua X86004001, de pe SpatiiComerciale ro proprietate: - E Numele tău: | Modificat la 19/02/2019 E, LA i f Email: | Salvează anunt (VA rog să mă contactaţi | interesat de această proprietate. | Spaţii disponibile ar 1 Sunt de acord cu termenii şi condiţiile Denumire spaţiu Spatiu Comercial SpatiiComerciale ro Suprafață comercială: 28 mp Chirie / mp / lună 7 EUR/mp (total 196 EUR/lună) + alte cheltuieli. Comision: 80% Disponibil imediat Îndițime spațiu 250 m Alte detalii despre proprietate Inchiriez Spatiu Comercial Sad cu toate actele in regula wc bun pentru minimarchet cabinet medical coafura cu intrare din strada aproape de Lidi Localizare şi puncte de interes StreetView Mijloace de transport Învățământ SupermarketiMall Recreere Parcări -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.304/2019 4/112019 Spatiu comercial de 80mp de inchiriat in zona Sagului - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X9BR14006 - 0 EUR Sper a. Spatiu comercial de 80mp de inchiriat in zona Sagului Timisoara, zona Sagului Anunţ publicat de” De închiriat Spaţiu comercial GB IMOBILIARE 5 EUR rmprună 400 EUR! lună Cere detalii despre această proprietate Suprafață totală 80 mp disponibilă lulian Citu (Consultant Imobiliar) Tip imobil Casa'Vila 0752.096.090 Suprafaţă totală 80 mp Alte telefoane: proprietate: 0723271 862 inăl D+P+ _ CE RR m Peniru o identificare uşoara comunică id-ul anunţului Nr locuri parcare ? X9BR14006, de pe SpatiiComerciale ro An construcţie 2000 i TO Modificat la 27/03/2019 Numele tău: | FT E = Telefon | Salvează anunț a —£ Email Atta Spaţii disponibile Vă rog să mă contactaţi, sunt | |interesat de această proprietate « | | Suprafaţă comercială 80 mp coat ta ina Chirie / mp / lună 5 EURImp (total 400 EUR/lună). Comision: standard Sunt de acord cu termenii şi condițile Disponibil imediat : - SpatiiComerciale.ro. Îndiţime spațiu 25m Vitrina: Da Alte detalii despre proprietate Inchiriez spatiu comercial,pe Ciprian Porumbescu la intersectia cu 16 Decembrie. Pretabil pentru orice fele de activitate. S0MP utili. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 90 mp Nr incaperi: 3 Dotari - Diverse (Sistem de alarma) pretinchiriere. 400 monedainchiriere: EUR pretinchiriereunitar: 5 monedainchiriereunitar: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat -29-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 4/1/2018 Spaţiu comercial de închiriat în Timisoara, Balcescu - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X7PS04009 - 0 EUR a EEE SpatiiComercialero birouri, retail, irvestitii Spaţiu comercial de închiriat Timisoara, zona Balcescu Balcescu Anunţ publicat de IM IMOBILIARE De închiriat Spaţiu comerciat 5 EUR + Tva! mp! tună 500 EUR + TVA [lună Cere detalii despre această proprietate Truica Raul (Broker imobiliar) Suprafață totală 100 mp DE 0720.023.592 Tip imobil Casa/vila Alte telefoane: 0256.706.111 Suprafaţă totală 100 mp — re proprietate. Pentru o identificare uşoara comunică id-i X7PS04009, de pe SpatiiComerciale.ro Modificat la 21/01/2019 Numele tău: | II Tetefon: | Email Salvează anunt (Vă rog să mă contactaţi, sunt | interesat de această proprietate. Spaţii disponibile | | : pita Suprafață comercială 100 mp Chirie / mp / lună 5 EURImp (total 500 EUR/lună) * TVA Disponibil imediat Sunt de acord cu termenii şi condiţiile SpatiiComerciale ro Alte detalii despre proprietate IM Imobiliare inchiriaza spatiu comercial de 100 mp destinat activitatii de birou. Pentru informatii IM Imobiliare 0720. vezi tot numărul Localizare şi puncte de interes StreetViow Mijloace de transport Învățământ Supermarket/Vall Recreere Parcăn -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 —- C1 -U20 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 - C1 -U4 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4-— CF 418221 - C1 -UL 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIȘ , MUNICIPIUL TIMIȘOARA REA DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2019-5667/19.03.2019 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la „Serviciul de consultanjă/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timişoara şi aflate în patrimoniul Municipiului Timişoara, a Statului Român şi pentru imobilele la care Municipiul Timişoara prezintă un intere ” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse l Est, înregistrată cu numărul CT2019-5667/12.03.2019, cu privire la valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic, vă rugăm să întocmiţi raportul de evaluare pentru SAD 5 — str. Dacilor nr. 8, SAD 4 — str. Dacilor nr. 13, SAD - str. Fcaterina Teodoroiu, în vederea închirierii spaţiilor cu altă destinație. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: Extrasele de carte funciară; Releveu, planşele spațiilor; e Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate; Compartiment Administrare Fond Funciar, Serviciul Juridic, Biroul Clădiri, Terenuri I Est; * Adresa înregistrată cu nr. CT2019-5667/12.02.2019. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului ȘEF BIROU, Slaviţa Dubleş 7 LT Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii -32-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIȘ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE | EST ROMÂNIA BIROUL CLĂDIRI TEREN RI | EST FER Aa NE Nr.SC2018-022748/09.01.2019 FU E) Daf Către, Compartimentul Spatii cu Alta Destinatie L Est Referitor la adresa dvs, înregistrată la noi cu numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, nu a fost depusă cerere de revendicare, prin notificăre, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, art21, alin.2,3 si nici cereri privind redobândirea dreptului de proprietate în baza O.U.G.nr. 94/2000, republicată, modificată și completată prin O.U.G.nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, pentru imobilul situat in Timisoara „str.Ecaterina Teodo;oiu nr.13, inscris in CF nr. 418221-C1,CF vechi 1624,nr.top 5774. ŞEF BIROU INTOCMIT Călin N.Pirya Gh. Buzarnescu A re RE up Timişoara 2021 ia Capitală Europeană a Culturii -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA Buell —_ ES ie JUDEŢUL TIMIŞ , MUNICIPIUL TIMIŞOARA romania2019.eu SERVICIUL JURIDIC Nr.CT2018-22748/05.02.2019 SAD Gf.b2 nod CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 1 EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Ecaterina Teodoroiu nr. 13, SAD |, înscris în CF nr. 418221-Cl Timişoara (CF nr. vechi 1624) nr. top. 5774. Menţionăm faptul că verificarea s-a făcut strict după clementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi și acest aspect. CONSILTER JURIDIC, GABRIELA ALBU ri CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR GA/MG/2 -34-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA ma COMPARTIMENTUL SAG n eri FOND FUNCIAR RFI Nr. C12016-1494/29.03.2016 | MA. (322) | PRINII AZI 10 Za | _ | se EXNĂTUR, a Către, RI —_ FT “, DIRSCȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAŢIE Lil - Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, “potrivit evidențelor Serviciului Administrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 35, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, ari. 34' din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2003, completate până în prezent cu acte le solicitate de către Comisia municipală de fond funciar, rezultă faptul că: - parcela cu nr. top. 5774, înscrisă în C.F. nr. 1624 Timişoara, C.F. Colectivă nr 418221-CI şi CF. nr. 418221, ș tuată în str. Ecaterina Teodoroiu, nr.13; - parcela cu nr. top. 16803, înscrisă în C.F. nr. 9335 Timişoara, C.F. Colectivă nr 421388-C1 şi C.F. nr. 421388, s tuată în str. Preyer, nr. 13; - parcela cu nr. top. 16686, înscrisă în C.F. nr. 8204 Timişoara, C.F. Colectivă nr 409849-C1 şi C.F. nr. 409849, s tuată în str. Preyer, nr.3 nus unt solicitate de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora. Menţionăm faptul că, verificarea parcelelor s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F.-ansxate). numi Totodată, vă facem cunoscu' faptul că, în cazul în care terenurile se identifică prin alte ere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi acaste numere topografice, În vederca verificării. Totodată, vă facem cunosci't faptul că, nu avem cunoştinţă dacă pentru aceste terenuri există procese pe rolul instanței d> judecată, ca urmare vă rugăm să vă adresați Serviciului Juridic. RESPONSABIL, CONŞILIER, CONSILIER, JOSAN CRISTIAN INA MARIA VERONICA PETRENCIUC Fe PI. A N Ă Red Dact Vent IC Ex2 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 200 a ara ANTI | Sb! RT ri | IL | | | I ES m E UL „a | (50 | - | ; AR => CAME se E e] SU —_ | se = AGO A TARIE 12. N Apt 10 | 0 ua E E An : BECATARIE s a: —_ _ _ —_ d ez ES 2, “20 p SAD CAMERA ) NOR ÎS -36-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 blic tate Imobiliară TIMIS ci ate Imobiliară Timisoara GFelul de Cadastru şi * Bircul de Cadastri şi P x AI 2018 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ draft a RUT arte Funciară Nr. 418221 Timisoara 1000657259378 A. Partea l. Descrierea imobilului Nr. CF vechi:1624 TEREN 'ntravilan Nr. topografic:5774 Adresa: Loc. Timisoara, Str'ECâtenia” Nr. ANNEI jud. Tim's Nr. cadastral = 4] m | Crt |Nr. topografic | SUPTafaţa” (mp; Observaţii / Referinţe FI 418221 578 Const'uctia CT înscrisa în CF 4187ZI-CI; | m ___ |curte B. Partea Il. Proprietari şi acte Înscrleri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe Act normativ nr. HG 1015, d.n 29/09/2305 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); ga 'ntabulare, drept de PROPRIETA E, dobandit Lege, cotă acluals Al UI _ _ | 1) MUNICIPIUL TIMIŞOARA, domeniul public d C Partea Il, SARCINI . înscrieri privind dezmembrămirtele dreptului de proprietate, Referinte drepturi reale de garanţie şi sarcini in NU SURT : Document care corițina date cu caracter persorai, pir stejata de prevederile Ls Nr. 677/2061. Pagina 1 din 3 deriliu ini are la ac” epay ancpi.ro Formular versianez 1.1 a -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 418221 Coruna/OraşiMunicipiu: Timisoara Anexa Nr. 1 La Partea | Teren Nr cadastral Suprafaţa (mo!)* Observaţii / Referinţe 415221 578 curte “Suprafața aste ceterminata n planu de proiecţie Stereo 70. _ DETALII LINIARE IMOBIL Î 1 40£512 418221 CI Date referitoare la teri xr | Categorie [intra | Suprafaţa x 5 cr | folosință |vilan (rap) Parcelă Nr. topo Observaţii / Referințe curti | DA 578 - 5774 curte constructi Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Pune Punct Lungime segment început sfârşit 1 (m) 1 2 12.718 2 3 3.911 3 4 16.16 z 5 3.899 5 & 5.65 6 7 9.358 Document care conţine date ru caracter personal. protejate de prevedetilu Legii Nr. 677/2391. Pagina 2 din 3 Fe arin le arin apay ancpi.ro vi maner E 1 -38-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte Funciară Nr. 418221 Comunag/Oraş/Municipiu: Timisoara Punct Punct Luagime segment început] sfârșit a (m) 8 12.554 8 9 2.545 9 1 42.335 *= Lungimile segmentelor sunt dete minate În planul de proiecţie Stereo 70 si sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanţa dintre puncte este forirată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru. Certi“ c că prezentul extras corespunde cu poziţiile in v' goare din cartea funciară originală, păstra“ă de acest birou, Prezertul extras d= carte funciară este valabi! la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptib:le de orice modificare, 'n conditiile legii. tat tariful de 40 RON, -Chitanta interna rr.5124205/19-12-2018 in suma de 40, pentru serviciul de S-aa publicitate imobiliară cu codul nr. 272 Da:a soluționării, Asistest Registrator, 19-12-2018 FILIPIAC Data eliberării, A at et 2 3 s i Pagina 3 din 2 acument care conține date cu caracter persona, protejate ue prevederile Legii Nr 577/2001 n seria În la adres? epay.an -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 e Cadastru şi Pub'icitate Imocil ară TIMIS Nr. cerere | -adastru ş Publicitate Imobiliară Timisoara _Ziua Luna E) 267827 3 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE N Carte funciară Nr. 418221-C1-U1 Timisoara A. Partea |. Descrierea imobilului Unitate individuală Adresa: Loc. Timisoara, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr, 13, Et. Parter, Ap. 01, Jud. Timis Părţi comune: acoperis, slte spatii coriune, bslcon, casa scarii, pod, scara de acces, N Suprafaţa Suprafaţa] Cote părţi " : NI ] lert Nr. cadastral constru tă luțilă (mp]|__comune Cote teren Observaţii / Referinţe | Al 418221-C1-Ul - | 345 | 498/10000 | 29/578 |lCamera, cota PCI.4.38%, cota 1 parte teren 29/578mp. i E, Partea Il. Proprietari şi acte | Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe | 80091 / 15/05/2014 Act Normativ nr. HG 1016, din 25/03/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIE! (poziția nr. 3374); p> |Intabulare, drept de PROFRIETATEanterior conf. D 92/1950 cu nr. AI 1721/20.08.1956, prir Lege, cota actuala 1/1 1) STATUL ROMÂN, în folosinţa Sfazuiu' Popilar al Oraşului Timişoara OBSERVATII: pozitie transcrisa dir CF 418221- îmusoara, inscrisa prin incheisrea nr. 26370 dir; CS-FEB-10; | C Partea III, SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Referinte drepturi reale de garanţie şi sarcini : NU SUNT _ Dozument cars conține date cu caracter personal, de orevederiie Legii Nr. 577/2061 Pagina 1 din 2 Extrase veti u le acresă epayancpi.ro ve'siuraa 1.1 -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 428221-C1-U1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisosra Anexa Nr. 1 La Partea l Unitale individuală, Adresa: Loc. Timisoera, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr. 13, Ft. Parter, Ap. 01, Jud, Timis Părţi comune: acoperis, alte spatii comune, balcor, casa scarii, pod, scara de acces, Nr " at Suprafaţa |Suprafaţa| Core părţi th mtii art Nr cadastral construită | utilă (mp) comune Cate teren Observații / Referinţe Al | 418221-C1-Ul | - 34,5 498/10000 29/578 |1Carmera, cota PCl,5.98%, cota 1 parte teren 29/578mp, ific că prezentul extras corespunde cu poziţiile 'n vigoare dir cartea funciară or'ginală, păstrată de acest 5irou, e Prezentul extras de carte funciară este valab'| la autentificarea de către notarul public 2 actelor juridice or'n care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de crica modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 40 RON, -Chitanta interna nr.5124205/19-12-20318 in suma de 40, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272 istrator, Referent, FILIPIAC Data soluționării, As'stent Rej 13-12-20182> Lucia-Roxa - Data eliberății, ISS râfa şi sernă i care conțir e date cu caracter personal, erorejate de prevederile Logii Nr 677/2001 Pagina 2 din 2 = epay-ancpi.ro dr eine DA pt, 1 ra E rent -41-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comuna TERITOR:J i Ra RE i PARTEA i-a i BI LU L mUmâRuL | INTINDEREA | VENITUL 5 ER= CADAS- 8 | TOPOGRAFIC DESCRIEREA IMOBILULUI TRAL |OSSERVAȚIUNI = AL PARCELEI 5 da z Ha MP 1 537 | 1 —_ | - - Func, Eur. 1537 -42-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 PARTEA |li-a PROPRIETATEA ă i INSCRIERILE PRIVITOARE LA PROPRIETATE OBSERVAȚŢIUNI aria Harte EI ” Von II LES az ZE narte TA a uite ZE JM tu Gb luase Car In baza cererii Sfatului Popular i | T Intreprinderea—se—l-osiințe—și-——— —-— - — | Loraluri cu nr. 76330956, să d soiul Ce prosrisiale, In conformitate cu “| SSC ___na'izare in favo _STATHLII | Papular al Bis Sfa 2 SAE iii Ei inima d atat arii taia ati ai iron DIN OFICIU a, cite SEE d sri ia ae ti i dă ant aci loci a Oa i ai ci a taiata po n | _———— _ d | E —_— | -43-
-p- st E A S INDEVS VI "IN NI O HyvY s SII VILUVĂI d "TIS XOAII DS
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 MINI 2091909 Carte Funciară Nr. 418221 Timisoara CARTE FUNCIARĂ NR. 418221 COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea |, Descrierea imobilului Nr. CF vechi:1524 TEREN rtravilar' Nr. topografic:5772 Adresa: -9c. Timisoara. Str Ecaterine Teodoroiu, Nr. 13. Jud. ri AF astral Suprafata* (mpi Observaţii / Referințe | a) ESTE PET! Constructia CI inscrisa în CF Curs B. Partea Il. Proprietari şi acte inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 1721 / 20/08/1956 ret nr. 92/1955 TE SSSEr di on ATEI ei | n STATULIN-FOLOSINTA SFATULUIPOSULAR AC TIMSSERE _ ET 3524) [15370 / 08/02/2010 "Act Normativ_ar, HG 1016, din 23/09/2305 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (pozi ţia nr. 3374) |Intabulare, drept de PROPAIETATE, prin _egă, cota actusla| ESI _ "* UL, cota in'ziale 1/1 | Î 1) MUNICIPIUL TIMIŞOARA, durren ul oblic _ C. Partea lil. SARCINI, EET E E Ţ ] Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Referințe drepturi reale de garanţie și sarcini LU SUNT erile i. ag arde Document care conţine E Cu cararrer personei, protejate ue prev -45-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte TE Func ră Nr. 31822 Tinusoara a au ur. 1LaParteal E Teren [nr cacastrei Suprafața Observații / Referirțe 415221 | 578 lurte + “Suprafa;a este dEteminată în clerul de proiecția Stereg 70 pt tr DETALI! LINIARE IMOBIL | Cbservaţii / Referințe Suprafața E Pare Ț (mp) Țarla | arcelă Nr. topo | | iosin* n i DAT STEI | 5774 la constructii Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Punct Punct Lungirie segment e E m (m) —TpI fa _—_sa1] | 1 Document care conţine date cu caracter: carsonal, -46-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Fuiciară Nr 418221 C Gmuna/Oras/Municipiu: Hrusoara | Punct Punct] Lungime segment __ început] sfărșit i (m) 8 __2.545 i 9 42.395 ** Lungimile segmentelor sunt determinatz în planul de proiecție Stereo 70 şi sunt rotunjite la 1 milime:ru. Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru, ii "in 3 ment cara -47-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte funciară Nr. 418421-C1 Comuna/Graş/i Unitate individuala Nr. 2 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe ] NU SUNT 80091 / 15/05/ - Act Administrati HCL572 di 21/71/7237 ET de CONS LOC MUN T IMISOARA (documentate aviza-z cun, 19/29-32-2014); a uniacii cu numarul Ț d:n apartamentarza corisiructiei cu al nic 418221-CI) inscrisa 'n cartea funciara 1951 Ţ Al | carate cena IE 83 Ssif ta Sata c ar esa dir | 80096 / 15/05/2014 1 Act Aaministraziv nr, CVC768/R, du 17/06/1937 emis de SOC. COM CJCVL TIM SA Î 33 Edi E E TE TEA Ta A Al ceta-aitiata-bi * i 15 = '38359 705/03/2015 | iAct Notar'al nr. Promisiune bilatera ă de VEnza rc “cumparare au t sut nr. 273, dir 04/35/2CIS emis de LAZAR DOREL; a 84 |Sc-nsi Pr 2-3 la cadere A i LIS | 2 | natie AEO SI OEI SSB 015 THAI DENS 52938 / 09/04/2015 A Notarial nr. Con:ract ce vanzare aut, sub "ir. 406, din 08/04/2315 emis de LAZAR DOREL; l _B5 are, dreol de PROPRIETATE, grin Conventie, cota ac:uzla UL, cota Ţ n A n ] [ 1) HODENIUC ILIE, si sotia DENIIJC MAR ANA, bun comun 2) Sun Privata nr. CONTRACT DE GARANTARE PCT din 25/03/20-5 emis de M. BCR SA Beneficiar; ntergictie de pe c E 'ericad3 de 5 aul de la aata dobandiri imobi | 1) STATU_ ROMÂN NTAT DE M!NISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, E i__ | 2) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, CIF: 351737 | 87 n tordiczie de gravare cu cini a imobilului pe toatz durata finantari | Al 1) STATUL ROMÂN REPREZENTAT DE MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE E, CIF 1436/0383 | 2) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, CIF:381757 Al Unitate individuala Nr. 3 Inscrieri privitoare la cireptul de proprietate şi alte drepturi reale | Referințe | 'NU SUNT 80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HC-S7Z, dr 7111/2013 emis de CONS. LOC, MUN. TIM'SOARA Tcocumnertatie avizsta :cu Fr. 27113/20-02-2914) d 3 |Se infiinteazs cartea funciara 418 "cadastral 418221-C1-U3/Timisca ra, rezuttat dir apartamantarea 21- C1-U3 a unitatii cu Bl structiei cu | Al numarul identi e ectra onic 18221-C1; inscrisa în catea funciara . 11524 (identificator e'ectro = Act 1iG 1016, din 2 de GUVERNUL ROMÂNIE I (poziţia nr. 3374); 2 25-08 Al insesi 15575 sa | 50094; i 15/0572014 . | Act Administrativ nr. CVC 3857, di= 18/07/1997 de REC.A AUTONOMA LR3I ps | are, drast de PROPRIETATE Cirnparare l 17 271995, ati FER can n [ccta actuala 1/1, cota inita'a 1/1 | 1) NCA NICOLAE, si sotia e : 2) NICA FLOAREA, bun Documnant care conține dale Cu car personal, protejate de prevederiie Legii - -48-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 imisoară Carte Funcisră Nr. 418221-C1 Unitate individuala Nr. 4 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţz ] NU SUNT 80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr, HCL572, din 21/11/2013 cu nr. 27113/20-02-2014), Sa infiinteaza cartea funciara 818221 CI-UZ s un tstii nd vidua e cu sumarul | | cadastral 41822 rezultat din apartamentarea constructiei cu "numarul cadastral Cl (identifica runic 418271-C1) inscrisa 'n cartea funciara 524 (identificator ctronic A is ce CONS. LOC. FUN, TIMISOARA [documentatie aviza:a Al 80093 / 15/05/2014 iii Act Administrativ nr. CVC729/R, d'n 02/06/1397 emis de SOC, CON, OJCVLTIM SA; 33 intabulare. arept de PROPRIETATE cumparare 11271935, dobandil prin Conventie, Ţ Ai a actuala 1/2, cota initiala 1/1 "1) VASĂLIUȚ GHEORGHE, si 2) VĂSĂLIU] MARIA, bur comun EEE Unitate individuala Nr. 5 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referința „NU SUNT 800917 15/05/2014 Act Administrativ nr, din 2-/11/2013 emis de CONS. [5 E „27119/25- 02-2014) E + furciara 415221-C1-L5 a un'tetii cu număr rezul ator selecte N. TIMISOARA idocume Al armis de GUVERNUL ROMÂNIE! (puziţia nr. 3374): EEE EI | E ISESTEF 1 "iso; sesiza ere 80097 / 15/05/2014 - Act Administ: tiv nr. CVCB53/R, dir 07/18/1937 emis de CT. TOM, OJCVL TIM Sa; , drept de PROPRIETATE, cumparare 112/1995, dobandit prir Conventie, | la 1/1, cota initiala 2/1 sI BALOSZ RUXANDA, s | | 2; BALOG EMERIC, bun comur al care conţine aata cu caracter personal, protejate de prevederile Legii -49-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Nr. 416221-Cl ComuraioraşmMunicioiu: Unitate individuala Nr. 6 Inscrieri privitoare la ireptul de proprietate şi alte drepturi reale | Referinţe NU SUNT 3 80091 / 15/05/2014 : inistrativ Sr. ACLS72, dn 21/11/2315 emis de CORS. LUC MUN TIMISOARA | entatie avizata 7119/20-02-2014); e nfiirtaaza cartea func cadastral 418221-C1-U5/lim soara, rezultat cîn apartamentares construcii 415221-C1-U6 a un tatii nd" Gusle cu numara i cu cadastral C1 lidentificator sleztroaic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara - _11524 (iden E electron £418221-01); Act Normativ nr, 1016, din 25/09/2005 emis de GUVEANUL ROMÂNIE! (poziția rr 3375), i 52 tebsarar drept Ec RSF | LOA IIS ti SSE A1 | cote 13 i =) STR nfotosr Sfatul Orescu Emişcară | ee (in Timis + BEE i 80095 / 15/05/2014 Act Administrativ n”, CVC1471/3. din 31/03/2304 em "83 A RL _cote-a: a HI H VEEEHRAMONA-st = an 30912 / 05/02/2016 i Act nr. ADRESA DIR PENTRU CILTURA NE 197 EMISA DE MINISTERIL CULTUZI, cin” 02/02/2016 ernis de Malescu Simoria Mariana Ba Imabil cuprins 14 Situl Urban FABRIC ' cod THT-s-33E09Z „puz. 61, in Lists A Morumenielor Istz -2010 , judetul Timis : l „Act Notarial nr. CONTI RAT DE V PETRE RE EI din AR emis dz Malescu Simora Mariara; tua'a 1/4, cota _ Al 1 1) DABICA EUGEN, bur prop În. divorţat - = n n:avulare, drept de PROPRIETATE, dobsrcit prin cota 3/4, cota ai initiala 3/4 | 1) DAS'CA MARIA, bun propii., văduvă Unitate individuala Nr. 7 LL Inscrieri privitoare la creptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 180091 / 15/05/2014 IT nr. dia 31177201 5 emis de CONS. LOC. MUN, TIMISOARA [aocumentatie avizata 711$/26-C2-2014): se iniinteaza cartea funciara 11822 a unicat Tnaividuale cu numarul N | |cadastra' 418221-C1-U7/Timisoara, rezultat di BI n corstruct.ei cu | AI numarul cadastral C- (identificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara | 11624 (idertificator electronic | Normativ nr. HS 1015, din 29/3 2033 emis de GUVERNJL ROMÂNIE (poziția nr. 3372); ez itabuiare, drept de anterior conf, D cu nr. 17271723 08 TES Ri dobandi: prin Lege, uala 1/1, cota irițiala 1/1 d — | 1) STATUL ROMÂN, în fo osir Sfatului Popular al Oraşului Timişoara Unitate individuala Nr. 8 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referinţe ] NU SUNT „B0091/ 15/05/2014 jAct AdministraE v Tr. ACL572. din 2 emis de CONS. LOC MUN. TIMISCATE icu nr. 27119/20-02-2014); N teaza cartea funciara C1-UE a unitatii nd duale cu numarul ra, rezultat din apsrtamentarea constructiei cu avizata | nf cadastral 418221-C1-U8/Tiri numarul cadastral C1 (identificator electroric 418221-C1) inscrisa în reiara - _ 12624 (identificator electronic 418221-C1); 1 „Act Normativ rr. AG 1616, cin 25/09/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); 82 'Intabulere. arspt de PROPRIETATE, anterior on”. O 92/1850 TI Ar 1721720.05- a „doban ndit prin Lege, cota actua a 1/1, cota initiala 1/1 BETE | 1) STATUL ROMÂN, în folosinţa a Sfatului ai Oraşu ui Tim'şoar RCA Documant care conţine date cu cz fer personal, protejate de prevederile Legii -50-
. 19 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/20. E Carte Functară Nr. 418221-C1 Comuna/OraşiMunicipiu: Timisoara Jnitate individuala Nr. 9 L Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale I Referințe ] NU SUNT i 80091 / 15/05/2014 Act Aamin strativ nr. din emis ca CONS LOC MUN. TIMISOARA (docurmentatiz avizs un, 27113/20-02-2014) e inf ntoazs cartea funciara 41827I-CT-US s unitatii încividuale CI numarcl Ț | radastral scara. rezultat cin apartarnentzrea consîructiei cu | 1 identificator electronic 418221-C1) 'nscr sa in cartea func'ara n Dc 418221-C1;; eticii i Act Normativ Cin 25/C9/29C5 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (pozitţ a nr. Mita utere—drept de sac TOS SII SSE COPIII 081 Ş Al Ţ 32 i 183 i E SFATUL RSMĂN-n Orast-uiTimizozra 11089 / 25/01/2017 inscris Sub Semnatura Prvzt, Semnatura Privata nr, 25212, din C Intzbulare, drept d= PROPRIETĂ nr. 23245, din 05/08/1957 emis de RA URIIS TIMISOARA; Inscris UZ 56/1957 emis ds RA URBIS TIMISOARA: => =, dobandit prin Conventis, cota scala VI, cota | a Ba initiala 2/1 1) FICREANJ CONSTANTIN-SORIN, bun propriu , necăsători: Jnitate individuala Nr. 10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale ] Referinţe ÎNU SUNT : , 80091 / 15/05/2014 „Act Adrninis nr. HCL372, dr 21/71/2015 emis de CONS, LOC MUN. TIMISCARA (documentatie avizata „cu nr, 27118/20-02-2014); i [SC cartea fundiarz Z1B â unitatii cu numarul | | | ţ 31 ;cadastra 418221-C1-U10/Timisoa „ rezultat d'n apartamentarea constructiei cu nurnarui cadastral C1 (identificator eleztroric 418221-C2) inscr'sa in cartea funciara '-824 | dentificatur electronic Z18221-C1); 1Act Normativ nr. AG 2016, din 2 EI | lin 1671272005 emis de SC OJCVI Tir SEL ÎS SS | "nscris SD Semnatura Srvels nr 203 Private nr. 391, din 16/12/2009 emis de ST O,;CVLTIM | ;Intabulare, drept de PROPR ETATE, cFL al | „cota actuala 1/1, cota initiala 2/1 : — 1) GHEBAN MIRCEA-ALIN, si sotia CR | 2) GHEBAN OFELIA-VASILICA, bun comun 2/55, dobandit prin corventis, Ci Unitate îndividuala Nr, 11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT :B0091/ 15/05/2014 Al Acmiristratv ar. HCLSTZ, dn 317 720 era s de CONS. LOC. MUN, IMISOARA Tdocumentatie avizats Cu 17. 27119/20-02-2014); Se carlea func a unitstT Îrdividuale cu | 2 418221-CTUTI cadastral 418221-C1-U1 LT misoara, rezul:a: d n spa“tamentarea constructiei cu Al cadastral C1 ('dentificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara i 1624 (identificator electronic 418221-11); Act Normativ rr. AG 2016, din 29/09/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI iouziţia rr. 3374) Ba FF de PROPRETATE-arterior con SSE n SETI CE TISE AT | |dubandit-prin-ecercoto-sezuala | 1 | + EFG ROMAN n mişca 1 seara, | B0092 / 15/05/2014 | At Ami A 35/1997 emis ce SC CJCVL TIM SA, 3 ulare, drept de PROPRIETATE, cumparare L. [127.995 dobandit Brin Conventie, i actuala Vl, cota initiala 1/1 _ | — ___-1) EHRHARST FELOMELA i Document care cânţine date cu carzcter personal, de deriie legii arma i SPECII personal, 2 E gina 6 din 16 Ta 98] -51-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Certe Funciară Nr. 418221 C1 Comuna/Graş/iMunicipiu: Tirusoara Unitate individuala Nr. 12 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe | NU SUNT 80991 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HCL572, 21/11/7013 de CONS. LOC. MUR. TIM SOZRA (documentatie avizata cu nr, 27119/20-02-2014) _ | : ia TTTTI ISe infiinteaza cartos funciare 418221-CI a unitatii nd viduale cu cadastra 413221-C--U12/lira soara, rezu dn apa tamentarea constructie: cu Bl ii iastral C1 (identitcator electronic 418221-CI) inscrisa in cartea funciara | i i cul cad 11624 ţicentificator electronic 418221-C1); e Act Normativ_nr. HG 1976, dir 29/08/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţie nr. 3374): DEI otce SHARE anterior cos? D $2/1550 cu 1721720.05.1956, | n Lege. cota actl. 1/1, cota înitia'a 1/7 i 1) STATUL ROMÂN, în fo-osi set ului Popular al Oraşului Timişcara ra Unitate individuala Nr. 13 Inscrieri privitoare la creptul de proprietate și alte drepturi reale T Referințe NU SUNT "80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HCLSTZ, din 31 em s de CONS. LOC. MUN. TIMISOARA (documentate avizata cu rr. 27:19/20-02-2014); PR Se infiinteaza cartea furciara 418221-C1-U13 a individuale cu numarul racastral 428221-C1-U13/Tirrisoara, rezultat din apartsmenlarea constructiei cu N Fi | cadastral C1 [.aen'ificztor zlectronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara m 12624 (ident ficator electronic 418221-C1); d L Act Normativ nr. HG 1015, din 29/09/2305 emis de GUVERNJL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); po | drepi dz PROPRIETATE, anterio” conf, D 92/1950 cu n”, 1721720081956, | A = sbandit prin Lage, cota actuaa 1/1, cota initiala 1/1 ERIE E ! ___ 11) STATUL ROMÂN, “n foicsirța Sratului Pooular al Oraşulu Timisoara Unitate individuala Nr. 14 Inscrieri privitoare la cl-eptul de proprietate şi alte drepturi reale [ Referințe NU SUNT 80091 / 15/05/2014 1 Act Administrativ nr. ACL572, din 21/11/2013 amis de CONS. LOC MUN. TIMIBOSRA [documentatie avizata j | ] | i j :cu nf. 27119/20-32-2614); |5e infiinteaza cartea funciara a unitatii indiv duale cu rumarul |cadastral 418221-C1-UL4/Tim soara, rezultat din apartamentarea constructiei cu Al cadastral C1 (iden tor electronic 418221-C1) inscrisa în cartza funciara 11624 identificator siectronic 418221-C1); jArt Normativ ar. HG 1016, din 23/23/2003 emis de GUVERNUL ROM, (poziţia nr. 3374): 32 'Itabulare, drept de PROPRIETATE, anteror conf. D 92/1350 cu -721720.00.1556, a 'iobandil prin Lege, cota 1/1, cote initiala 1/1 1) STATUL ROMÂN, În folos n ;= Sfatului Popu ar al Oraşului Timişoara Unitate individuala Nr. 15 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referințe NU SUNT 80091 / 15/05/2014 "Act Adminstrativ nr. HCL572, ain prea A 23/11/2013 em s de TONS LOC. MUN. TIMISOARA (documentatie avizata |cadastral 41 8221- C1- ferata ar apartamenta-ez constructiei cu Al numarul cadastral C1 (identificator electro nic 418221-C1) inscrisa in cartea func ara "Act Normativ nr. HG 1016, din 29/69/2305 emis de Gin ' go ''tabulare, drept de PROPRIETATE. an-erior conf. E 92/1950 cu nr 1757 , “* dobancit prin Lega, cota actuala 1/1. cota initiala 1/1 1) STATUL ROMÂN, În fulos ţa Satului Zopular ai Oraşu ui Tim'şoara jate de prevederiie Legii ț Pegihs 7 din 10 14 N Ducurment cari -52-
Nr.3.304/2019 FIDOX S.R.L. Brasov S.C. O Carte Funci, i18221-C1 Comunz/0, Timisoara Jnitate individuala Nr. 16 L Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale | Referinţe | NU SUNT B0091 / 15/05/2014 Act Acmiristrativ nr. ACLS7Z Tm 2141772013 de CONS TEC MUN MISOARĂ [documentatie avi cu 1, 27113/20-02-2014); 'Se infiinteaza unciara 41823 L16 a untatii individuale cu cadastra' 41822.-C1-U15/Timisosra, rezultat cin apartamentarea corstructiei cu | 5 Ă Bi Numar! cadastral CI (identificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea func | n | 1524 (identi“cator slectrori 418221-€1), ——t orma'iv nr. HS 9/2005 eri an Al așu'ui Timişoara C. Partea Ili. Sarcini CONSTRUCTIE rr Privind dezmembramintale dreptului de proprietate, drepturi reale de | MA a Referințe ] garanţie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr. 1 înscrieri privind dezmembramintele dreptului de propristate, drepturi reale de Referinţe garanție și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 2 înscrierT privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale da | Referinte | garanție si sarcini ) 'NU SUNT MEI rari '38359 / 05/03/2015 Act Notari” nr. Promis une bilatorala de VSrzare -Curmsa DO "ci | + | 2 HOBEMBE-MARANA Observatii | fn cereroanr623 3 162938 / 09/04/2015 Ir scris Sub Semn FNGCIMM, BCR Sa | |Intabuiare, dept de IPOTECA, 25025 ECF "ional cu procentul de | | cz |garantare (50%-30% fiecare creditor ), valabila para la finalizare procedurii de Al lexeculare silita 1) STATUL N REPREZENTAT DE MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, ClF:14357083 | 12) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, ClF:361757 | Unitate individuala Nr. 3 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reala de garantie si sarcini [ Referințe ] :NU SUNT _ Unitate individuala Nr, 4 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinte L garanție si sarcini "NU SUNT | Unitate individuala Nr. 5 înscrieri privind dezmEmbramintele dreptului de propristate, drepturi reale de i Referințe garantie şi sarcini NU SUNT i | ț Document care conţine Oc caracter vrateiate us prev, -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Caite Funcrără Nr. 418221-C1 Timisoara Unitate individuala Nr. 6 Înscrieri privind dreptului de proprietate, drepturi resle de Referinţe ] aarantie și sarcini NU SUNT e | 80095 / 15/05/2014 Ă Act Administrativ nr. UR, din 30372001 emis ds SC TIM SRL. "Cl CE PSFESivEloare:1 22 ar] + SED; STASI Observatii Unitate individuala Nr. 7 înscrieri privind dezmembrainintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe garantie si sarcini j NU SUNT Unitate individuala Nr. 8 înscrieri privind dezmembrariintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinte ] | garanție și sarcini „NU SUNT | Unitate individuala Nr. 9 Inscrieri privind dezmembraȚiintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | R x Bi EEE eferințe garanție şi sarcini NU SUNT 11080/ 25/01/2017 inscris Sub Sernna'ura Privata nr, 13245, dir 02/06/1937 emis de RA JRBIS TIMISOARA; CI de POTECA | FE + ERIS 31417 / 17/02/2017 Act Administrativ nr. D720) din 12/06/2007 smis de FRIMARIA MJNIC FIULUI TIMISOARA N | C7 |Se rsciaza sarcina C.1 Al Unitate individuala Nr. 10 i | înscrieri privind dezmembrarș întele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinte | „garantie şi sarcini = NU SUNT | 11046 / 25/01/2017 ) l Sub Semnatura Privata rr. z033 R, din 1671272005 emis ce SC OJCVL TIM SAL; Inscris SUE SEmratura iPrivato nr, 391, din 16/12/2009 de SC OICVL TIM SRL, | Cl |Intabulare, drept de IPOTECA _EGALA, Valoare:16760 LEI, . : | 1) SC OJCVL TIM SRL Unitate individuala Nr. 11 Inscrieri privind dezmembram ntele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referințe | garanție si sarcini | NU SUNT Unitate individuala Nr, 12 Inscrieri privind dezmembrarintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinţe garantie și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 13 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reala de Referințe 1 garanție şi sarcini L NU SUNT Unitate individuala Nr. 14 Inscrieri privind tele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referințe garantie şi sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 15 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi şi sarcini a Referinte , NU SUNT A tinara EI a) Document care conţirie dare cu caracter personal, protejate de prevederi -54-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Unitate individuala Nr. 16 — NU SUNT Caite Funciară Nr. 418221-C1 Timiso, Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garantie şi sarcini | Referinţe ant care conţine date cu caracter personali, ederjle Legii -535-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 11 Carte Funciară Nr, 418221-C1 Comnuna/Qras, CARTE FUNCIARĂ COLECTIVĂ NR, 418221-C1 COPIE oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea l. Descrierea imobilului Adresa: Loc, Tinisozra, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr. 13, Jud. Tirnis Nr. CF vecii: 1824 Eiectronic: 418221-C1; Nr, Topo: 5774; Suprafata: 472 n PE A Părţi comune: acoperis, site spatii comure, casa scarii pod, scara de Obseratii: casa de 'ocuinte in ragir de subsol, parter si Le:zj “iron fScar 1 9Dservatii Ț Ț Nivea Nr, [cca] hr. GE | uprat, | Cota | Cote | Jar. VU, | indivă utila Dart; | teren i sori a i parterf 01 | 1 345 [1957103 z557E 1Camera, cos SII SE%, cota parta , _CI-UT 00 29/578rip. 2 |e1827 | TCamers, Sucatarie, CEma 3, Boxă, cota 3555 "5181150 30/578 C1-U L_00 5.18%, cota parte tere” 'n folosirta 30/573mp. | 03 | 3 1118221 55,72 |9ZB/103 55/575 |? Camers, Eucasriz, Bale, Carmara, a n 00 parter c cota PCI.9.45%, cota parte tera ir fo. asinta C1-J3 55/578mz. 1 4 [328221- 53251 757/-00' 414/578 |? Camere, Antreu, CEmara, Bora Esta T1-U4 00 | cota parte teren ir fo'osinta 43/57 3rro 12211 6336 75 [E Cariera B_caturie, Bare, An: su, CEMETS, 3 02 | cota parte teren În falosirte 53/5758 Ţ U Camara, £ “e, cota parte teren 62/576mp ia, cota “CIT 43%, cota parte tersr 3, a, Bcxa, rai âmp 23, Xa, cotal Ip. 2 Carrere, Bucatarie, Bale, Antrst, Boxs, cota PCl.8.20%, cota parte teran 47/5 78mp. n 74.01 |1058/15[ cota 30/578 |? Camere, Eu E if 8701 2 Camere, Antreu, Canare, Boxa, cota 1- a PCl.8.70%, cots parte teren in | + 50/57&mp. | i 12 | 12 69.65 |1005/13[ 58/5785 2 Camere. Bucatarie, U, Fioi, cota FCI. L C1-J12 C00 10.05%, cota parte teren S8/578mp, | subsol 13 ! 13 |£18221- 1415 204100 12578 1 Boxa, cofa PCI.2 03%, cota paris ere | C1-U13| Log 1 12/578m 12 AI 1.32 F 77003| 3757 1 Boxz, cotă DETTE | o 3/578mp. Ţ subsol| 15 | 15 |218231- 7 8271000[ 57578 1 Boxa cota cota parte | a CLUISI 3 [ subsol' 16 i 347 [5071000 3/S78 | 1 Boxs, cota PC[0.50%, esta parte leran | C1-J16|. o | | 3/57âmp. B, Partea ll. Proprietar si acte CONSTRUCTIE Inscrieri privitoare la dreptul de şi alte drepturi reale i Referințe | 1721/ 20/08/1956 E +) STATI Observatiitoro. 16370 / 08/02/2010 -56-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Furciară Nr. 118221 C1 Comuna, Oraş, e naleaza apa tarmentarea cu devi C1 (idontificator ale Municipiu: 118221 C1;/Timiscara, inscrisa in CF 1624 (identificat” 418221-C1), si se schid urmatoara'e 16 carti funciare: CF4ALBEZ1-C1-U1/418221-CI-U?, cota parti uz cornun , tota terer: /518 d CF418221 C1-U2r4 21-C1-U2, cote părti iz comun 5318/109300, cata teren 30578; ba CF418221-C1-U2/418221-C1-U3 „cula parti uz comur 948/10000, cota teren 55/578; cota pati uz comun 7357/100027, cota tereri -1/57B —- CF418221-C1-U5/418221-C1-US,, cata parti iz comun 3214/100350, cotz teren -U5/418221-C1-L6, cota parti uz cornu” 1068/100037, cota teren = --C1-U7, cota part! uz comun 143/10009 „cata teren 34 | ca vera 3221-CI-UB, cofs pati uz comun 1157/10000, cotz teren cota pzrti iz comun 864/10300, cot: teren i IT CF418221-C1-V 10/418221-C1-U:0, cota parti tz coriun 823/2003C, cota teren În . cota parti uz comun 870/103600, cota teren | | 2822101012 „cota parti uz comur 1005/100099 „cota teren ca 13/418221-C1-U13,, cota uz coraun 204/10000, cota teren a E BITI SUL cota parti uz comun 82/10000, cota terer „cota darti uz cornun 82/10030, cots teren 578 |as7e; L cota parti uz corn 50/10000, cota teren Unitate individuala Nr. 1 LL Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "NU SUNT 80091 15/05/2014 5 „Act Acmiristratv nr, PCLSTZ, din ZI Emis de cu nr, 27119/20-02-2014): INS, LOZ. MUN, TIMISOARA (docu Al [Referințe irmentatie sv zata Se infiinteaza că cadastra! 418221 func ara 418321-CT-U1 a unitatii md'vidsale cu numarcl rezultat din aparzamentarea constructiei cu numarul cadastra: Cî (identificator electraric 418221-C1; inscrisa in cartea func ara di 1£24 i'centificator electronic 418221-C1'; ra Act Normativ rr. 4G 1516, dir 29/09/2005 emis de GUVERNJL ROMÂNIEI [poziția nr. 3374); Labulare, drept de PROSRIETATE, snterlor conf. D 52/1953 cu nr. 1721/25.68.1956, N II ancit prin Lege, cota actuala 1 sta inițiala 1/7 | STATUL ROMÂN, în “alosinţa Sfa-ului Popular sl Oraş ui Timişoara rent care 7o, fine date cu caracter oersonal, ae prevederile i -57=
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 13/8008 -— Se ROMÂNIA i JUDEŢUL TIMIŞ romania2019,eu MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST NR. CT2019-5667/12.03.2019 Bd. C.D. Loga nr. 1, 300030 Timişoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www.primarintm.ro IT sp! > 2 CĂTRE, 89 BIROUL EV DENȚĂ PATRIMONIU “UV SOD Având în vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din puact de vedere juridic şi promovării unui proiect de hotărâre privind închirierea spațiilor cu altă destinaţie prin licitație publică deschisă cu st'igare, situat in Timişoara, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiilor menționate mai jos, stabilirea tarilului de pornire la licitație Euro/mp/luna: i Adresa spațiului spa piane Nr. CE/Nr. Top SAD 5, CF-ul colectiv nr. STR. DACILOR | A CE NE de Il. NR. 8. SAD 5 din strain 1612), CF individual nr. 400419-C1-U20, nr. top 4331 | 57557XXXVIL SAD, CT-ul calectiv nr. 8 STR. DACILOR , Parter cu intrare 408715-C1( CF vechi nr. 1), = NR. 13, SAD 4 | din curte CF individual nr. 408715-Cl- 35.86 UA, nr. top 5637 STR. Ap. 1 - SAD, CF-ul colectiv 5 FCATERINA Parter cu intrare | nr. 418221-Cl ( CF vechi nr. TEODOROIU NR. din strada 1624), CF individual nr. 13, AP. 1 - SAD 4,5 418221-CI-UL rr. top 5774 Anexăm următoarele docurnente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Clădiri, Terenuri I Est; - Extrasele CF; - Releveu, planşele spaţi:lor, aşa cum sc regăsesc la dosarele administrative. DIRECTOR, EC. FLORIN RĂVĂȘILA 3 CONSILIER, — rit Ş dpi MARINELA BA*DI _ 2021 zica (% -58-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715-Ci Comuna/Oras/Municipiu: Timisoara EXTRAS DE CARTE FUNCIARA Mrcerere. 74505 | Ziua 30 pentru INFORMARE lu [4 7] mo Anul 2015 „ANCEL, oficiul de Cadas:ru şi Publicitate Imobiliară TIMIS _ mi intai Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea I, DESCRIEREA IMOBILULUI Adresa: Timisoara, Strada 'Dacils a Electranic 408715-C1 , Nr. Cadastral: Ci; Nr. Tapo: 5537 Suprafata: 402 CARTE FUNCIARA NR. 408715-C1 Parti comune: acoperis, alte spatii comure, casa scarii, 50d, spalatorie, Nr. CF vechi:1 Observatii: Casa cu 1 etajCASA CU 1 ETAJ Nr. |Sca Nr. | Cod] Nr. CF Suprif,| Cota Cota Observatii tron ra Ap. | UI. | individ ! utila parti teren son comune = 1 |AP3| 5 |408715- | 49,43 5,39 51 APARTAMENT NR 3 SITUAT LA ETAJUL I C1-U5 _ COMPUS DIN 1 CAMERA, 1 BUCATARIE, LL k __1 CAMARA ALIMENTE SI 1 3OXA L APA, 6 408715-| 67,41 871 83 APARTAMENTUL NR 4 SITUAT LA ETAJUL ÎI CI-U6 COMPUS DIN 2 CAMERE, 1 BUCATARIE, 1 |. OFICIU, 1 CAMARA ALIMENTE SI 1 BAIE 408715- | 135,1: 17,46 165 APARTAMENTUL NR 7 SITUAT LA ETAJUL C1-U7 COMPUS DIN 3 CAMERE, 1 ANTREU, 1 BUCATARIE, 1 CAMARA ALIMENTE, 1 WC, SI 1 BAIE 108715 4S,40 5,34 5% APARTAMENTUL NR 8 SITUAT LA ETAJUL l CI-UB | e e E COMPUS DIN 2 CAMERE , G BUCATARIE SI 1 WC 408715- 137,53| 17,77 169 PIVNITA COMPUSA DIh 1 INCAPERE C1-U9 108715- 11,54 114 S.A.D. NR 1 SITUAT LA PARTER COMPUS C1-U1 | DIN 2 INCAPERI SI 2 DEPOZITE 408715- 5,40 st S.A.D. NR. 2 SITUAT LA PARTER C1-UZ COMPUS DIN 4 INCAPERI a) 20,23 192 S.A,D.NR 3 SITUAT LA PARTER SI COMPUS DIN 4 INCAPERI ,1 WC SI 1 MAGAZIE LA SUBSOL | 5 | AER TI COMPUS DIN 4 NCAPERI „TOTAL Descriere B. Partea II, PROPRIETAR si ACTE CONSTRUCTIE L- Inscrieri privitoare la dreptul de Froprietate si alte drepturi reale | Observati [NU SUNT | 4 Referinte 7 Unitate individuala Nr: AP 3 Inscrieri privitoare la dreptul de sroprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte 33052 / 18.03.2010 Azt admiristrativ nr 783CVC, din 30.06,1997) smis ca OJCVLTIM 33 |Intatulare, drept de PROPRIETATE, in baza L112/1995, dobandit prin Conventie, Al tota actuala 1/1 - i 1) AGAPE ILEANA, necasatorita, bun propriu 1 Unitate individuala Nr: AP 4 Inscrieri privitoare la dreptul de p 'oprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte | 25503 / 24.02.2013 Act [3 "tabulare, drept de PROPRIETATE, posesor la loc: re, cumparare, expropriere, Al risa din CF 408715- C1/Timisoa's, inscrisa prim incheierea rr. 371 din 15-FEB-49; icare mi, donatie, dobandit vrin Conventie, cota actuaia 1 /1 pozitie tran |. 1) PRIMARIA MUN, TIMISOARA Unitate individuala Nr; AP 7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte 26503 / 24.32.2010 Act ac Dicument care conţine date cu caracter persone, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001, Pagine 1 din 3 -59-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR, 408715-C1 Comuna/Ora5/Municipiu: Timisoara B2 |Intabuiare, drept de PROPRIFTATE, posesor la localizare, cumpzrare, expropriere, unificare, schirnb, donatie, dobandit p n Conventie, cota actuala 1/1 PRIMARIA MUN. TIMISOARA lim Unitate individuala Nr: AP 8 i Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale | 25503 / 24.02.2013 | Act EEE Ai pozitie transcrisa din CF 408715- Ci/Timisoara, inscrisa prin 'ncheierea nr. 371 din 15-FEB-49; Observatii / Referinte B2 Intabulare, drept de PROPRIETATE, po; =sar la localizare, cumparare, exproprierz, un e, schimb, donatie, dobancir Pțin Conventie, cota actuala 1 f1 _ 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA Unitate individuala Nr: AP 9 incheii EEE Al pozitie transcrisa din CF 4087:5- | C1/Timisoara, inscrisa prin 371 din 16-FEB-43; Inscrieri privitoare la dreptul de 26503 / 24.02.2010 i Act prietate si alte drepturi reale Obszrvatii / Referinte] B2 încabulare, drept de PROPRIETATE, posi un'ficare, schimb, donatie, dohandt pri PRIMARIA MUN, TIMISOARA sor la localizare, cumparare, expropriere. | Conventie, cota actuaja 1/1 Unitate individuala Nr: SAD 1 | Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si al I1£ te drepturi reale A1 pozitie transcrisa din CF 408715- Irscrisa prin incheierea nr, 371 din 16-FEB-49; Obsurvatii / Referinte _) | ilare, urept de PROPRIETATE, posesor la localizare, Cumparare, expropriere, 'mb, donatie, dobandit Prin Conveniie, cota actuala 1 ) PRIMARIA MUN. TIMISOARA Unitate individuala Nr: SAD 2 Al pozitie transcrisa din CF 438715- 3, inscrisa prin incheierea 371 din 16-FEB-49; Inscrieri privitoare la dreptul de [proprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte | 285337 21.02.2010 fact _ E B2 | Intasulare, drept de PROPRIETATE, pose. Ai ;or la localizare, Cumparare, expropriere, Ificare, schimb, donatie, aobandit prin Conventie, cota actu Unitate individuala Nr: SAD 3 als 1/1 ; PRIMARIA MUN, TIMISOARA Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale 26503 / 24.02.2010 pozitie trenscrisa din CF 4087: Ci/Timisoara, inscrisa prin incheierea nr. 371 din 16-FEB-43;-|-7 Observatii / Referinte 7| Act 82 "Intabu are, drept de PROPR. ATE, Posesor la localizare, cumparare unificare, schimb, Jcna'le, dobancit Prin Zonventi PRIMARIA MUN. TIMISOARA , expropriere, ie, cota actuala 1/1 Unitate individuala Nr; SAD 4 3 Ai pozitie trar scrisa din CF 40874 5- CL/Timisoara, inscrisa prin 1dia1 sm Inscrieri privitoare la dreptul de Pb -opristate si alte drepturi reale Ț |25503 / 24.02.2010 | A s B2 |Intasulare, drept de PROPRIETATE, posașur la local'zare, Cumparare, expropriere, Al unif;care, schim tonatie, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1 pozitie transcrisa din CF 408715- 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA C1/Timisoa =, inscrisa prin incheieraa nr. 371 din 16-FEB-49; LL C. Partea III, SARCINI CONSTRUCTIE Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de Ppropriatate, / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini NJ SUNT IEN — Unitate individuala Nr: AP 3 ale dreptului de proprietate, si sarcini Observatii / Referinte Inscrieri privind dezmembramint | drepturile reale de gr [NU SUNT Decumerit care canine date CU caracter „ protejate de prevederile Legii Nr. G7772001, Pagina 2 din 3 -60-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715-C1 Comuna/Oras/Municipiu: Timisoara Unitate individuala Nr: AP 4 Inscrieri privind dreptului de proprietate, Observatii / Referinte | drepturile reale d > garantie si sarcini | NU SUNT | Unitate individuala Nr: AP 7 Rt Inscrieri privind dezmembrat intele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale cl: garantie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr: AP 8 5 Inscrieri privind dezmembrarrintele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini [RU SUNT SE i Unitate individuala Nr: AP 9 înscrieri privind dezmembrariintele dreptului de proprietate, Obssrvatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini NJ SUNT E Unitate individuala Nr: SAD 1 Inscrieri privind dezmembram ntele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini fra . [NU SINT Unitate individuala Nr: SAD 2 Inscrieri privind dezmembram ntela dreptului de proprietate, Obsarvatii / Referinte drepturile reale da garantie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr: SAD 3 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini [NU SUNT Unitate individuala Nr: SAD 4 Inscrieri privind dezmembrarintele dreptului de proprietate, | Obsarvatii / Referinte ] drepturile reale de garantie si sarcini NU SUNT Certific că prezentul extras corespurde cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras de carte funciara este valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precurr si pentru dezbaterea succesiunilor, iar informatiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 20 RON, Ordir| de plata OCPI nr, 0P2590/07-07-2014, pentru serviciul de public'tate imobiliara 272, Data soluționării, Asisteni-registrator, 30/04/2015 TOAN-DORIN i Referent, Data eliberării, A : G sil ri az dr SETA (a mnătură (narafa şi p- N) 051 1 Document căre conţine date cu carsclor porsoral, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001. Pagina 3 din 3 -61-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 F AGENȚIA a “ANCPL Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS CARTE FUNCIARA NR. 408715 Comuna/Dras/! EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE i Biroul de Cadast-u şi Publicitate Imobiliară Timisoara Municipiu: Timisoara 74499, Ziua 30 TEREN A. Partea 1, DESCRIEREA IMOBILULUI intravilan Adresa: Timisoara, Strada Dacilor, nr. 13 d | Suprafata* (mp) | Observatii / Referinte Al 408715 Din acte: 85%; ( CONSTRUCTIILE: Ci IN CF _L__ Masurata:- LU cs B. Partea II. PROPRIETAR si ACTE TT Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale Obsurvatii / Referinte 1 371 / 16.02.1949 | Act a Al | Intabilare, drept de PROPRIETATE, posesor la localizare, cumparare, expropriere, Al FRI urifiza e, schimb, donatie, prin Corventie, cota actuala 1 / 1 (provenita din co 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA i IN C. Partea III. SARCINI Inscrieri privind dezmembrami itele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte | drepturile reale de garantie si sarcini [NU SUNT Document care S5npne date CU Caracter personal, protejste de prevederile Legii fir. 67772001. Pagina 1 din 2 -62-
_ S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715 Comuna/Oris/Municipiu: Timisoara Anexa Nr, 1 la Partea I TEREN intravilan Adresa: Timisoara, Strada Dacilor, nr. 3 Suprafata Nr. cadastral | masurata Observatii / Referinte (mp)* 408715 = - CONSTRUCTIILE: Ci IN CF 408715-C1 a i * Suprafata este determinata In planul de Stereo 70, , Date referitoare la teren Nr. Categorie|Intra N. Nr. Nr. E crt| folosinta |vilan Suprafata (mp) tatla | parcela Topografi Observatii / Aeferinte 1 curti DA | Din acte: 5637 * orstructii Masuri d Date referitoare la constructii Nr. Destinatia Situatie Crt. [ Numar ERE Supra', (mp) juridica Observatii / Referinte | ALI, uctii Din a Cu acte Casa cu 1 etajCASA CU 1 ETAJ | | te, Masureta:402 | * Aceasta constructie este insc. intr-a cate funciara proprie pi Pentru acest imobil exista urmatoarele cereri nesolutionate: Nr. ie Termen 5 A Crt. Nr. cerere Data cer re eliberare Obiect cerere 163193 2314-04-28 Consultare/Informare | 2 1193050 2014-11-13 Consultare/Informare Certific că prezentul extras ide cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originală, - de acest birou, Prezentul extras de carte funciara es:e valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum si pentru dezbaterea succesiunilor, iar Informatiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. S-a achitat tariful de 20 RON, Ordin de plata OCPI nr. 0P2590/07-07-2014, pentru serviciul ce publicitate imobiliară cu codul nr. 272, i Data soluţionării, egistrator, Referent, 30/04/2015 IOAN-DORIN.JVF Data eliberării, O VÂLCI II | t i [parafa şi Document care conţine date CU Caracter persvial, protejate de pr=vedcrile Legii Nr. 87772001. Pagina 2 din 2 -63-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Românii Municipiul Timişoare / Consiliul Local al Municipiului Timișoara Primarul Municipiului Serviciul Iuridic Biroul Contencios Bi. C.D. Loga ar. 1, 100030 - Timişoara, tel/fax: +40 255 — <08300, www.primaria'n ro Nr.CT2018-2921/25.07.2018 DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENUR, PA su ŞI DOTĂRI DIVERSE [i VEST PI IE |nr IE BILE CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE II VEST SEMNĂTURA __ Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic 1 figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Dacilor ar. 13, înscris în CF nr.l Timişoara, ni. cad. 5637. Menţionăm că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziții emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi acest aspect. UMITRU RENT FLOARE GOLBAN 7 X 7 _ / i i CM/MG/2 -64-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii &-dul Constantin Loga rr. 300035 — Timișoara, Tel. 0255-408300, fax 0256-20£177 - DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 2 VEST BIROUL CLĂDIRI TERENURI 2 VEST NR. CT2018-002921/24.07.2018 CĂTRE: COMPARTIMENT SPAŢII CU ALTĂ DESTINAŢIE 2 VEST Referitor la adresa dvs., înregistrată la Biroul Clădiri Terenuri 2 Vest sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, în evilenţa noastră informatizată fiu figurează! depusE“tereri de dicare, efectuate prin notificare, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, ari.21, alin.2,3 — lege privind regimul juridic al unor îmobile preluate în mod abuziv în perioada & martie 1945-22 decembrie 1989 - şi nu figurează n ci cereri privind redobândirea dreptului de proprietate depus în baza O.U.G.nr.94/2000, republicată, modificată şi completată prin O.U.G.nr. 209/2005 - privind retrocedarea unor imobiie car; Iparţinut cuitelor religioase din România, pentru : - imobilul din str.Dac 13 - Timişoara, imobil înscris în C.F.nr.1 cu nr. top.5637 Timişoara, DIRECTOR, ÎNTOCMIT, Mihai Boncea Manuela Ana Muller dp lar Îl a i Ju 7 Red /Dazt2 ex M A.M -63-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov sal Nr.3.304/2019 E E E | RE II RELEVEU S.A.D. nr.4 scara 1190 (Nr. Codastral ar Suprafatz _ Adresa 537 $51_mp. str.Dacilor, nr. 13 Cartea FUREGra TIT i T od unitate individuoiz TU) 5 UA, | & A.0((5) 1 5=2.425 ea a e | : a S.A.D. S.A.D. - S=15.95mp 3 o 5=12.24mp | cu SAD. S=5.25mp 4,27 l 2,02 l 3,03 ) i l MUN ua SCȚIA LL Nr. incapere | Denumire incapere Suprafata utila FISE [mp] 3 SAD. 12.24, 19 S.A.D. 212 1 S.A.D. 5.25. 12 S.A.D. 18.95 Suprafata Utla =35BEmp Suprafata Totala _=38.86m5 Executant Cu | Date m act 2008 : ZI STERTIFICAT SL ni z AUTORIZARE | 3 Seria BNr.394 5 zi N 7 O Re: :ptlonot Data Aviz Nr, 28 FR 11 a CU AFLAT ÎN ARHIV -66-
.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.30. IARA a 2235505, ______Carte Funciară Nr. 400419-C1-120 Timisoara Br” CARTE FUNCIARĂ NR, 400419-C1-U20 COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imabiliară TIMIS Biroul de Cacastru și Publicitate Imobiliară Timisoara A, Partea |, Descrierea imobilului Unitate individuală Nr. CF vechi:123089 Adresa: Loc. Timisoara, Str CUR NR.7, Et. parter, Ap. SAD 5, Jud. Timis, corp C Părţi comune: P.C 3enerale si "tiportile de intrare, intrarea uscata, spaiatoria, WC-urile din curte, WC-urile din spalatorie, curtea, coboririe je boxe, bransarrentu! electric, de apa si canal, fundatiile, zidurile comune intre apartamente, terenul... PC Se corpul A de acces, accesul lg pod, WI-ul de pe trol, podui, acoperisul si fatadele;.,.PC! Pe corpu B sunt: scarile si accesul la etaj, urcarea la pod, Holul comun ie acces, terasa, acoperisul, podui şi fa adele;...PCI pe corpul C sunt: holurile de Acces, urcarile lă poa, podul, acoperisul si fatadeie;...PCI orpul D sun: coridorul de acces, accesul la 20, podul, acoperisul si fatade e; PCI pe corpul E sunt: imun, podul, acoperisul s' fatodele, Ari Nr cada Suprafaţa[ Cote părți |Cote teren Observaţii / Referințe mp) comune | ] Top: - + 136/:6000 5£04/3977'5A5 5, Ta parter în corpul C] i 5755/XXXVII 00 compus cin 2 încăper', cu 1,36% părţi comune indiv'ze| gensrale, cu 6,29% părţi! . comuna indivize corp C LL NIN RE E | 54,04/3972 imp teren B. Partea Il. Propriatari şi acte —_ înscrieri privitoare la dreptul de Proprietate și alte drepturi reale Referințe |20560 / 15/09/1398 ni Act nr, apartementare, din d= B Înfabulare, drept de " HA. cola initiala 2/1 air E 1) STATUL ROMÂN, prin Col Local Timișoara (provenite din CE 123089) Net ri C. Partea III. SARCINI, inscrieri privind dezmembri mintele dreptului de propriatate, drepturi reale ie garanţie şi sarcini naţionalizare DI2/2950 cu nr. 1721/1956). TE, dobandit prim Lege, cata actuala Al Ruferinţe = NU SUNT II Docunient care conţine gate cu Personal, protejate de prevederile Legii Pagina 1 din 2 14 TAR FAT -67-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte funciară Ni. 4 0419-C1-U20 Anexa Nr. 1 La Partea | Tlisoara, Str Dacilor, Nr. 8 ŞI SIR.MERCUR NR.Ă, EL parter, Ap. SAD Unitate individuală, Adrosa; Luc area uscata, spalatoria, WC- WC-urile tric, da apa si canal, fundatiile, zidurile comuna = accesul la pod, WC-ul de pe hol, podul, ul la etaj, urcarea la pod, Falul comun de acces, lurile de aczes, urcarile la pod, podu es, accesul la pu, podul, acoperi i dul, acoperisul şi fațadele. C.generale sut.portila de intrare, ir din spaiatorie, curtea, coboririla la boxe, Lransamentul & “ntre apartamente, terenul. .PC[ pe corpul A suntl fa:adule;...POI pe corpul C sunt: [ acoperisul si fatadele;...PCi pe șurpul D surt; coridorul de fatedale, PCI pe corpul E sunt; zursiva de acces Nr TSupraf at Nr cadastral ta la PA Cote teren Otservații / Refzrinţe Ai |Tap: ai 35. Ta parter în copUT C, compus a SD 136/10090 | o din 2 încăperi, cu 1,36% pă-t. comure indlv'ze generale, cu 6,29% p: indivize corp C şi zu l 54.04/3572_no teren Document zare conţine date cu cai ate de prevederile Legii MR
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA EEE dan JUDEȚUL TIMIȘ | MUNICIPIUL TIMIŞOARA romania2019.eu SERVICIUL JURIDIC BIROUL CONTENCIOS Nr.SC2018-25592,23.01.2019 DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ; ŞI DOTĂRI DIVERSE N VE! SEMNĂTURA —— pr n air azi SO CĂTRE, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE e AN IE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic au figurează litigii pe rolul instanţelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Dacilor rr. 8, str. Mercur nr. 7, parter, SAD 5, înscris în CP nr. 400419-C1-U20 Timişoara (CF nr. vechi 123089) nr. top. 5755/XXX VII. Menţionăm că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu și după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza l egii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi aces: aspect. SEF SE RVICIU, CONSIL IER IRIDIC, CAIUS LL ( Ap E e” CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR MC/MG2 -69-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ , MUNICIPIUL TIMIŞOARA Dau SERVICIUL ADMINISTRARE re ear FOND FUNCIAR Zr. ot. 2 Nr. CT2015-1498/26.08.2015 7 MB(1124) 4 7 A A MN a i? Către, DIFECŢIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂȘI DIVERSE BIROUL VALORIFICARE SPA MIL CU ALTĂ DESTINAŢIE Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Serviciului A Iministrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul ari. 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisii municipală de fond funciar, rezultă faptul că, parcela cu ur. top. 5755, înscrisă în C.F. Cclectivă nr. 1612- Timişoara, 400419- Timişoara, situată în str. Dacilor, nr. 8 şi str. Mercur, nr. 7, nu este solicitată de către foştii proprietari sau moștenitorii acestora. n cazul în care terenul sc identifică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi aceste numere topografice, în vederea verificării. Totodată, vă facem cunoscut faptul că, nu avem cunoştinţă dacă pentru acest teren există procese pe rolul instanței de judecată, ca urmare vă rugăm să vă adresați Serviciului Juridic. Menţionăm faptul că, verilicarea parcelei s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F. ari, anexate). ȘEF SERVICIU, CONSILIER, CONSILIER, JOSANCRISTIAN OANCEA DACIANA LIANA |N Red. /Dact OD... Ex2 -70-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA 3-dul Constantin Diacol Loga nr.1 300030 — Tiinişoara, Tel. 0256-408300, fax.0255-204177 Ă ; DALI DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DIVERSE BIROU CLĂDIRI TERENURI | A NR. CT2015-001498/24.08.2015 CĂTRE BIROU VALORIFICARE S.A.D. Referitor la solicitarea dvs. nregistrată la noi sub numărul de mai sus, privind imobilul situat în Timişoara, str.Dacilor nr.8, inscris în C.F. colectiv nr. 1612 nr.top. 5755 Timişoara, vă comunicăm următoarele: - în evidența noastră, pentri imobilul situat în Timişoara, str.Dacilor nr.8, înscris în C.F. colectiv nr.1612 nr.top. 5755 Timişoara, a fost depusă cerere de ravendicare, prin notificare, conform prevedarilor Legii 10/2001, art.21, alin. 2,3 - privind regimul juridic al unor imobile preluate în inod abuziv în perioada S martie 1945-22 decembrie 1985; - notificarea a făcut obiectul dosarului administrativ nr. 508, soluționat în baza Dispoziţiei nr.177/11.02.2015; TTT - în conformitate cu prevedarile legale, Dispoziţiile emise pot fi atacate, în instanţă, în termen de 30 zile de la corr unicare; - pentru imobilul identificat cu nr.top. 5755, nu au fost depuse cereri privind redobândirea dreptului de proprietate, în baza 0.U.G.nr.94/2000, republicată, modificată şi completătă prin O.U.G. rr.209/2005 - privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România. ŞEF BIROU, ÎNTOCMIT, Călin N.Pîrva Manuela Aha Miller | _ —-4 > |N „ri | Red./Dact.2 -7]-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL LIVIȘ MUNICIPIUL TIMIŞOARA PRIMAR DISPOZITIA NR, d din data: // (02 fo, privind vespingerca noiilicarii roferitoare la imobilul sitaat în Timisoara, str,Dac RE 8 18 înfocmi? in baza N Doru Privind soluticnarca dosarulu Birou: Executor Judec: nr.D06X1033737/10.9 A carii nr.147/09.07.209] dep: 280Aa CU in 1, 07.2, SC.A, ap.2, “culte strferear 035733, ri din casa ce locuit cu doua intrari, E „tantari si ura pu Str, Era, cu depeni curte si gradina c su N n de 35 Conform CE.ar. 16 2 Timisoara, imobilul reveadicat cu t03.5755 a trecut in statului coraan cu de nationalizare in baza Decrstului ar 921 956 i la aumitii Kraye: Serlura nascura Kimmel in cota de 1/5 Date, Nemes Hedwig nascuta Kimme! în cota de 2/5 pare, Kimunel Emilia îr cota de 1/5 parte Caermolatecz lo a nascuta Nemes in sota de parte; Prin adresa inregistrata cu nr.SC,2011-006807/03.04. 2011 la Primaria icipiului Timisoara, aumita CORE Sa Feat ca uste succesoarea festarientara A aoificaroru! C i Avand În vor "a : Cl și 2011, 2r.D06XI-3 025 , N 3757 2019, 019, 3757 TI lui ancatarei Dasmar Baa'z copii lsgalizate ale acrelor de si doamnei Chr sia Zimmermann cat si comp dosarului administrativ cu urmaicarel+ dosumel iden'itate, cartificat de mostenita Chernolatecz Erwih va notariala de (din partea numitei Christa Zirumerir ann peztru av.Boss Dai Avand in vedere ca solicifantii nu si depus la dosarul adm prin adresele mentionate anterior; | Conform principiilor de solution :mentele ormulate in baza Legii nr.10/203' sarciza ulul dsposadarii abuzive s: a czlitatii de retinde dreptul; -122014 al Comisie. de apli: '2 a notificari acesteia la m De:soanei Avand in vedere referatul ar.10/2001; În conformitate cu dispozitiile art, art.2, act.22 si art.23 din Legea 13/2001 privind vegimul juridic al unor preluate în abuziv in pertoaca 6 martie 1945 - 22 dscembrie 1989, republicata, cu modificarile si coriiotarile ulterioare coroborate cu prevederile H.G. ar. 230/2007 pentru aprobarea Normelai metodologice de aplicare unitara a Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imosile prelu:te in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie E, 1989; a m _ PRIMARLL MUNICIPIULUI TIMIŞOARA DISPUNE: isa la Biroul et E a Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 "Munteaau Do'u” prin care num Stu » Der: e Aus: vag 23 Chertolatecz Erwin dorr zu domiciliul alss in Tir at sta a immob lulu situat in ECE in CP.cal.ar.151? Timisoara, arop 375 una pe str Dacilor si una pe str. Me ucat do n nu a fost SEE etat SERA atacata in Civila a Timis Art 3: Cu aducerea Tersnur ispozitii se incred'nteaza Directia Cladiri, v.Boss Dagimâi Chemdlatecz Erwin domi ara, mandatar; Vuttgart, Dometriuswsg 25. Domnului PRIMAR, SECREŢAR, IOAN spa RH, VU UONSITIIRR le DIC ARIU e E E DE E TI E Dispozitie tii -73-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov -74-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IDENTIFICARE -75-
e Nr.3.304/2019 ara și IS, Google Earth E
-79- & ANEVAR ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A ZVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01. 01.2019 « Preşedinte, Valabil până la: 31.12. 2019 Dana Ababei ar rr S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIŞ Evaluare proprietate imobiliară SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAȚIE SAD 3 PIAȚA UNIRII NR.8 CF 402620 — CI —- TIMIȘOARA Data: 10.10.2018 l
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Sinteza lucrării Declaraţie de certificare TERMENI DE REFERINŢĂ AI EVALUARII „l|Identificarea obiectului evaluării Scopul evaluării Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii ___|raportului de evaluare Ipoteze generale 2|Condiţii limitative 4 2 21 Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de "|proprietate evaluate Situaţia juridică ESTIMAREA VALORII DE ÎNCHIRIERE 5.3.1 |____S[RECONCILIFREA VALORILOR | anexe TITI |___JACTE PUSE A DISPOZIŢIE | | |FOTOGRAȚII | ACTE EVALUATOR RAPORTUL CONȚINE 59 FILE —_ z m = | —|- ma Fe | | -—i— (iau E oo r_ ND m mi) — r_i > a La ra ra _— -— -— I-lo o — jr m _— cojoc ju [Ito] IS] — ba NI aj CIO) un |n | | | [co
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAȚIE -SAD 3, PIAȚA UNIRII, NR.8, CF 402620 — Cl — TIMIȘOARA 1, Identificarea și competența evaluatorului — S.C, FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2018, reprezentată prin ing. PANŢEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018, Contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2018-18532/02.10.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus, aparţinând PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 2, Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIŞOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piaţă. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinaţie — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — Cl — Timişoara. 5. Tipul valorii —este valoarea de piaţă aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 10.10.2018 Data inspectării bunurilor imobile — 18.09.2018 8. Documentele şi informațiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF colectiv 402620 — C1 — Timişoara. - Releveu parter - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 10.10.2018 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piaţă, a fost solicitat în acest scop, a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea chiriei de piaţă este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei / lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat FI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : + Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. + Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. + Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părțile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. + Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. + Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) + Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. + Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu pualuzt or
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — C1 — Timişoara. 1.2. Scopul evaluării Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piaţă. 1,3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 —| Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără constrângere. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu așteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață, Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preţ care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanţele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părţi care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acţionând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piaţă în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiţia valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preț pe piaţă la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situaţia pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date, De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piaţă, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă şi concurențialăunde participanții acţionează în mod liber. Piaţa unui acfiv ar putea fi o piață internațională sau o piață locală, Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare rrebuie să fie consecvente cutipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pof utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piaţă, aceasta frebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piaţă pentru activul subiect sunt factorii care frebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operaţiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc, Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul iniţial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. 1). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opţiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriași. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spațiu influenţează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investiţiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat Jlecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înţelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasarnent favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piaţă pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piaţă. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piaţă. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piaţă ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcţiei, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potenţial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 18.09.2018, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au| efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 10.10.2018. 1.7, Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,6628 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piaţă a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei Liste de informații solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informaţii utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informații privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicaţii de
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care.se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acurateţe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidenţiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată! în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fil publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren și de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2, Situaţia juridică — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF colectiv 402620 — C1 — Timişoara. CF 402620 — Timișoara Descriere imobil Teren intravilan Piaţa Unirii, nr.8, Timişoara Al. Nr.cadastral/nr.topografic 402620, suprafață 775 mp, categoria de folosință curți construcţii, intravilan, observații/referințe construcția Cl înscrisă în CF 402620-C1 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi B2. Intabulare drept de proprietate dobândit prin lege, cota actuală 733/775, cota inițială 1/1 Municipiul Timişoara — domeniul public Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție şi sarcini Nu sunt CF 402620 — C1 — Timişoara — carte funciară colectivă Descriere imobil Piaţa Unirii, nr.8, Timişoara 402620 — Cl — Timişoara, nr.topo 435, suprafață 648 Nr.CF vechi 162 Părţi comune: terenul construit şi neconstruit, fațadele, fundațiile, pereții despărțitori, intrarea uscată, accesul la boxe, holul comun şi boxa comună de la subsol, terasa comună de la etaj, WC-urile comune de la parter și etaj, debaraua de la etaj, urcarea la pod, podul, şarpanta, învelitoarea, branşamentul electric şi de apă, racordul canal. Observații: casă cu 1 etaj şi curte SAD 3 — situat la parter, cod U.I 3, Nr.CF individual 402620 — C1 — U3, cote părţi 5,05%, observații: compus din galerie de artă, sediu şi we cu 5,05% din p.c. şi 39/775 mp Înscrieri privitoare la dreptul de proprictate şi alte drepturi Unitatea individuală 402620 — CI — U3 Intabulare drept de proprietate, apartamentare, ant.naționalizare, conf.D92/1959, nr.1721/1956, dobândit prin lege, cota actuala 1/1, cota inițială 1/1 STATUL ROMÂN Se notează dosar 2718/2004 al Tribunalului Timiş, dosar 13900/325/2008 al Judecătoriei Timişoara Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție şi sarcini Unitatea individuală 402620 — C1 — U3 — Nu sunt Intabulare drept de privilegiu imobiliar: Asociaţia de Proprietari Piața Unirii, nr.8, Timişoara -II-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Piaţa Unirii este cea mai veche piață din Timişoara amenajată în stil baroc. De-a lungul istoriei sale piaţa s-a numit şi Haupiplatz (Piaţa Principală), Domplatz (Piaţa Domului) și Piaţa Losonczy (după numele comitelui Stefan Losonczy, numele de Piaţa Unirii i-a fost dat în 1919 pentru că aici s-au oprit trupele române care au intrat în Timişoara, Această piață găzduieşte importante obiective turistice, precum Domul romano-catolic, Palatul Baroc, Catedrala Ortodoxă Sârbă, Monumentul Sfintei Treimi, fântâna cu apă minerală, alte monumente arhitecturale, cum ar fi Casele Canonicilor în care se află subiectul prezentului raport. Casele canonicilor sunt un ansamblu de patru clădiri monument istoric, aflate pe latura nordică a pieței, fiind lipite una de alta. Ele sunt atestate încă din anul 1758, deci este probabil să fi fost construite înainte de această dată, Caracteristice modei secolului al XVIII-lea în ce priveşte locuințele particulare erau casele cu parter şi etaj, parterul fiind folosit de pe acea vreme ca spațiu comercial. Piaţa Unirii are o suprafață mare, dimensiunile fiind de 150 x 110 m. În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învăţământ, unităţi sanitare, unități bancare, muzee, cafenele, terase Unităţi edilitare. curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zona de referință istorică, rezidențială și comercială și de recreere, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietăţii imobiliare Proprietatea imobiliară SAD 3, situată în municipiului Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8 face parte din construcția de tip casă având suprafața totală 648 mp şi regim de înălţime P+1E, este situată la parter, este denumită Galerie de Artă şi este compusă din: sală — 40,44 mp, birou — 6,30 mp, baie — 3,10 mp, conform CF şi releveu parter ataşat. An PIF aproximativ 1758. Accesul se face direct din Piaţa Unirii Structura construcţiei este următoarea: Fundaţii din beton. Structura de rezistență din zidărie. Pereţi din zidărie de cărămidă. Şarpantă lemn şi învelitoare țiglă Tâmplăria interioară şi exterioară din PVC cu geam termopan. Pardoseli din gresie. Zugrăveli obişnuite în vopsea lavabilă. Instalaţii funcționale electrice, apă canal, Iluminarea se face prin corpuri de iluminat cu incandescenţă. Starea tehnică a spațiului este bună. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluţia preţurilor în ultimii ani a fost ascendentă şi a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce.mai puțin prezent în piaţa de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, și despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. 15
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinţei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafeţe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătăţit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spaţiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel naţional, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spaţii industriale/logistice de clasa A a avut o tendinţă de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacții
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinaţie de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel naţional. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti și 8 - 8,25% în alte orașe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unităţi locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiţionale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. n Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieţei imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internaţională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluţie spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inflințarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în ţară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condiţiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018
S.C. FIDOX S.RL. Brasov Nr.3.048/201$, va fi similar, cu promisiuni de cel puţin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piaţa fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenţii cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor și a intenției de a achiziţiona o locuinţă, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar preţurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de consirucţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafaţă din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piaţă; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. -15-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condiţiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piaţă, cu condiția ca relevanţa acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piaţă, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile, Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferenţe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alţi factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea -16-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF), Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune, Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potenţial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcţiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la dafa evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care sc referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 3.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — Cl — Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situaţie în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, -18
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare, Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică, În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă, Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condițiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, ctc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, ete. Condiţiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile -19-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi păsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcţiei Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viață economică sau utilă a construcţiilor. , Cea mai bună utilizare a terenului liber — Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona în care este subiectul evaluat este zonă de locuințe colective, clădiri rezidențiale şi spații comerciale. Având în vedere datele prezentate considerăm că: CMBU este de spațiu comercial 5.3. Evaluarea imobilului 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piață îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unci proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile înire proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre cafe există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 [Preţ (eurompriun) ŢI 8185 TOO) Tipul comparabilei [efort —_foferti lot] | [Dreptul de proprietate [integral [integral — fintegral integral |_ [Curs valutar 1euro STIG TI 4 adresă TI studențesc | 6 [Caraeteristici Tr TITI | [Casă 7 fCasă [Bloc [Casa fetei PTT pet TE [PRI aferent in proprietate în proprictate [în proprietate [în proprietate [în propricate | PIE înainte de 1989 Finisaje | JSistem climatirare fu Pe Tie] [Centrală proprie___________ Nu 7 fa Da pa] [__]Grup sanitar propriu [Pa Ba fPa [Da fa TI [| Suprafață de închiriat | 165| 2500) 5500 2007 5600] | Pret obirioiună [TI 0000) 50022) 550.00) valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăților comparabile £ corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei /lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 25% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei | Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferenţele de suprafață An PIF — s-au aplicat ajustări la C3, deoarece imobilul folosite ca şi comparabilă are an PIF mai recent Finisaje - comparabilele sunt superioare subiectului, motiv pentru care s-au aplicat ajustări. Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu. S-a aplicat o ajustare pentru centrală proprie Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -21-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Comparabile ii e || Subiecte Conpanţile 1 Criterii și elemente de comparație = = evaluat [| _____Ajustani | Ajusteri ȚT Ajustari Ajustari E/mp Preţ (Euro) 11,00 |Tipul informației oferta Marja de negociere 25%, -25% Preţ tranzacție (Euro/mp | Ț 1200 Ta 7) 191 525 Drepturi de proprietate depline depline | depline | depline | atare] 000% [000 [600 [Tm 00 To | TI Pret ajustat] | | o) 191 825 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare 4justare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Pret ajustat 12,00 6,14 11,51 8.25 Cheltuieli efectuate imediat după T nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nueste cazul închiriere _] Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Bret ajustat TZ,00 | en nr 77) 525 Condiţii de piaţă curente curente curente curente Afustare _ m Ţ_ 506 e [007 [îm 0,00% 0,00 Pret ajustat [00 nr TI 525 Localizare Piaţa Unirii nr.8 | Complex studențesc Dorobanţilor Traian Take Ionescu 10,00% Ţ 120 | -1500% Ţ 092 -1500% | Pret ajustat 10,80 521 7,01 Caracteristici Casă Bloc Casa 000% [000 0,00% 0.00 500% [-0a1 P+] P+SE P+I Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate 0,00% I 000 0,00% 0,00 0,00% 0,00 PIF| înainte de 1989 similar similar superior similar Ajustare [mam N CI 500% [000 000% | 500 Finisaje medii superior superior superior Superior _Ajustare -15,00%, -1,80 -15,00% -0,92 -1,24 Sistem climatizare Nu Da Nu Nu Ajustare 000% [ 0,0 0,00% 0,00 0,00% | 0,00 Centrală proprie Da Da Da 0,00% 0.00 0,00 comercial comercial comercial comercial comercial Ajustare _ 0.00% 0.00 0.00% 0.00 000% [0.00 000% Ţ 006 Pret ajustat 844 3,53 6,65 4,37 Ajustare totală netă Euro -3,56 -2,61 -5,26 -3,88 Ajustare totală netă Ajustare totală brută 29,64% 42,50% 113% 71] -47,00% 2,61 5,26 3,88 Ajustare totală brută % 42,50% 44.20% 47.00% Numar ajustări 4 s 4 Valoare de_chirie piață Euro/mp/lună 8,00 Valoare de chirie piață Euroflună 389,00 Valoare de chirie piaţă Lei/'mp/lună 37,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 1.800,00 LL Ajustarea brută procențuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 8,00 Euro/mp/lună 27.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 COMPARABILE FOLOSITE 10/2/2018 Spatiu comercial Complex - strada principala + parcatel - spatiu comercial de Inchitiat în Timisoara, judetul Timis - XBSA04004 -0 £.,, SpatiiCornerciale retatii Spatiu comercial Complex - stracla prinalpala + parcare! zona Gorplrx Studontosc Amunţ publioat de. n RUS IMOa Da invitat Sgațu comerorat RUS IMOB 18 EUR op rună ADA 7 lună Core detalii despre areastă proprietate Supratață total _ disponibilă Sună fa | Tip mobi: Spatiu stradal (Spatlu 0761.000.236 | comercial , | Pantru 6 identificare ugoara comunică fiu anunţului afață tota | n XBSAGADDA, dia pe BpaiCunieraialero | Regim înălțime: P+tE E i Stare Imabit: mademizat tău: Staaiu construcție exista RE ENI Telatan: i Modat tac a i Ema: i VA rog să mă interosat de această proprietate. Spaţii disponibile i Denumtre Spatiu comercial Sunt de acord cu ternrorii şi Suprafaţă comercială: 25 mp ra Ghirlo/mp lună: 15 (teal: 400 EUR Iuri). Comision: Variabil Disponibl: imediat Es Parter Posibile parcare Da Nitină: Da ! Alte datali spațiu: RUS IMOB va ofera spre Inahitiere spatiu comerolat in zona Corplexul Sludentesr: - Strada Pestatazei (Johan Helnrloh Pestalozzi ) - Langa llceut Galderan - Suprafata utila 25 mp renovat - Mara de securitate - Ar conditionat - Pozitie - Locuri de parcare în fata - spatiul se preda gal si curat Pretul este 450 suro/ tuna negociabil + comisionul agentiei. Nat multe detalii ln telefon: 075... vezi tot Alte detalii daspre proprietate Pozilanare foarte buna, vad comercial excelent! Utilitati: Apa, Ganalizare, Curent. Gaz, Caldurs, Cina Localizare şi puncte de interes desransport | Învățământ | Porcii afilcomerciale.rofinchirieri/timisoara/oomplex-studantesc/spatiu-comerdial-de-inchiriat- 11404854 18 -23- i | | |
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 10/2/2018 Spatiu comercial Dorobantilor - spatiu comercial de inchiriat în Timisoara, judetul Tintis - X41F14008 -0 EUR Spot titCornercialero Pat vel, Spatiu comercial Dorobantilor Timisoara, zona Borobartiior Anunţ publicat de: De închiriat Spaţiu comertiat EUGENE ESTATE 5,18 EUR mp riună See Vară Core detalii despra această propriotata Suprafață total mp His Barbu (Brokeor imobiliar) disponibilă Tip imobli Gantru = 0788.440.931 Suprafață totală 55 mp Alte telefoane: propietate: 0256.228.851 Regim înălțime: P+&E 881 (fox) * NE. locuri paoare: 2 Pentru Identificare uşoara comurict it-ul anunţului An construcţie: 20 de pe SpatiiComerciale ro Modificat la: 02102018 tău: E anunt Spaţii disponibile [Va rog să ma conta ctați. sunt 1 interesat de această proprietate. Suprafață comercială: 55 rap Ghitle / mp /lună: 648 (total: 445,9 EURIlună), Comlslan: standard Dispontbli imediat ÎI Sunt de acord cu termenii și concițila Et Etaj 1 ro. Înălţime spaţiu 2Z5m Vitină ba Alte detalii despre proprietate Va piopunem spre inchiriere apârtameni cu 2 camere decomandat, finisat madern,cantrala proțile,aar conditionat, În bloc nou(2011), etaj intermediar (staj 1), zona Apartamentul are inclus ur lan de parcare au od. suparat în curle. Idei pentrii birouri sau spatiu de locuit. Sa inchiriaza la pretul de 400 euro negociab[l. Pentru ate informatii si perdru programarea uni vizloneri va roi să ma confactuti la nr. de telefon numărul informatiile sunt praltate de la proprietar si au saracter informativ. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 85 mp Nr incaperi: 2 Prat negaclatil Ultati - Utilitati generale (Curent, Apa, Canalizare (az) pretinchirlere: 450 EUR pretinatirlereunitar: 8.18 EUR Disponibiitate proprietate: Imediat Lonalizare şi puncte de interes Mijloace datransport Învățământ Supssmateiitati 14008'lista=111404854 18 -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 10/2/2018 Spaţiu comeralal de închiriat în Timisoara, Tralan - spatiu comeroial de închiriat în Timisoara, judetul Tirais - X07B04002 - 0 EUR aa Sire, votul, Spaţiu comercial de închiriat Timisoara, ana Traian Pta Train Anunţ de: RALF CONSULTING Spaţiu cameroiet 11,81 EUR mp rună Core datalii despre această proprietate sar fe lună Suprafaţă totală 42 mp Sunăla disponibilă: 0745.886.822 Tip imatit Spatiu stradal (Spatlu Alta comerctal lt stradă In 0745.886.222 zona Traian) 0744.368.832 Suprafața totală 50 mp propdetata: Pentru o identificare igoara comunică i-tă sstunţului da pe Spatiilomercialero Modificat lat Numolatău: [ Tolafon: arti nem Vă rog să mă contactaţi. sunt interesat de această proprietate. Spaţii disponibile 1 Suprafa comărolală: 42 mp Chirle / mp flună: 11,51 GURImp (total: 500,72 EUR/lună) [3 suni de acord su termenii şi condițiile Disponibil imediat Vitină: Da Alte detalii despre proprietate inchiriate spatiu comarsiat situat in P-ta Traian, 42 mp util, virlne mari, amentjari grup sanitar, pret 500 Eurolluna + comlatonul agentia! imoblilare da 70% din prima chirie SC Rraif Consulting SRL, tel. 0744. vezi tot nurgărul Localizare şi punate de interes | |, Însa | | Parcari https:/nvew. sp aiicomerdiate,rofnchirieriimisoaratralan/spatiu-aomercial-t e-inchiriat-X07B040027lista=111404854 18 -23- i !
10/27/2018 Taka lonescu birou 50 mp 650 euro TVA inclus - spatiu comercial de inchiriat În Timisoara, judetul Timis - X4NI0401F - 0 EUR S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 leo ret, bevostliii Take lonescu birou 50 mp 550 euro TVA inclus ! Timizoara, zana fake lormacu Anunt de: Spaţiu cani E ATTILA IMOBILIARE SRL. 11 EUR Imp riună 3 LL. du Gore detalii despra acoastă propriatata Suprafaţă totală 50 mp i disponibită Balint Attila (Consuttant Imobiliar "Tip imobil: Centru comercial 0745.303.563 ta 55 mp Pentru o identificare upoara comunică Xi-ul aurului : Spatii ae i Regim înălțime: PIE de pe Spatii | Stadiu construcția: suita i Publicat azi 04/10/2018 i Sotvează anunt Va rog să mă contactaţi, sunt interesat de această proprietate. Spaţii disponibile Suprataţă comerclată: SA mp 1) Sunt de acord ca teren și condițiile Chirie / mp lună: 11 RUR/mp (total: 550 EURAună), Gomlsion: 70% dn valoarea de inchiticre. ra. Dispenibit Etaj: Parter Îndițime spațiu: 4m Vin: sm Alte detalii despre proprietate Inchiliiez spatiu comerdiat/birot, zona Take ionescu, vis-a-vis de Politia Jurleteana si ISHO, parter, SU 50 mp, 2 camere. mini bucatarie, ideal birouri notar, avocatură, asigurarl. sto. Pret: 550 euro + garantie, Pretul include: TVA, apa si incalzire. tel: 0745. vezi tot numărul Utiitati: Apa, Canalizare, Gurent, Gaz. Caldura Locelizare şi puncte de interes i Detatii locajizera, vecinătăţi: Polila Judeteana, CED Bank, Profi. ISHO Mijloace detronsport Învățământ Supsrm arestat Recea, Parotri hitpsurww.spatiicormerciale.rofinchirieri/timisoarafalte-ion ascu/spatiu-camercial-de-inchiriat-X4NIO401F ?listas1 11404854 1” -26-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efeciuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei, Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei / lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -27.-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ PRIMĂRIA MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI SC2018-18532/02.10.2018 CĂTRE, S.C FIDOX SRL. B-dul C. D. Loga nr.1, 300080 Timişoara, internet: wwrw.primariatm.ro Referitor la “Serviciul de consultanţă/expertiză privind întocmirea de rapoarte privind evaluare, reevaluare imobilelor oflate în proprietatea Municipiului Timişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie | EST, înregistrată cu numărul SC2018-18532/21.08.2018, cu privire la valorificarea spaţiului cu altă destinaţie SAD 3, situat în Timișoara, Plața Unirii nr. 8, vă rugăm să demaraţi procedura de evaluare pentru spațiul mai sus menţionat. Anexăm prezentei următoarele documente: + Adresa nr. SC2018-18532/21.08.2018; e Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar, Serviciul Juridic, Biroul Clădiri Terenuri | EST; + Extras CF nr. 162, top 435; » Raleveu parter. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, Timișoara 2021 Slavia Dubleş . CONSILIER, Loredara Mog 7 x Capitală Europeană a Culturii „al „i REȘI on ABIL BIROU, -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Votdcta- ROMÂNIA Sef 14.08 dod JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE 1 EST Nr, SC2018-18533/21,08,2018 Bd, C.D. Loga ur, 1, 300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, yyw.primarintm.ro CĂTRE, BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIU Având in vedere valorificarea spațiului ou altă destinație liber din punct de vedere juridic si promovării unui proiect de hotărâre privind inchirierea spaţiilor cu altă destinație ptin licitaţie publică deschisă cu strigare, situat in Timişoara, P-ţa Unirii ar. 8, SAD 3, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiilor menționate mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitaţie » lei/mp/Iuna: Anexă următoarele documente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Cladiri, Terenuri I Bst; - Extras CF nr, 182, nr. top 435; - Releveu parter, DIRECTOR, Re, ELORIN RĂVĂȘILĂ C- „ar CONSILIER, Ea : MARINELA BANDI 7“ (? poi IRT atat -25-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ROMÂNIA a IT | JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA ERE DIRECȚIA SECRETARIAT GENBRAL DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENI) LI COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE ŞI DOTĂRI DIVERSE | aer, q FOND FUNCIAR SE EST Nr.8C2018 - 18532/08.08.2018 AM PRIMIT az IO d SEMNĂTURA i ra, ia 1 Către, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI, ŞI DOTĂRI DIVERSE NEO COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE T EST Referitor la adresa dvs,, înregistrată sub numărul de mal sus, vă comunicări faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de faţă, respectiv din dosarele depuse în temeiul art, 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.i/2000 și Titlul TV, V și VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent ct actele. solicitate de către Comisia Municipală de Fond Funciar Timişoara, rezultă faptul că, parcela cu nr.top, 435 înscrisă în CF, 162 Timişoara, situată în Piaţa Unirii nr.8, nu a fost solicitată de către foștii proprietari sau moştenitorii acestora, Menţionăm faptul că, nu a fost emis Ordinul Prefectului în baza H.C.L.M.T. nr.275/2009. RESPONSABIL COMPARTIMENT CONSILIER, CONSILIER NINA CIOBANU CRISTIAN JOSAN Su d Red. Verilicat 1.0, -30-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 România Munfciptul Timişoara / Consiliul Local al Municipiului Timişoara Primaxul Municipinlut Timişoara Serviciul Juridic Biroul Contenttos Bd, C.D. Loga ar. 1, 300030 « Timişoara, fe EI : aţă CP &T & Către, era MOL) (Bbirecția Clădiri, Terenuri și Dotat BINARI —— pa Biroul S.A.D e EI ar, mar E Referitor la stadiul actual al litigiului având ca obiect “pretenții” în contradictoriu cu Asociaţia de proprietar P-ţa.Unirii, nr.8, vă comunicăm următoarele: - la data de 14,11.2017 a'fost respins apelul formulat do către instituția noastră în dosar nr.30877/325/2016, în contradictoriu cu reclamanta Asociaţia de Proprietari Piaţa Unirii nr.8.Dosarul figurează pe rolul Curţii de Apel Timișoara cu termen de judecată la data de 07.09.2018, ȘERASERVICIU rusia R JURIDIC 7 a A RE CAIUS Sa CRIS 14.08.2018 -31-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI,TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE [EST BIROUL CLĂDIRI TERENURI I EST NR. 33/07.08.2018 CĂTRE, COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE EST "Referitor la solicitarea dvs,, înregistrată sub nr, de mai sus, vă comunicăra faptul că nu au fost depuse cereri de revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nt. 10/2001, art, 21, alin: 2,3 și nici în baza O.U.G. nr. 94/2000, republicată, modificată și completață prin O.U.G. nr, 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au apaiținut cultelor religioase din România, pentru: - imobilul situat în Timişoara, Piaţa Unirii nr.8 înscrls în CF.nr, 162 Timişoara, „nr, top. 435. DIRECTOR, ȘEF BIROU, EC.FLORIN RĂVĂȘILĂ CĂLIN NPÎRVA -32-
Nr. 3.0 48/2018 S.C. FIDOX SRI. Brasov a Nr ZE STEA FUNGIARĂ TERITORUAL PM OB I | ţ AA ici vrea fra i Biti n E fete NEA : EERO AZ, pe E FE E AR E SE SEE ri 5 i ş : BERE | DESCRIEREA IMOBILULUI OBSERVAȚIUNI. x i n Ode 38 et a AI e RT Mt E E ra o aa tir ra a detii Ă A i Codurna Ci er ] Ganaatrat | PARTEA l-a LUL [ -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov PARTEA l-a PROPRIETATEA PRIVITOARE LA PROPRIETATE tri 7 tf E, 128 e rd, 1045 tata DI a baza parerii Popular pi dal aluri. cu ar. 3 sa laurii să “3 de nana dr ZEI Par ss bio e bt ZI dn ia dna pat LPBSERVAȚIUNI | __Nr.3.048/2018 -34-
Nr.3.048/2018 $.C. FIDOX S.R.L. Braso x IG PARTEA |ll-a pa 7215 o Locatstatea mm ZEI e Partea a ll-a PROPRIETATEA -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov __Nr.3.04$/2018 TR ATITA HN a Partea all-a | PROPRIETATEA -36- | | | | ţ | | | ţ
Î PE Partea a l-a ROPRIETATEA S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 | | | | ] i -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 -38-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 E de Cadastru și Pubsicitate (mob iară TIMIS wm Birdul de si Publicitate frobiliară Tinistsra “ANCBI CARTE FUNCIARĂ NR, 402630 ES COPIE Carte Funciară Nr. 492630 Timisoara A. Partea 1, Descrierea imobilului TEREN Intravilan Adresa: Loc. Timisoara, Piata Unirii, Nr. 8, Jud. Timis Nr. [Ne sata Suprafața* (mp) Crt | Nr. tonagrafic Observaţii / Referințe ALE 77 Cl IA CE LD Ă TI B. Partea il, Proprietari și acte — CI IN CF 4026201. Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta reate Rafarinţa ] 1721 / 20/08/1958 | n toroventta şi 20/03/2013 nr. HG 849, din 19/10/2009 soi de GUVER i az are. drept RIEŢ; e ga Gta sctirstă| 233775. cota inttiala 1/1. mr ar +) MUNICIPIUL TIMISOARA, domeniul public | 105097 / 18/06/2015 e UI SU Semnatura Privata nr. TETUSTESTE dăte Trabir ( 18/08/2015 ernis de sc topo s, srl; a, „83 |S-au actualizat datele mobilului introducand 7 15/09/2016 Act Nofarial nr, 195, din 14/09/2016 emis de IE Serban [SE eroarea matertală SUrVERICE TR Urma 17101/2005, in sensul ca, s-a omis a se inscrie dreptul da proprietate asupra 42/775 mp teren aferent SAD 2 n favoarea lul SC SOCIETA ERVIZI ÎTALO-BANATO SRI. a raba gacmetrlelaviz A, a in baza grafica A lana Gabriela: Ba leota actuala 42/7175, cota ta initiala 42/7753 1) ROMAN ION, casatorit cu | 2) ROMAN OLGA, bun comun [ QBSERVATII: cota de 427775 mp teren sferont SAD 3 = / 03/08/2017 pr ptarare judecatoreasca nr. DC 883, din 27/06/2017 amis de TRIBI | a nateaza din oficiu decizia civilă Tim | asar nr. | REBRA Biecumant carii dat co căruțe Te Log Nr. 8722001 EP ETV Ti TAI Dn i pag -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 a to a Carte funciară Nr. 402620 Cornna/Oraşftiunicipiu: Ti C. UI, SARCINI, inscrieri privind dezmambrămintale dreptului de proprietate, drepturi reale de garanţie şi sarcini „NU SURE +a | Bocuiment care conține doto cu caracter personal, protejate de prevadarila Legii Nr. 87772001. MIRI REA Fog A a TUT SO E AS a ni a 1 e pdoţ Li) "TIR Referințe i Ă -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ra Carte Funciară 302620 Comun Anexa Nr. 1 La Partea | Teran Nr cadastraţ [suprafata mp Observaţii f Referinţe T 402620 775 CONSTRUCTIE: CI IN CE 402630-CI d Suprafața aste dsterminată în plan de proiecție Stereo 7. _ DETALII LIMIARE (MOBIL Nr | Categorie fura | Suprafață cela i TI ca | Împ) Tari Parcală Nr. tapa Ooservații / Referinte 1 DA TIS i - | - - [CONSTRUCTIE E IN CF 1676Z0CI Constructii Lungime Segmente 1) Vatorile segmantelor sunt obţinute din proiecţie în plan, ŞTIE SUGE TA de prolacţia Sterao 76 și sunt rotunțite ta 3 rallirmetru, “"* Distanţa dintre puncte este formată din sugmante cumulate ce sunt raal m lel decât Valoarna 3 milimethu, Pesumeni care conține doro cu coraccer parsonat. oraiejate de prevadterile taga Nr. Dr TA el -41-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Document en conține date cu caractur perscrat. aroterata de prevederile Li NE, “2 apar ta ETERA REA, +a FER -42-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.04, 83/2018 nr apa GE Funclară Nr BI CARTE FUNCIARA COLECTIVĂ NR, COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara imisoara A, Partea 1. Descrierea imobilului Adresa: Loc, Timisoara, Piata Unirii, Mr. 8, ud, Tirnis Electronic: 402520-C1; Nr. Topo: 435; Suprafata: 648 Părţi comune: terenul construit si Aeconstruit, fatodale, fundatiile, peretii acrosul la baxe, halul si boxa comuna de la subsol, terasa comuna parter si etaj, debaraua de la staj, urcarea la pod, podul, apă, ratordul Dhsaratii: Casa cu 1 staj si curte intrarea uscata de la etaj, WC- urile comune fie la Sarpanta, invalitoarea, brănsamentul slectrie si de Nr. CF vechi: 162 —. Nr. | Cad| Nr, CE son | a |" Ap. | UI | individ Supraf. | Cota Cota utila | parti | teren Observații pi 168) 1 7,28% | 38/713 Compus din 2 camere, Bucataria, CANTA mp slimente, antreu, dubara teran În Fo | et alosintal cal 1 1 5,05% | Compus dir alimente, bora zi cota de 39/775mp. terdn in - folosinta pis În gala de aria „seu SI pate] SAD 2 i Es a Pe 37775 mp jnarter| , 32775 a Corpus din 2 CLUa mp alimentar, birou, WC cu dependinte teren cur, jdrapt de, propriet 2 — ra ate m parter E ă Vara | 2,03% spaţiu carnereial cu 16/7175 mp în Teste Fl N Pa IEI comercial cu roz tes 55. 517775 | UNT 7 SI CUT Sing, | mp camara zlimente teran in ral, are ORE MINI folosintal parteri 6 | 8 SER Comp din 1 AREST ȘI CT C1-U8 30/775 mp taran in folosinta 3 3 [102630] SOME BUT yu C19 compusa din 2 incaperi si foamei | | | Gu 48/725 mp taran în folosința Dl reial ) i al EINER ra a Er) î 12] 10 10,30% Campus din 3 cantare, CEA C1-U10 bale, antreu. hol, boxa si 80/775 mp În i - foloșinta parter] PAR] 11 13,35% | 957775 bar, cu boxa (FOS CI-UIT Tip T AP, teren În folosinta! TIB. | COMENTA I COMETE, 7 VICTORII Bara aria, Cu ceas pad, debara, boxa si cu 102/77S mp - _ in folosinta _. AUZEA COPA din 2 carare, bucatarie, C1-U13 Antreu, boxa si 44/775 mp teran 402626. 377775 dn Sănara Arne, Bucatarie. bale, Făsăi| CLU map cămara de alimente teren În folosinta| ta TI 7.67% | | din TACEREA bar, Welle, sales) Ci-UIS mp cui 7 teren in i _ L Folosintăi a n md B, Partea H. Proprietar si acte Fuji sont Bogumant care conţine data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii _ E da ta dl 137 TIE -43-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov r.3.048/2018 CONSTRUCȚIE inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Raferihța rare Funciară Nr. 402620-C1 Comuna/Oraș/Municiplu: Tir: mentioneaza partile cortune, Unitaţa individuala Inscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reala Referinte INU SUNT . ] 5633 / 15[0372003" 7 zare-Cumparare nr. 0; | 5, tenta EAT ct Administrativ nr. UDECARE NA, 128, din 2 emis de EXEC. CAPOTE: sa pa drept de PROPRIETATE, | dobandit prin Adjudecare, cotă &ctuala | itiala 1/1 i Unitate îndividuala 402620-C1-12 inscrieri privitoare la draptul de Proprietate și alte drepturi reale NU SUNT Contract De Vanzare-i -Cumperare șir. nr. 1 |întsbulară, drept de PROPRIETA TATE Prin Conventie, cota actuala UT cota | tiala 7 mmm n _— n i 1) BUTUZA Ci II FLORIN, bun propriu | ; Ohsarvatiitaroverita din conversia CF 132181) Document care conține date ru caracter persandl, protejate de prevederile Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 te Funciara Nr. 4Q2620-C1 Unitete individuala 402620-C1-U3 m la drept die PROPATE i dobandit | | 11 STATUL ROMAN | din convarsia CE 138956) ATE, Apartarnantare,srit rattan Lega, cota actuala 1/1, cota inttiata [55365 / 14/11/30 icerare nror Se notează recurs la | Ba ] obiect rm || are hotarare t hotarare are la vanzare SAD-uri, din Corr CP LEGI: ictiuriea civila formulata de FEcTaISAt a SC SOCIETA SERVIZITTA +BANATO SRL e/a paratii Munici i al mun.Timisoara,5C ADP SA si Asoaclatla de Proprietari din Tim | 'B in dosar nr.1 3900/325/2008 ai Judecatoriet Timi | "ahligatia de a faca ( pentru desfii | abuziv con Unitate individuala inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drapturi reale Refei fi NU SUNT a aa ăla 17.03.3005 dosar ne.Z7 187506 SI Timis, formulat de SC NOVA PRO CONSTRUCT SRL c/a CL mun Timisoara si SC ADP SA avant clotul Timisoara prin Primarul mun. Timisoara, Cons.Local fsoara din Piata Unirii | sbara „dosar avand ca abiect și dernalarea constructiei ralagala edificate a i NR con Ed cr IRI OTE e i A inserleri privitoare ln dreptul de praprietata şi alte drepturi reale NUSUNT / 02/0872 | _ Lara ian ELITEI SOT = 8057 nr. 5 E | SE | | LA Radistariri ; 30/71/2011 al_nr. 523, din 29/11/7201 de a restructurare -amenalare-si-tonstruii + | 5 ai Gabrfelar . drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cca UML cote initiala VI, | 1) ROMAN ION, casatorit cu 11 ROMAN OLGA, bun comun a, _ - ! Ba || nobilul aste în Cartierul Cetatea Timisoara, cot Monumentelor Istorice-2015, judetul Timis. Hocument care canține date cu personal, protejate de prevederile Legii E E ee PREŢ 45
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasoy -3.048/2018 Ru a arte. ră Nr. hisoara Unitate individuala 402820-C1-U5 Inscrieri privitoare la dreptul de propristate și alta drepturi reale NU INU SUNT, [1865797 [Contract 1 re-Cumparare nr, 0 dFapt de PROPRIETI --1) BUTUZA CLAUBI | Obsarvatii:(prov uitate individuala 402630-C1-U5 L. inscrieri privitoare la dreptul de propriatate și alte drepturi reale Referiițe NU SUNT rare n, “BI EEE ris Tonventi initiata 1/1 1 FF. BUTUZA CLAUDIU FLORIN | din conversia CF 143330) Eu) BANCA SPA SIC | 11 INTESA SANPAOLO S.P.A TORINO SUCURSALA BUCURESTI, ar SIRE |. observatii “(provenita din conversia CF 142330) i 68805 / 17/06/2005 Act Administrativ nr. 2009-1353, din 187 [m în baza adeverinței SE radiază UE sub | magazie“ DOS aris de RIAA de "Măgaziri vânzare Unitate individuala 40Z6Z0-C1-U7 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reala IND SUNT [686 / 15038001 TIT ţcoritract Ge Vanzăre- Curmpărare nr. 0; Bi lee ES ESTE CORE e fă rr a EA Anca it La 30, din 19/07/2005 emis de BNP BAC IOAN AL Paz fo , drept de PROPRIETATE, PARE, datand ar & a | actoale 1. cata înitiata 1/1, i LUI BUTUZ, CLAUPILI-FLORIN, but un PROPRIU, ( Document care conţine date cu caracter „Rerşonal, protejate de prevederile Legii -46- | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy 3.048/2018 Unitate individuala 402620-C1-UB privitoare la draptul de propristate şi alte drapturi reale pa AMP GIAN /17132[2003 dn zane EP Lt rar e sas 7 îi '] 1070372010. FAZE rin. 238, din sri ML: NE CIORICA MARIN EUGEN): dir 8 drept de PROPRIETATI rm Unitate inclividuala inscrieri privitoara ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale Î SUNT 81 Contract De Campari e m. AL — a bun proprii 1 Bbservatii: pe SASE ŢI E ACEA | E SAVE CITIT | | TOT es DENSE iron IBIS OI ACE ZODII [21105 m FACE Notarial nr. 320, i din 12/02/2010 ernis de N.P.CIORICA i MARIN EUGEN; 53 de PROF rani Poate Sa RESTORE — Ţ. MOESEU- SELMA ABERI fisc; Banari 1586487 11/11/2010 jAct Administrativ nr. 26291, din oii 010 emis de | PRIMARIA TIMISORI N. schimba imobilul Î patiu comercial „bar, activitati ri | lconform auțorizatiei e functionare nr.26291/2010 ! 1192176 / 26/10/2015 a Act otăriai îi cont VAN 7 Pata i tabulară. de PROPRIETATE, dobarat ac ra, BMI ra îi BUTUZA CLAUDIU- FLORIN, căsator a BUTUZA ANTOANETA-CLAUDIA, bun comun Scluală 1/57 Este înclus în Sftuf urbani Carilerul căra, a in Lista Monumentelor Istorice-2010, judetul Timis. a arene | CGI Document care conține date cu carat ar persanal, protej. E
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 i a „Carte Funcrară Nr. 402620-Ci Comuna/Oraşiti Unitate individuale 402620-C1-U10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi raale AES CEE anti 120 emis de TOPALA FLORIN GHEORGITE PRIETATE, dobandit pi linitiata 11 bi jsoara -48- 1 | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/201$ Carte Funciară Unitate individuala 402520-(1-L11 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi real NU SUNT |centract De nr, [1 PROPRIE CIA ACTRITE LL i Pbsarvatifirorovenita 2 Înobilul AT face parts din 105095 în Lista Moi Tan Cartlerul Cati ăi | > FOR a FONDUL RU ft | Dbservetih primsurorea-nn SS: 1 53 i 78, din 69/09/2011 emis CPAU ss 5 TE pa E LEE EEE, Ene cfaditorii Sunt BRD-GROUPE SOCIETE GARANTARE A CREDITULUI RURAL -IFN SA, FETEI 8448 f 07/02/2014 a 810 SE eroarsă matorial În Ti Cr n 14/09/2016 emis de Serban Elena Gabri de PROPRIETATE, dobandit prin Con ) ROMAN OLGA, bun comuni -45-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov r.3.048/2018 Carte Funciară Nr. 40262 1 Camuri Oraş dunicipru: Turlisoara Mritate îndividunta 402620-C1-012 înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Referinte ] A+ SERE amatorii | 2 EAALIEA-POULET-MANIE-THERESE EI SEALDEGHERI Gizarvatile „Act CONTRACT DE drept de pm 85 irma IRI face parte din Situl ste Monumentelor Istorite-201 FACE Act Notarial nr, CONTRACT D DTECA NR. AT, din din A SIE em vare, Închifiara, interdictie de Instra “6 1 Unitate individuala 402620-C1-U13 Inscrieri privitoare ta dreptul de proprietate și alte tirepturi reala Rafarința ÎNU SUNȚ 101648 7577072005 |) BUTUZA CLAUDIU FLORIN, casdtrii, Bus propriu 7 i Ohservatii:(brovanita din coxversta CE 129718 Unitate individuala 402620-C1-U14, inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alta drepturi feale Referinţe NU SUNT a ad EEE [2516972008 7 Centract De Cumparare nr. 7315/2008 |s, drept OPRIETATE, dubaridit prin cotă TFE cara | 11 a 1) BUTUZA CI , buA propriu LL Observatii:(provenite din conversia CF Unitate Individuala 402520-C1-U33 inscrieri privitoare ln dreptul de proprietate şi site drepturi reale INU SUNT Elvila nr. 4857, din 10/05/20 , [intabulare drapt de PROPRIETATE, n cota acțuala UL cota Initlala VI. a) SC ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC SA | Ohsarvatili(provenita din tonvarsia CF 145322) Ta: ectiicata, ANI Hotsrara | [ MATERIALA, din 0 C e În eroarea materială, IA sensul ca SE TE desrierea imobilului [SAD 4. E Document care conţine date cu caracter personal, i protejate de prevederile Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov n3.048/2018 | | VOrasiMunicipiu: C, Partes Il, Sarcini CONSTRUCTIE fnstrieri privind dreptului de proprietate, drepturi reale TE Referi i siarantis și sarcini | MU SUNT Unitate îndividuala 402620-C1-UL lnscrierl Mezmembramintele Areptilu de dreptuti reale de Referinte i si sarcin MU SUNT 12785 / 03/02/2005 t Admini: nr. 128, din 02/02/2009 IsStrikca Through = = Se Rates te dia 02.02.2005 dosar Fr, | (128/EX/2009 SCPE) JURCHESCU CRISTIAN - MIHAI & CAPOTESCU IOAN pentru suma d + CL |20.000 Euro, reprezentand imprumut nerestitult + 7.217,35 lei, reprezentand onorariu jde executare silita cu TVA. inclus + 10,3 Iei taxa timbru si timbru Judiciar, in fav, AISI ma» BEA d ption ari FE DĂ at a ACT ADEZAREN TISEI Unitate individuala 402670-C1-UZ Astrieri privind dezmembram'ntele dreptului de Bropristate, drepturi reale de arantia sl sarcini, Refarinţe ] i E rara aa , NU SUNT a roca Unitate individuala 40Z620-C1-U3 [ iAscrieri privind dezmembrarmintele dreptului Ta propristate, drepturi d€ garantie si sarcini EEE rm a 133266 / 22/06/2016 ilnseris Sub Semnatura Privata fir. ASOCIATIA DE PROPRIETARI Document care conține date cu caracter „personal, protefate de prevederile Le -$1-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/201$ Unitate 402620-C1-U4 a nscriari privind dezmembramintele dreptuiul di proprietate, drepluri reale de Refari si sarcini Ta sioanel + | Bbservatihtprovi ie | [43 —_ 30/11/2011 dir Gan II ! nr. 633, din 29/11/2011 emis de NP.BARAC PAUL : POTECA doi: Carte Funciară Nr. +02; nafOraşttlunicipi Gontroctului-de-Creditrin-fa SCARA E intretine: Bbnervatiir : E | ar |st-eheltuieti-si-costuri-udieiare-supurtote-ev-oxecutarea-siți inclusi-cheltuieii-de | i +) 515 rd ra lua +” i PRIETARI Timisoa intabulare, drept de PRIVILEGII 1) ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 546 / 05/08/2016 TIMISOARA; e respinge cererea di cs Unitate indivieiuala 402820-C1-U5 INU SUNT Unitate individuala privind dEzmembramintele dreptului de reala de ara MU SUNȚ [87351 [1770772007 Contract De ipoteca nr, rez are, drept de (POTECA, Valoare! dot. penalizatoare _, alte comisioane, speze si costuri aferente in [av nah a E E FEAA TREVISO--SUC-BUCURESTI AG TIMISOARĂ PA TORINO SUCURSALA BUCURESTI, ClF:38193219 2) INTESA SANPAOLO 5. | [Act taria! nr, 6706, Unitate individuala 202620-C1-U7 privind de Proprietate, drepturi ranile de garantie si sarcini | sant NSU IMOBILIAR PIATĂ UNIRII RES TINISOAEA era rare ret) pe Sub Semnatura Privata fir, cerere UE 8 Fr. 67, din 22/06/2018 di : GI d nr, TE forate ta | TIT către SC SOCIEȚA SERVIZI ITALO BANATO SRL i nscileri privind dâzmembramntele dreptuliil TE drepturi Teste de arantie și sargini B/12/2017 emis de Durnescu Mihasia- Gabriela; "ca bază actelor de la dosar se modiilca craditorul de sub CI BI BANCA" _.. ITALO ROMENA SPA AG in INTESA SANPĂOLO SPA, ai EI a i d Refaritni ntle şi sarcini Raferinți “+ dobanzi indexabila | F 143320 si cestune de creanta ru inchelara Document care contine date cu caracter personal, protejate ue preved
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 402620-CE Comuna/Orasitunici piu: Tirhisoara Unitate Individuala înscrieri privind dezimambranintsle dreptului de Propriatată, renie de rantle si sarcini vie isStrikeThrough=trua' =5C AZZURRA'S Gl & SI SRL TIMISOARA </style> TI | RIS) | Lu serorot-ir 1 BEE SPD Orania PIE ZI Unitate individuala Înstrieri privind dezmembramintala dreptului de proprietate, rosie da Refari ranţle și sarcini afarinţa NU SUNT Unitate individuala 402620-C1-U10 înscrieri privind de propristata; drepturi reale de Refer rantia al sarcini efsrințe "NU SUNT _ (1335 / 10/03/50: is de ADM.FINANTELOR PUBLICE cl date de 31.10.2012 panz la Document care conţine date Eu caracter personal, protejate de prevederile Logii Dee eg -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Carte Funciară Nr, Unitate individuala Înscrieri privind dezmembrimintăle dreptului de propri aranție și sarcini NUSUNT 18809 / 21/01/2019 “i una/Drastduniciprur Tri TATAte, drepturi reala de limpezitercomisioane-si-ah eltuieli-stabi | re [ = costuri judisiarelnfav i BAI SSS-SA-BUCUREST-A GENTIA GALEAFORONFALULUI TIMISOARA : | 3) | | dobanzi "464657 1710372015 Bbservatliinibori did 42015 Aedinta-prit 65/2015 [ ce |n băza actelor JE Ta dosar se Maforea: i. le 400.009 lei la 650.000 lei 1 22/06/2016 Sub Semnatura Privata 7 Unirii nr.8; a | C7 intabulare, drepi RIVILEGIU MOBILI, |_.... 1 ASGCIATIA DE PROPRIETARI B[AT; "160341 / 03/08/2015 Inscris Sub Semnatura Privata fr. cerere de Ta “BCPI TIMISOARA a m re a Se respinge cererea de resxăninare a RET _ lrătre SC BIO NATURE SRL, Bocument cara conține date Sb caracter personal, protejate de ara revederile Legii -54-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov .3.048/2018 iară Nr. 4026201 individuala privind dezmembramintele draptului de Proprietate, drepturi reale As _ garantie si sargini a a ÎN 1 intabulare, drapt de LA, 'plata aferente creditului Unitate Individuala Les dezmembramintsle dreptului de propritate, dreptul! reale de | l arantie si sarc) Referiri | NE SUNT, a | | Unitate individunin 402620-C1-U14 | înstrleri privină dezmembramintale dreptului ds Proprietate, drepturi roata de Referinte si sarcini E INU SUNT Unitate In divisiualu 402620-C1U15 ] [ Înscrieri privind dezmembramintcle dreptului da proprietate, drepturi reste “= Rafarințe garantie si sarcini DE PROPRIETARI Document care conține date cu caracter personal, protejate da prevederile Legii An LR din ETER ne -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov * din rus PE Se RUSET “SA. = FIRII a i FF RARI -56-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 FOTOGRAFII EFECTUATE LA DATA INSPECŢIEI -57-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 IDENTIFICARE a Aosiația a ftosoluţri FI Q Piati varăști m ş o lin 7” a Sta ie senat E i sm a 5 — ap ae romanc-cmtolică. a mi ] to dara Mancare ȘI piinctele i “snt România) u 4 AP cana Pronnar i % anca de nani Eh Qi , aria Tharasia Prața Tirisoura 700 Muzeul de And Dioasteriat Başa tren Cazi Goma e st a Sia gonit d aa 5 amo E 7 Sun 8 Casa Gâmitatului 2 i Gongle si inchisoarea - 1 a i me e , x ZONA ZONA i KOGALNICEANU ss 2 it Area uri Î MENALA E pair ZONA e 2 «a OBANȚILOR = ZONA GHIRGD. i ZONA CRIȘAN NOUĂ Mota titi O RONAŢ n „iso GETATE- porcutcaţilor , on crestat i Atel Mir Vant ein fodustrală Solveztul cantat Zara lea Buziăpului PLOPI-KUNGZ Roszta Pisi Uairii Domul romano-catolice Plita Until ir 07 “Sasa Prenaer Ci Unirii 18. Palatul Baroc Piaţa Unirii ur 1 N Piaţa Unirii Nr.8 -58-
-59 ra BILA & DS TA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr 0023 Se acordă societății: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Daia emiterii: 01, 81. 2018 Preşedinte, Valabil pănă iar 31, 12. 7018 Dana Ababei S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 lol osia TRE Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAŢIE — SAD 2 STR. CONSTANTIN TITEL PETRESCU, NR.1 CF 410513 — C1 —- U4 TIMIȘOARA Data: 10.10.2018
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 CUPRINS 1. |Denumire g inteza lucrării Declaraţie de certificare UI _ TERMENI DE REFERINȚĂ Al EVALUARII Identificarea obiectului evaluării i 2 3 e tilizarea evaluării Baza de evaluare și tipul valorii estimate m | — un | = Data inspecției Data estimării valorii mi | Proprietarul imobilului a co si Moneda raportului Ss el 1 tandardele aplicabile 11 o raportului de evaluare 1 l l 1 1 Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate 2|Situaţia juridică „3 |Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare .4|Descrierea proprietății imobiliare —_ —_ — DI —j— — | Lo 1 —_ ba) E PN a m a 1 1 1 1 „2|Cea mai bună utilizare [Evaluarea imobilului] 3. RECONCILIEREA VALORILOR RAPORTUL CONȚINE 39 FILE " 1 1 i un Lao n N _— Îl în | = LS) = Lo to jus jo» | o |oo | [3
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - SPAŢIU CU ALTĂ DESTINAȚIE — SAD 2, STR. CONSTANTIN TITEL PETRESCU, NR.1, CF 410513 — C1 — U4 TIMIȘOARA 1. Identificarea și competenţa evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2018, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările FI, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018, Contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2018-2405/02.10.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunurilor imobile menționate mai sus, aparținând PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU. 2. Identificarea clientului — PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piață. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată municipiul Timişoara formată din spațiu cu altă destinație — SAD 2, str. Constantin Titel Petrescu, nr.1, CF 410513 — Cl - U4 Timişoara. S. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 10.10.2018 Data inspectării bunurilor imobile — 18.09.2018 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 410513 - Cl —- U4 Timişoara. - Releveu - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 10.10.2018 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață, a fost solicitat în acest scop, a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea chiriei de piaţă este: 9,00 Lei / mp / lună = 2,00 Euro /mp / lună 506,00 Lei /lună = 112,54 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; 3
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piaţă. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucra promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat El, EPI, EBBM Ing. Panţel Ovidiu Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : » Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. + Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori față de vreuna din părțile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. + Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înțelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată municipiul Timişoara formată din spaţiu cu altă destinaţie — SAD 2, str. Constantin Titel Petrescu, nr.1, CF 410513 — Cl - U4 Timişoara. 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă. 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIŞOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât față de client şi faţă de destinatarul lucrării, 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață, Valoarea de piață este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situaţii speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operaţiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacție care întruneşte toate elementele conţinute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu așteptările pieței curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. -3-
S.C, FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 „într-o tranzacție nepărtinitoare” sc referă la o tranzacţie care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piaţă. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condiţiile pieţei. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării, „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât preţurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piaţă deschisă și concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piață internațională sau o piaţă locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare frebuie să fie consecvente cutipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informaţii extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piaţă, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piaţă, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care frebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. | i | | | | ] i | | j i i i | i | 1 i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nusunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Coneesii privind chiria. Atunci când piaţa imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş și proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opţiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieşire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiţionează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spațiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/20168 Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sati facilități speciale, "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piața tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piaţă ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum și obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie și poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară și ajustează informațiile de piaţă pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informaţiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condiţiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condiţiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spaţiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plătește cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcţiei, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. -8-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ naţional, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecţiei — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informaţiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor — ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 18.09.2018, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator, autorizat leg. 14997 în prezența reprezentanților clientului (dl.Badea Ioan), dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătăţile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență stareaj proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietăţii. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator, Data evaluării este 10.10.2018. 1.7. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,6628 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 —- Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10, Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informațiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, ctc.); Informații preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenții imobiliare şi din publicaţii de profil, informaţii care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun și marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidenţiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiții limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată| în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea, 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafaţă de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — În cazul prezentului raport de evaluare care are ca proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara formată din apartament spațiu cu altă destinaţie — SAD 2, str. Constantin Titel Petrescu, nr.1, CF 410513 — C1 — U4 Timişoara, aflată în proprietatea STATULUI ROMÂN, dreptul proprietarului este absolut. CF 410513 - C1 - U4 Timişoara, imobilul nu este grevat de sarcini 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietăţii imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială și comercială, zona 2, cartierul Fabric. Tipul zonei - Cartier de case rezidențiale şi spații comerciale. În zonă se află Piaţa Traian Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ mediu, instituţii de cult Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială şi comercială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietăţii imobiliare Proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara formată din apartament spațiu cu altă destinaţie — SAD 2, str. Constantin Titel Petrescu, nr.1, CF 410513 — C1 — U4 Timişoara face parte din construcţie de tip casă, având regim de înălțime P, este situată la intersecţia dinstre străzile Constantin Titel Petrescu şi Ion Mihalache, accesul se face direct din str. Constantin Titel Petrescu. Este compusă din 3 încăperi: încăpere 1 = 29,77 mp, încăpere 2 = 14,09 mp, încăpere 3 = 12,41 mp, total suprafață utilă = 56,27 mp. Structura construcției este următoarea: Fundaţii din beton. Structura de rezistenţă din zidărie. Pereţi din zidărie de cărămidă. Șarpantă lemn şi învelitoare ţiglă . Spaţiul are următoarele finisaje şi dotări: tâmplărie exterioară şi interioară lemn cu geam clar, pardoseli duşumea. Zugrăveli obişnuite. Instalaţii pentru apă rece, canalizare menajeră şi pluvială proprii. Iluminarea se face prin corpuri de iluminat cu incandescenţă. Instalaţii electrice cu circuite pentru prize şi separat pentru corpuri de iluminat. Starea tehnică a spaţiului este nesatisfăcătoare, având finisajele, tencuiala, învelitoarea foarte deteriorate.
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puţin prezent în piaţa de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea și oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a preţurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate, Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua și în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obţinerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafeţe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timișoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piaţa spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel naţional, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spaţii industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste -IZ-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 367.000 mp închiriaţi în București (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) și un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarşitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare. În schimb, piața spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) și a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menţinându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest și vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creștere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de județ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piața forței de muncă, retailul la nivel naţional, cererea pentru terenuri. -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2015 Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari, Piaţa de investitii va avea parte de o evoluţie spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara și Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în ţară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerţului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puţin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puţini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuinţă, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar preţurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafeţe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. -I4-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piaţă. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piaţă este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacţii și/sau oferte recente credibile. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluția pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării, Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înţeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piaţă, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piaţă, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -Î3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanţare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări, În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -I6-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plăţile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcțiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcţii noi sau construcţii relativ nou construite; construcţii vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puțin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată municipiul Timişoara formată din spațiu cu altă destinație — SAD 2, str. Constantin Titel Petrescu, nr.1, CF 410513 — C1 — U4 Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare.
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piaţă, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceca ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare, Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, (inanciar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în -î8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. Cea mai bună utilizare a terenului liber — Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăți comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona în care este subiectul evaluat este zonă de locuinţe colective, clădiri rezidențiale şi spații comerciale. Având în vedere datele prezentate considerăm că: CMBU este de spaţiu comercial 5.3. Evaluarea imobilului 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparaţiilor de piață îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferențele între proprietăți, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Proprietate de evaluat Preţ (curofmpllună) [|] _ 135) 515 600 71| [Tipul comparabilei | Țoferte foferti _ Jofertă fofertă 1 | 2 |Condiții de închiriere | _|Curs valutar euro = TIT 668 1 | 4 Jadresă 1 Petrescu nr.1 | 6 [Caracteristici e rr | _[Tipimobil JCasă [Casă [Bloc Bloc |Casa | PH JP fr 1 | [PIE [nainte de 1989 [similar Jsimilar Jsimilar | [| JFinisaje [medii Jsuperior Jsuperior [superior Jsuperior 1 | [Centrală proprie 7 |Nu [Da [Da [Da [Da] [Grup saniter propriu __________JDa ba Da Pa OT] [Suprafață de închiriat [5627 800U[ 75000 7000) comercial [ fProțohirifună 1 1 35040[ 149900 45000] 499.80) valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 9,00 Lei / mp / lună = 2,00 Euro /mp / lună 506,00 Lei / lună = 112,54 Euro / lună Valoarea nu conține TVA JUSTIFICAREA AJUSTĂRILOR [Elemente de ajustare Tip informatie (oferta închiriere) Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piata specifica este de 10-20% Drepturi de proprietate [Nu s-a aplicat ajustare, dreptul de proprietate fiind deplin [Nu s-a aplicat ajustare, condiții similare Zi [Nu s-a aplicat ajustare heltuieli x Cl ; N i necesare imediat dupa Ajustarea tine cont de amenajările necesare de viitorul chiriaş [închiriere er Pentru oferte nu am aplicat ajustari deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piață la data evaluarii, chiar dacă data Condiţii de piață - anunţului este mai veche, Ajustarea ține cont de diferența de cotație de preț datorată tipului de imobil, zonării (industrial, comercial etc.) şi amplasării Tip / Localizare / Zonare imobilului de evaluat fata de comparabilă (în cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente în care se gasesc terenuri cu caracteristici şi cotații de prit asemanatoare). [Mărimea spaţiului Ajustarea ține cont de diferența de cotaţie de preţ datorată suprafeței de închiriat a RSI Ajustarea ține cont de diferenta de cotație de preţ datorată tipului de imobil în care este spațiul de închiriat, de poziția în Tip imobil,regim de înalțime, finisaje imobil și de finisajele interioare [Dotări suplimentare Sistem încălzire propriu , sisteme de ventilație, grup sanitar propriu Ajustarea ține cont de cea mai bună utilizare a spațiului -20-
„C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Comparabile Criterii şi elemente de comparați Subiect de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 iezii ş parți | ovala Ajustri Ajustari = ITI Fri (Eu) Ta ms a] 13 Tipul informației oferta oferta Maria de negociere | ________]____ an] 256 SR 25% Pre | | 329| Ţ_ sm] 5,36 Drepturi de proprietate depline re TR Ţ 0 Ț TR 05 Ț x | TR Prius 35 ŢI ŢI Ss Condiții de finanțare numerar numerar numerar, Ajustare) | 000% | 000 | 0,00% 0,00 000% | 000 | 0,00% 0,00 Er ai STI 55 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare djustare| [| 000% Ţ 000 7 000%] e 0.00 Ei TITEI : 5 (Cheltuieli efectuate imediat după este cazul nu este cazul închiriere nu este cazul nu este cazul IS TIS Ţ IT TIE nu este cazul -15,00% Troc ajusta Condiții de pă cre curente TE [ 5 08 ŢI | 15 Pret ajustat : | 519 |] , Localizare Constantin Titel Sinaia Dorobanţilor Traian Take Ionescu Petrescu nr.1 ctre IŢI IS TOS TO TI Preta o 1 a Caracteristici a m i TR TR Suprafață, mp 7000 afustere |] 037 Tip imobil Casa | CAE ECO CC A LC EC ECE Etaj PI | ____PrE [PA | „iustare | | Țar [si ŢI 9,00 Teren aferent în proprietate diustare] | 000% Ț 000| 000% [000 ] 000% Ț 000 0,00% 0,00 PIE similar similar diustare|_________ | 000% Ţ 0,60] 000% Ţ__ 000 7 000% Ţ 000 0,00% 0.00 Finisaj n ai ss as par | Superior superior | _-15,00% -15,00% E EL -0,80 Sistem climatizare e Te] Ajustare RR E 0 RC E RR RE N 0.00 Centrală proprie |N [ef Def De 1 Da more TIS TIE | 05 Ţ 00 | 7] TOT ST Grup sanitar propriu PE] Ajustare i rs a | ai ŢI] ŢI] 0,60 CMBU comercial mmm are tt tt E tt pt, 0.00 rit ITI ITEC Ajustare totală netă 3,08 A justare fotală netă pa Te ŢII ŢI] 57,50% Ajustare totală brută 3,08 Ajustare totală brută TR TITS TI ŢI TI 57,50% Numar ajustări MT TITI 5 Valoare de chirie piață Eurofip/lună 2,00 Valoare de chirie pia Eurohună MRS Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 9,00 Valoare de chirie piaţă Lei/lună 506,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 2,00 Euro/mp/lună -21-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 COMPARABILE FOLOSITE 10/2/2018 SPATIU COMERCIAL SINAJA - spatlu comerclai de inchiriat În Tlmisoara, judetul Timis - X9BR14005 - O EUR Dir cote, vestit SPATIU COMERCIAL SINAIA zona Sinaia Acta eurlicat der GB IMOBILIARE De închitiat Spa comerciat 4,38 EL mp ună Gura detabii duspro proprietate Suprafață tctolă mp disponibilă: Drogas farma (Gonsultant Imobiii Tip Imobil CasalVila 0760.654.899 i Suprafață totefă 80 mp Alto tolotoanc: j proprietate: 07232 i An construcție: 1825 Pentru o ldentiioore ugoara comunică id-ul anunțați | Modificat fa: de pe SpatiiCorerdaeora | Stat astă Spaţii disporiibile 1 Va rog să nră contactaţi, sunt interesat de această proprietate. Suprefaţii comarclală: 80 mp rr Ghirte /np lună: 4,38 (tota: 350,4 standard _ il CĂ Sunt de acord cu fermanti şi condiția Dieponitil: imediat : | Vitrina: Da | Alte detalil despre proprietate i De inchiriat Spatiu comerdia În zon Sinaia-16 Decembrie, la demisol, aprox BOmp. Suprafata construita: 85 mp i - gonsrale (Curent, Apa, Canalizare, Gaz) pretinchicler. 350 Monadalnchiriere: EUR | 438 monedalncbiriereuntar: EUR proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes | Mitoaca de transport Învățământ Stipemaretivtait Parta) i hitpsiivww.spatiicomerciale.roânchirieriltinisoara/sinafa/spatiu-comercțal-d e-inchiriat-X9BR 7 ! -37-
S.C, FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 10/2/2018 Spatiu comeratal Dorobantilor spatiu eomeralal de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - X41F 14008 - 0 EUR SpatiiCornercialer ilor ret, Investiti Spatiu comercial Dorobantilor “Timisoara, zor» Dorobantilor Anunt publicat de (a) Spuţu comercial EUGENE ESTATE Cere detalii dospro această propristate anti = [Mo Barbu (Broker Imobliar) Tip inait: Centru oometolat 5788.440.934 Suprafață totală S5mp Alto telefoane: proprictata 0256.226.551 Regim înălțime: P+tE 0256.228.861 (fax) N locui patesti: 2 Ponta o gaara contunică i-l anunţului An construnţis: 20 X41F14008, de pe Sp stiComerdaiera Modificat fa: Numele tău: Telefon Salvează sunt Spaţii disponibile f VE rog să vă contactaţi, sunt intoresat do această 1 Suprafață comercială: 55 mp Chirie / rap floră: 8,18 EUR mp (total: 442,9 EURIlunăy, Caristan: standari Disponibil: imediat il Sunt de acord cu termenii Şt onndițiile Ele Eta) t înățțime spațit: 25m Vitrină: Da Atte detalii despre proprietate Va propunem spre Inchiriere apartament cu 2 camere decomandat finisat Modern, proprie aer conditionat, în bloc nou(2011), etaj otermediar (staj 1), Zaha Modern-Dorohanti Apartantentul are Inclus urc iod de parcare au od, separat în curte. |deal pentru birouri sau spatiu de locult. Ss inchileza la pretul de 400 euro negociabil. Pantru alte inferimatil si pentiu prațramarea unei Vizionari va rog sa ma contactati la hr de telefon 0786...vezi tot umărul . informatiile sunt prelirate de le proprietar si au caract informativ. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: i Suprafata consirulta 86 mp Nr incapeşi: 2 Pret nagociabit = Utilitati gonerala [Curent Apa, Canaleare, Gaz) protinchiriere: 450 Monadainahirtere: EUR 5.18 monedalnchiriereuritar: EUR Disponibiltate proprieteta: imediat Localizare şi puncte de interes Î Mitoaca dotranspat Suporta Remesrt spafiicom eralals.ro/indlhirieriitimisoara/d orobantitor/sp afiu-comerciat-de-inchiriat-X41F 140087lista=83282036 13 -23-
S.C. FIDOX S.RL. Brasov Nr.3.067/2018 10/2/2018 Cabinet/Salon de infrurmusetare/Birouri/Spiatiu comerclal - spatiu comerclal de inchiriat în Timisoara, judetul Timis + X7FS0400B E re fan ES E SpatiiComercialere birouri, reta, Evestiții Cablnet/Salon de Infrumusstare/BlrourilSpatlu comerclal timisoara, zona Siuaia “n, Anunţ do: atei Spaţiu comercial ATHOB IMOBILIARE & EUR mp rtună Cere detalii duspre ateastă propriotata 450 SUR lună Suprafaţă totală 75 Administrator disponibilă: 078% 202.882 Tip Imob: GasaMila RER Suprafață totală a5mp Pentru o identiioare ușoara comunică anunţului & proprietate: de po Modlfieat la: Rumeto tău: IRI Telefon: ) Email: cpunt Vă roy să mă contactaţi, sunt interesat de proprietate. Spaţii disponibile f LC) Sunt de acord cu tormenii şi condiție Denumire spațiu: Cabinet!Salon infrumusetara/Birouri/ispatl comercial ro, Suprafață somarelală: 75 mp Chirie ftp fură: EUR/mp (tatal: 450 EUR/lun) + alte cheltuleli. Comision: 60% Dispanbi: imediat Înăiține spaţiu: Im Alte detalii despre proprietate Agentia Athos DO imobiliara va propune spre Vizionare si inchirlere acest spatit camerelal, compus din 8 camere, hol si hale, avand o suprafata totala de peste 80 de mp. Localizare şi puncte de interes | Steer | Bacrzare | Parca | https:/ww.sp e-Inchitiat-X7F5040087ista=83282038 18
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 10/2/2018 Spatlu comercial Sinaia - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X7U00400C - 0 EUR | a discuri, cotul, i Spatiu comercial Sinaia Timisoara, zona Sinaia Anunţ pubiicat de: De inshiiat Spaţii comercial COMPLETE CHOICE 1,4 EUR mp TAR fun n Gera cetatii despre această propriotate Suprafață totală 70 mp aisponibilă: (Carta Ghiu (Agent trapeatiii Tip imobil: CasalVila (Spstiu imobiliare) comercial Sinaia) 0752.234.178 î Suprafaţă Să mp - e . a proprietate: Pentru o ugoara tomurică snunţului XTUBAONC, de pe SpatiComersalero Modificat la: 13/03/2017 Salvează anunt i VE rog să ma contactaţi, snt Spaţii disponibile interesat de această proprietate. f nai Denumire spațiu: Spatiu comercial Stnala : Supralață 70 mp Sunt de acord cu termenii şi canăiila Chirie / mp flupă: 7,14 EUR Imp (total: 480,99 EUR/lună), Caision: +70%% din valoarea unei luni ra, de chirie Disponibil: Imediat Vitan: Da Alte detalii despre proprietate Spatiul destlrat activitatii comerciale are o suprafata de 70 de mp utili, filnd dispus astfel: la parter o cameta d& primire. apoi t alta camera, hoi cu bal, scara Interioara ae dune syro subsal, intr-o sita camera. in ultimi ani, spatiul afost destinat unui salon de Infrumusetare. mobilierul acestulă filad in stra foarte buna. Mobilierul poata fi lasat în spatiu, la cerere, contra unei sume suplimentare de 150 de euro pe luna, Însa. la cerere, acesta poate fi achiziianat Locajizars şi puncte de interes Dotatil localizare, vecinătăți: Supermarketuri, lacasuri de cult, losefin Residence, Inspectoratul pentru Situaţii de Urgenta, piata fosefin; acces facil la statii de taxi precura si la mijloace de transport in comun. i | Mijloace de transport Recreere Pacini | hitpsuwwwe.spatlicomerctale.rofinchirteriftimisoara/sinaialspatiu-com ercial-de-inchiriat-X7 JO0400C?lista=83282035 13 -33- | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raţionamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. In concluzie : Valoarea de chiriei de piață prin metoda comparaţiei, este: 9,00 Lei / mp / lună = 2,00 Euro /mp / lună 506,00 Lei /lună = 112,54 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -26-
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 ACTE PUSE LA DISPOZIŢIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ PRIMĂRIA MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECŢIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2018-2405/02.10.2018 B-dul C, D. Loga nr.1, 300030 Timişoara, internet: www.prima CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la “Serviciul de consultanţă/expertiză privind întocmirea de rapoarte privind | evaluare, reevaluare imobilelor aflate în proprietatea Municipiului Timişoara, a Statului Român şi a | celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Î | Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie | EST, | înregistrată cu numărul CT2018-2405/10.09.2018, cu privire la închirierea spaţiului cu altă destinaţie | SAD 2, situat în Timișoara, str. Constantin Titel Petrescu nr. 1, vă rugăm să demaraţi procedura de ; evaluare pentru spaţiul mai sus menţionat. Anexăm prezentei următoarele documente: + Adresa nr. CT2018-2405/10.05.2018; e Adresele de verificare a litigiului; Releveul spațiului și extrasul de carte funciară, Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului. CONSILIER, Loredana Moga“ E , Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 e ne doma. MUNICIPIUL TIMIȘOARA. DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE L EST COMPARTIMENTUL SPAŢII CU ALTĂ DESTINAȚIE L EST Nr CT2018-2405/10.09.2018 Către, Biroui Evidenţa Patrimoniului Prin prezenta, vă rugăm să comandați la entitatea juridică cu care Primăria are contract prestări servicii evaluare imobiliară , lucrarea de evaluare pentru spațiul -SAD 2 Situat în Timișoara „str. Constantin Titel Petrescu „nr.1(fostă Naculută), în vederea închirierii prin licitație a spațiului , Alăturat vă înalntâm adresele de verificare a litigiului ,releveul spațiului și extrasul de CF. DIRECTOR CONSILIER FLORIN RĂVĂȘILĂ VIORICA fă Ă -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2015 Oficiul de Cadastru şi Publicitate imobiliară TIMIS. Stroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ RTT ni ni ada A MERE IRC arte Funciară Nr. 410513-C1-U4 Timisoara A. Partea l. Descrierea imobilului Unitate individuală Nr. CF vechl:145560 Adresa: Loc. Timisoara, Str Constantin Titel Petrescu, Nr. 1, Ap, SAD NR 2, fud, Timis Părţi comune: terenul construit si neconstruit, bransamentul electric, de apa si gaze, racord canalizare, fatadele, fundatiile, peretii despartitori, sarpante, Invelitoarea, boxa subsol, magazie, spalatorie N Suprafața suprafața) Cote părţi crt) N cadastral | construită utilă (mp) comune Cote teren Observații / Referinţe Al, Top: - - compus din incaperi cu 18,17% pel si 73/404 parti din teren În a other rara proprietate B, Partea ll. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referinţe 25/01/2007 JAct nr. 0 (apartamentare anterlor nationalizare D92/1950 cu nr 1721/1956); | BI întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit priri Lage, cofa actuala sr | MA a 5 1) STATUL RO în folk i Popular at Orasului Timisoara i OBSERVATII; (provenite dir conversia CF 14556U) C. Partea Il, SARCINI . inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drapturi reale de garanție și sarcini Referinţe NU SUNT Bacument cara conţine data Et: raracter persi protejate de pravaderila Lagil Nr. 577/2591. Pagina 1 din 2 Eutrase seat informare on ina adresa Farmutar varsinta 11 -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 Carte Funciară Nr. 410513-C1-U4 Comuna/oraş/Munidiplu: Timisoara Anexa Nr. 1 La Partea | Unitate individuală, Adresa: Loc. Timisoara, Str Constantin Titel Petrescu, Nr, 1, Ap. SAD NR 2, Jud. Timis Părţi comune: tarmul construit, si neconstruli, bransamentul electric, de apa si gaze, racoră canalizare, fațadele, fundatiile, peretii despartitori, sarpante, învelitoarea, hoxa subsol, magazie, suslatorie Suprafaţa |Suprafața] Cote părţi 1 Nr cadastral construită |utilă (mp) comuna Cote teren Observaţii / Referinţe Top: B799/I = - - compus din 3 incaperi cu 18,17%! pct si 73/04 parti din teren in roprietate Certific că prezentul extras corespunde cu poziţiile In vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea da către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile resle precum şi pentru dezbatarea succesiunilor, lar informaţiile prezentate sunt susceptibile de orice madificare, în conditiile legii. S-a achitat tariful de 100 RON, -Chitanta interna nr.5097116/23-08-2018 in suma de 100, pantru,serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272. Data soluționării, 23-08-2018 Data eliberării, db 2% AB, 20% Document care conţine dai er personal, protejate We povodesile Legii Nr. 827/2001. Pagina 2 din 2 pentru le adresa Forrouslar varste LA -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 gr Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imablilară TIMIS ni Birout de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara E Fr EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ ca INA RE PENTRU INFORMARE OREI Carte Funciară Nr. 410513 Timisoara A. Partea 1. Descrierea imobilului TEREN intravilan Nr, CF vech:1407 Atirasa: Loc. Timisoara, Str Constantin Titel Petrescu, Nr. 1, Jud. Tim Nr. cati E dr. fopogratic Suprafață* (mp) Obsarvaţii / Referinţe 1] [i | Top 6798 40 |Constructia C1 inscrisa in CF 410513-C1; j B, Partea II. Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drapturi reale Refarința —_ 54113 / 05/05/2010 Fiotarare Judscatorească mir. rezolutie dosar AFZOTZ 172610, din 28/04/2010 emis de URC de pă| tanga Tribunalul Timis (raport de stingere a activului si pasivului societatii SC PARSALOS SRL nchelat la data de 01.03.2010, certificat de inregistrare mentiuni, incheiere nr,13191/05,08.2008 dosar ORC de pe lanqa Tribunalul Timis sprint nr.21507/30.04,2010 ORC de pe landa Tribunalul Timisl; Ba tabu are, drept de PROPRIETATE, aobsnalt prin Lege, cota actuală ai „PA 17202, [1] POTRA GAVRILA 7) _OBSERVAȚII, reprezentând 34/40 mp teren aferen 166024 / 17/10/2013 Act Nortrativ_nr. HG NR. 845, din 19/10/2009 emis de GUVERN; RIN întăbilare, drapt de PROFRIETATE, dobandit prin LEGE, Eta _ AI 1 0 BRE rr i rana n a IM CIEIUL TIMISDARA, domeniul public IT orare VALI Teprazentând mp torani ap. 1 şi SAD 3 m / 17/10/2016 _ _ Act Notarial nr, contract de vânzara-curapărere 253, din 17/10/2016 anis de BNP BORA MARIA; întâbifare, drept de PROPRIETATE, Tin CONVENTIA, cola A Ba orare aa ra) 1) DUICĂ MARIANA, văduvă, bun propriu OBSERVATII: mp aferent SAD3 _ E SC. Partea Il, SARCINI. înscrieri privind dazmembrămintele dreptului de propriatate, Referințe drepturi reale de garanție și sarcini __RU SUNT Doc+ument care conține date cu raracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 577/2001, Pagina 1 din 2 Fatraga oeotru ințor mara ine fa saresa ayray.ancpi.ro Formată îl -31I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 RE Carte Funclară Nr. 410513 Comuna/OraşiMunicipiu: Anexa Nr, 1 La Partea | Teren Nr cadastral |Suprafața lmp)* Obsarvaţit / Referinţe Top: 8799 404 esta în planul de proiecţie Sterea 70, DETALI LINIARE IMOBIL, DURI ET [DER Fri acest Înobii NEL ci ONE SEC, Date referitoare la teren xr | Categorie |intra | Suprafaţa Vi cre | folosință |Vlan (mp) Tarla Parcelă Nr. topa Qhservaţii / Referinţe ] 1] ut [PA] 404 - 5795 [pure constructii Certifle că prezantul extras corespunde cu poziţiile în vigoare din cartea funciară originală, păstrată de acast birou. Prezentul extras de carte funciară este valabil la autentificarea de către notarul pubile a actelor jurtdice prin care se sting drepturile reale pracum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, în condltiile legii. S-a achitat tariful de LOO RON, -Chitantă Interna nr.5097116/23-08-2018 în suma de 100, pentru serviciul de publicitate Imobiliară cu codul nr. 272. Data soluționării, 23-08-2018 Data allberării, LI 28 Z0l8 Docanont cara conțina dat cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina Z din? pentru ad:asa Formular versiunea 1.1 -32-
S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 România Wunicipiul Timișoara / Consiliul Local ul Municipiului Timişoara Primarul Municipiului Timişoara Setviciul furidie ol dau [E Cat Birvul Confencias a Tien alla 300, www,orlmariatm.ro CLADIRI, TERENURI | ŞI DOTĂRI DIVERSE | EST SPA IG SN oma SA CĂTRE, Sr DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE — COMPARTIMENTE SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE 1 EST Bd. 1. Loga nr. 1, 390 Nr.C12018-2405/04.09,2018 AM PRIMIT AZI SENNĂTURA „...... Referitor la adresa dvs. cu ar. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluționare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str.Constantin Titel Petrescu, nr.1, județul Timiş, înscris în CF ar. 410513-Cl Timișoara(CF vechi nr. 1407), nr.top. 679. Menţionăm faptul că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicare de dvs., nu și după numărul eventualelor dispoziții emisa În baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi acest aspect. CONSILIER JURIDIC, ADINA BALOGH A REFERENE AB/MG/2 -33-
| S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 | | MUNICIPIUL TIMIȘOARA : DIRECȚIA CLĂDIRI,TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE BIROUL CLĂDIRI TERENURI NR. SC2017-032316/16.01.2018 CĂTRE, BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la solicitarea dvs., înregistrată sub ur. de mai sus, vă comunicăm faptul că nu au fost depuse cereri de revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, art. ; 21, alin. 2,3 și nici în baza O.U.G. nr. 24/2000, republicată, modificată şi completată prin 0.0.6. nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România, pentru : - imobilul din Timişoara, str.Constantin Titel Petrescu nr.l (fosta str. Neculuță), înscris în CF.nr. 410513-Cl Timişoara, nr. top. 6799. ȘEF BTROU, , CĂLIN N.PÎRVA ANDRE N ITĂU De Ă bu i 34
ţ S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA SECRETARIAT GENERAL COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE | FOND FUNCIAR 180] a) Nr. SC2017-32316/17.01.2018 VI (33) Ca ZEI Către, DIRECTIA CLĂDIRI, TERENURI SI POTĂRI DIVERSE BIROUL SPAŢII CU ALTĂ DESTINATIE | Ţ | | | j | | Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul SC2017-32316/15,01.2018, vă comunicăm Taptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Forid Funciar, în momentul de înță, respectiv din dosarele depuse în iernsiul art. 36, alin, (5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea ar.1/2000 şi Tittul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2003 completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisia municipată de fond funciar rezulță faptul că, parcela cu nr. top: 6799, înscrisă în C.F. ur, 410513-C1< Timișoara, CF. vechi nr. 1407, situată în Timişaara, str, Constantin Titel Petrescu, tr, 1, nu_oste solicitată de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora. | Menţionăm faptul că, verificarea parcelei s-a făcut strict pe durele comunicate de dumneavoastră prin adresă (C.F. anexat). În camil în care terenul se identilică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor, sau prin nr. cadastrale, este necosar să ne comunicaţi aceste numere tapografice/cadastrale, în vederoa verificării. Responsabil compartiment, CONSILIER, CONSILIER, JOSAN CRISTIAN OANCEA DACIANA LIANA Rat /Dact, DL Verif. 3, -33-
Nr.3.067/2018 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov — pentru PR: din str Constant goal ARAT a dr misca a Persoana SEA y0ROZ REMUS MIRAT tarie ae SISTATE Afla B negre) -36-
Nr.3.067/2018 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov FOTOGRAFII EFECTUATE LA DATA INSPECŢIEI
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018 IDENTIFICARE pi CALEA F m SEVER BGLU a e st rari Gonstariia 72 i Titel E - a Timişgară i Platforma O ati ar Industrială Solventul A m „at Gatea Buziaşulul 7 ai, m : i CALEA gaGiiLUI Ghiroda a i Moşai 7 E a i SĂLEA m ă „MARTIRILOR „1 - KOGALNICEANU a gs i... a cate La E Alea E post w Şesan soda > E narată? ZONA E auda 53 diva DOROBANŢILOR f Pa at TIPOGRAFILOR a La 8 Purctele Cardinal 5 E : mt E i moto O E Petr , ii B FABRIC : a Păreut a a Redina Maia n , af Da , Parcul Copiilor 3 a Pt pa 1 a a tonă 3 mo - : , FE: _ - + 5 % a RE Satotul iagete SD i sit > i rata ş 3 Casa Judeteană de Pesti Timiş Palatul ercur 8 e Bi Catan rara Piața Traian EI 8 i a în a Constantin ” Banica romano-catolică e Thal Petrescu 1. Sites 3 5 Şi nt TREN nea 8 st A ş a 5 i ir i i - oa atasa 9 Măria i Bere Ş a pestei x petele Gondie a suada le? ata ot -38-
-39- (& ANEVAR STIAI Nk Biata A Eat E CS TINEA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Vata emiterii: 01, 2018 Valabil până lar 31, 12. 2018 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.067/2018
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Fi pei E E Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIȘ Evaluare proprietate imobiliară Strada Iuliu Grozescu nr.2 SAD 1 — CF 403264 — C1 -U19 SAD 2 — CF 403264 — C1 — U20 Data: 31.01.2019 n 1
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ — STABILIRE CHIRIE IMOBIL, Strada Iuliu Grozescu nr.2 1. Identificarea și competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANŢEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2018 - 005667/14.12.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilul Cantină situat în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 ar.30 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - ORDINUL CĂLUGĂRIȚELOR NOTRE DAME DIN TIMIŞOARA 7. Data evaluării — 31.01.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 30.01.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 430528 Timişoara. - Plan de amplasament - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 31.01.2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei și a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenționată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : Afirmațiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condițiile limitative prezentate în acest raport. Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori față de vreuna din părţile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez, acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ Al EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilul Cantină situat în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756336, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU și Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi față de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piață a proprietății așa cum este definită în] Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piaţă este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieței, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe. piaţa liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. 4.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.304/2019 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacţie care are loc între părți care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul preţului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potenţiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale preţurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării, „Și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piaţă deschisă şi concurenţială unde participanţii acționează în mod liber, Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internaţională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piaţă caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune căeste expus pentru vânzare este piaţa în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura și sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui acfiv cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanţele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piaţă nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor -5- i |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei -- presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcție de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcţie de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opţiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanţa (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opţiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situaţii speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriaşi, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere -6- i | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. ”Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piață. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piaţă este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piaţă puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situațiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru, proprietatea imobiliară subiect. Informaţiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care preţurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piaţă. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spaţiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul 7. | | ) | | | | | i i |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor și nu din orice diferenţă a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 30.01.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietăţii. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 31.01.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - ORDINUL CĂLUGĂRIȚELOR NOTRE DAME DIN TIMIŞOARA 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7348 lei 1.9, Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEYV 103 — Raportare SEV 104 - Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informații care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostință de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigații speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unci exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu. trebuie utilizată| în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi| publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidențial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă. Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietăţii imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; i | Î | i i | | i | | Î i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafaţă de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Conform extras CF 430528 Timişoara, eliberat în baza cererii nr.175120/01.10.2015 dreptul proprietarului este absolut. Deşi extrasul CF este vechi solicitantul certifică faptul de situaţia juridică este neschimbată. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietăţii imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuințe de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2 În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, unități sanitare. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absența poluării. Concluzie privînd zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, B.dul 16 Decembrie 1989, nr.30, formată din teren intravilan nr.top.17158 în suprafață de 1.366,00 şi construcţii nr.cad/nr.top CAD Cl, Top 17158 având regim de înălțime S+P, cu suprafața construită la sol de 455,00 mp şi suprafața desfăşurată de 840,00 mp , identificat prin CF 430528 Timişoara. Accesul la imobil se poate face prin curte interioară. Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi plangeu din lemn, acoperișul tip șarpantă cu învelitoare din ţiglă. Starea tehnică a construcției este bună. Clădirea este arnenajată şi are toate dotările pentru scopul în care este folosită adică cantină. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor| bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcţie, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 În cazul de faţă, piaţa imobiliară specifică se consideră piața proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc și Moşniţa Nouă, aflate în sudul orașului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii prețurilor chiriilor, aceasta fiind determinată și de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată și de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial și logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătraţi (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 -11-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) și 8-10 euro/mp/luna în piețele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menţinându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcție, cu finalizare anunţată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăși performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, -IZ-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerţului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziţiona o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar preţurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori, Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil și obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere și plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru orașul Timişoara. Analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) -13- Î | | | 1 | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Echilibrul pieței este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică și o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans genera! de 1,2% la prețurile apartarnentelor, stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1,200 de euro pe metru pătrat Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se util — păstrându-și, astfel, locul în clasamentul naţional al diferenţiază și prin diferențele relativ nici de preț dintre orașelor cu cele raai scumpe apartamente. În oraşul de pe cartiere, valorile medii de listare pentru un apartarnent. Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai variind între un maximum de-1460 de euro pe metrii mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, pătrat și un minirmurn de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel cel raai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul mai rare nivel de pret se găsește, ca și trimestrul trecut, în Bucovina-Simion cel zona Uitracentral-Madicină-Piața Unirii, unde pretențiile Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc şi în vânzătorilor s-au menţinut la același nivel. Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Sagului-Dârnbovița-losefin Steaua (+17), La poluj apus, cele mai accesibile apatamente din LipovelAradului (+0,7%), dar și Complex Studenţesc Timişoara sunt cele. din Sagului-Dâmboviţa- -Dacia-Eiisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). losefin Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Braytim, cu o valoare medie de listare de 1170 de euro pe La fei ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, metru pătrat util. Nu cu mult mai scumpe sunt şi București și Cluj-Napoca, şi în Timişoara au fast loxuințele din Soarefui-Buziaşului (1.180 de aura consemnate trimestrul trecut scăderi de preţuri pe pe metru pătrat), cete din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării segmentul apartarnentelor. Cel mai semnificativ declin -Dorobanţilor- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe (-4,1%) a avut loc în Torontaiului, această zonă fiind urmată metru pătrat) şi, respectiv, Torontalului (1.200 de sura pe de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piaţa Maria [-2,2%) și, metru pătrat util), respectiv, Braytim [-0,6%). De roenționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au „310 de euro pe rnetru pătrat este diferența de preţ dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steauaf 1150€) ” Cartierele cu cele mai mari preturi/mp Preţul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1460€ 1,260€ 1220€ 1220€ 1200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studentesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ta Maria Oiimpia-Stadion Sursa: Analize imobiliare și Imobiliare.ro -I4-
S.C. FIDOX S.R.L Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unci proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații. disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea imai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informații, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piaţă sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -[3-
S.C. FIDOX S.R.L Brasoy Nr.3.304/2019 În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanţare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziţia evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -16- | | ji i | | | | | | | | | | | ) | i i
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit și alte taxe similare), plăţile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcţii noi sau construcții relativ nou construite; construcţii vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Bvaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu fipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Bvaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară Cantină situată în B-ul 16 Decembrie 1989 nr.30 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai:mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. -17- | | | | | | | | Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului, Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piaţă ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare, Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă, În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică, În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția. Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. a a
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, ctc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietăţii, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălţime, subsoluri multiple, ete. Condiţiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate îi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcțiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 3.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unci proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -19- | | | | |
ŞC. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comparabila 4 Nr. |Criterii Proprietate de evaluat |Comparabila 1 2 Comparabila 3 Preţ ( euro/mp/Iună) 3,75 4,76 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral 2 |Condiţii de închiriere normale normale normale Condiţiile pieței Curs valutar leuro = 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 31.01.2019 4,1348 LI) Localizare Grozescu nr.2 zona Aradului zona Iosefin zona Popa Şapcă Caracteristici |] Tip imobil Casă Cladire mixtă Casă Clădire birouri Etaj D D P Teren aferent în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate PIE înainte de 1989 similar Finisaje medii siailar Nu Sister climatizare Nu Nu Nu Nu ÎN TI Centrală proprie Da Da Da Da Grup sanițar propriu Da Da, Suprafață de închiriat 93,85 120,00 Birouri 7 _|CMBU Preţ chirie/lună valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparației, este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conţine TVA : Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări AnPIF-nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -2(-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comparabile Ajustare totală brută Numar ajustări Valoare de chirie pi: Valoare de chirie = [ % 10.62% 11,12% 13,62% 3 Euro/mp/lună Lei/mp/lună Criterii și elemente de comparație Apartament de Com p arabila l Com p arabila 2 Comi p arabila 3 Comp arabil 4 evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % €/mp % €/mp % €/mp % €/mp Preţ (Euro) 3,75 476 5,50 3,54 Tipul informaţiei oferta oferta oferta oferta Matja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,19 4,05 5,50 4,71 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 0,00% 9,00 0,00% 0,00 0.00% 0.00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,19 4,05 5,50 4,71 Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 0,00% 0,00 0.00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0,00 Pret ajustat 3,19 4,05 5,50 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 0.00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 [Cheltuieli efectuate imediat după nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 Condiţii de piață curente curente curente curente curente Ajustare 0% 0.00 0% 9,00 0% 0.00 0,00% 0.00 Pret ajustat 3,19 405 5,50 471 Localizare Grozescu nr,2 zona Aradului zona Iosefin zona Popa Șapcă Piaţa Unirii Ajustare -5,00% -0,16 -10,00% -0,40 -10,00% -0,55 -20,00%, -0,94 Pret ajustat 303 3,68 495 317 Caracteristici Suprafață, m] 93,85 120,00 105,00 100,00 Ajustare 2,62%. -0,08 -1,12% -0,05 -0,62%, -0,03 -1,62% Tip imobil! Casă Casa Cladire mixță Casă Ajustare 0,00% 0.00 0,00% 0,00 0,00% 0.00 Etaj D P D P Ajustare -3,00%, -0,10 0,00% 0,00 3.00% -0,17 5.00% 0,24 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0.00 0,00% 0,00 PIF| înainte de 1989 similar similar simi similar Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Finisaje medii similar similar similar similar Ajustare 0,00% I 0.00 9,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Sistem climatizare Nu Nu Da Da Ajustare 0.00 0,00% 0,00 Centrală proprie Da Da Ajustare 0.00 0,00% 0,00 Grup sanitar propriu Da Da Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0.00 CMBU Birouri Birouri Birouri, Birouri Birouri Ajustare 0,00% 0,00 0,00 0.00% 0,00 0,00% 0,00 Prei ajustat 2,85 3,60 475 3,93 |Ajustare totală netă Euro 034 0,78 [Ajustare totală netă % 10,62%": - -16,63% |Ajustare totală brută Euro 034 1,25 12,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 2,50 Euro/mp/lună 26,62% 3 -31I-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 COMPARABILE FOLOSITE 2/212019 Spatiu birauri - zona Aradului - birou de inchiriat În Timisoara, judetul Tirmis - XBN30400N - O EUR FE tra Slrouri, retali, trezestităi Spatiu birouri - zona Aradului Timisoara, zoria Aradului Anunt publicat dar Deinohiriat Spaţiu pentru PP 3,73 EUR /mp lună Corn detalii despre acestă proptistate lună = Suprafață tetală 120 mp E Dorina lancavici (Administrator) disponibila: E 0727.483.820 Tip Imobil Alta telefoane: Suprafaţă teren: 150 mp 0754.893.240 Modificat la: 03/01/2019 Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunţului de pe SpatiiComeraate ro tău: E uni Vă rog să mă contactaţi, sunt Spaţii disponilsile interesat da această proprietate. 5 Denumire spațiu: Spatiu blrauri - zona Aradului n Suprafață închiriabilă: 120 mp ÎI) Sunt de acord cu termenii și conții Spatitanmerctale ra Chirie / mp /lună: 3,75 SUR /mp (total: 480 + alte chreltuleli, Comision: confort contract Disponibit: Alte detalii despre proprietate Spatiul aste formot din trei incaperi, doua holuri, doua bal si e bucatarie. Spatiul esta nemobilat. Geam termopan, usi termopan, gresle; parchet, mocheta, falanta, vopsea tapst. Doua Intrari, acces la curia, tate utilitatile contorizate separat. Localizare şi puncte de interes 1 Mijloace de transpari Învățământ Spam Recea Pav hitps: ww. sp atilcomerciale.roînchirieri-birouritimisoarafaradului/birou-de-inchirtat-XBN30400M?ksta=887 34884 18
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 21212019 Spatiu birouri - 105 mp - demisol - birou de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - XBN304003 - O EUR ES eta i PA SpatiiCornercialer bre, Investitii Spatlu birouri - 105 mp -losefin- demisol Timisoara, zona Elisabatin Anunţ publicat de. De inchinat Spaţiu pentru birouri pap 4,76 EUR mp lună Cor detalii dospra această propristata 300.01 Furt lună Suprafață tetală 105 mp Dorina (Administrator) disponibilă: 0727.483.520 Tip lmobi: Cladire mixta Alte telefoane: 0758.893.240 Modificat la 12/01/2018 Pentru a identificare uşoora ocmurică id-ul anunţului de pe SpatiiGomerciata.ro ' Numele [ Safvoază anunt Vă rog să mă contactaţi, sunt Spaţii disponibile interesat de această proprietate 4 aa Suprefață închiriabilă: 105 map FE rari şi Chirle /mp fină 4.76 BURIrap (total: 500,01 EUR/lunăj. Comislon: 50% 1. Sunt de acord su termarii şi sendițle Disponibil imediat Spatinmatolale ro Alte datalii despre proprietate Spatiu ds birauri , zana losofin, fa demisol, amenajat, In cladire istorica, renovata interlor si exterior. cu sistem de supraveghre Video, curte intorioara foarte Ingrijita, linistita În mare parte ln imobil sunt firme. Suprafata utlla aste de 105np. are urmatoarea hol, 5 încaperi . 2 bal (atenafate), 1 baie este amenajata ct cabina de dus, spatlu bucatarie? intrari. Uitati: dee trasa pentu centrala telafonica si tv, curent trifazic. builete. aja potabila, canalizare, geainuri termopan, gresle, falenta. Zona intens locuita, cti acces la mijloacele de transport In comun si locuri de parcare. Spatiul se poate separa si inchiria si pentru 50 mp. Sunt mal multe aptiuni. Localizare şi puncte ds interes | de transport Învățamânt Supenmorkovtali Parca hitps:/nvwww.spatilcomerciale.rofinchirieri-birouritimisoara/elisab etin/birou-de-inchiriat-X8N304003'llsta288734884. 18 -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 21212018 Spatiu birouri Popa Sapca - birou de inchiriat în Timisoara, judetul Timis - XADA04003- O EUR a a TE Pa GE SpatiiCarnercialero roti, Spatiu birouri Popa Sapca Timisoara, Zona Punctele Cardinale Strada Fopa Sapca Anunţ publicat de: GIA BROKER ăsta Deinchirat Spaţiu pentru Birouri 3.5 EL mpriună Cara detalii despre Ri lună Suprefață totală 100 mp e Alax 0723.750.837 Tip Cladire mixta (Spatiu Alte telefoane: birouri Popa Sapca) 0765.835.487 Modificat la: 07/01/2019 Pon o identiicare ugoera comunică în-ul anunţului de pe SpatiiComerciate.ro Numele tău: ENE = anunt VA rog să mă contartați, sunt interasat de această proprietate. Spaţii disponibila 1 Denumire spaţiu: Spatiu birouri Suprafață închirlabliă: 100 mp ) Sunt de acord cu tertastii și condiție Chirie / mp flunăt 5,5 EUR/mp (tetal: 550 Conlalon: Standard SpatiComercisle.ro. Disponibil: imediat Alte detalii despre proprietate De inchiriat spatiu de birouri, asta aflat pe Popa Sapca, la 5 de lullus Mali, In vecinatatea spatlului se afla Magazinul Prof Spatiul dispune da comete decomandate, o bale , o debara Spatiul se poate modiflea dups cerintele clientului. Localizare şi puncte de interes de transpost Suporta Recroare Parca chiriat-XADA040037lista=B87 34844 18 -24- j Î
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 212/2019 Spatiu de birouri 110 mp in zona Ultracentral - Piata Unirii - birou de Inchiriat In Timisoara, judetul Timis - X18R14021 - O EUR st cotă, Spatiu de birouri 110 mp în zona Ultracentral - Plata Unirii Timisoara. zona Uitracentrat Anti ch Propiietate intennadiată exclusiv de agonţia Hit Tana SHER eshar De închiriat Spaţiu pentru tirouri 5,45 EUR mp lună 4 SUR lună Cere detalii despre această propristato Loredana Dlajos (Consultant Imobiliar) Suprafață totală 110 mp disponibli: 074... vest tot "Tip fetabii: Gladire de birouri Rogiin înălțime: P+4E Numota tău: CTT Modificat la: 21/08/2018 EI RER E IEI Telefon: egal: E Vă roy să mă contactaţi, sunt interesat de.această proprictate. Salvează saunt a ÎL! Surt de acord cu termenii şi condițiile Spaţii disponibile Spotifsomeratale ra A Suprafaţă închiriabilă: 11 mp Ghirle mp Zltnăt 5,45 (total: 800 EUR/lună), Comluion' standard Disponibil: Etaj: Etaj 2 Alte detalii despre proprietate De închiriat spatiu: pentru blrouri situat in zona Litracentrala, vis-a-vis de Hotel Continental. bensficlind de o «uprafata uiile de 110 mp, compus din: -S incaperi, dintre care una mi acces la balcon -incapare separata, ce poata avea destinatia de birou, sala de sedinte sau bucatarie - bata - antreu Spatiul este renovat. dispunand de finisaje clasice: tanplarlă originala a usilor sl a ferestrelor, din lemn inasiv reconditlonat. placaje cu gresie sl falanta. Ihcalzires spatiului se realizeaza prin Intermedlul centralei termica proptii. cu gaz. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construlta! 132 mp Nr incaperi: 3 Utilitati - Aces Internet (Cablu): Utilitati ger Finisaje » Podale (Gresia, Parchet) pretinchiriere: 600 înonedalnchiriere: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes Diotaiii focalizare, vacinătăți: Piata Unirii, Plata Operei. Hatel Continental, Bega Shopping Cantor. Muzeul Banatului sp afiicomerciale roînchiriert-birauriftimisoaralultracentral/birou-de-inchiriat-X 1BR 14021 ?lista=88734884 18 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy Nr.3.304/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piaţă a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piață este: 12,00 Lei / mp / lună = 2,50 Euro /mp / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -26-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIŢIE BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2018-005667/14.12.2018 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la “Serviciul de consultanjă/expertiză privind întocmirea de rapoarte Privind evaluare, reevaluare imobilelor aflate în proprietatea Municipiului Tinişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie "TEST, înregistrată cu numărul CT2018-005667/04.12.2018, cu privire la închirierea spaţiului cu altă destinație SAD 1, situat în Timişoara, str, Grozescu nr. 2, vă rugăm să demarați procedura de evaluare pentru spațiul mai sus mențianat. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: CF nr. 403264-C1-U19; + Planşă SAD 1; Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, PRIMAR, . 7 RESPONSABIL BIROU, A CONSILIER, Loredana Moga 2 2 Timişoara 2021 Capitală Europeană a Culturi OMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA ÂNIA DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 TRIBUNALUL TIMIS TERMEN : 07.10.2015 Dosar nr. 2431/30/2013* pr CATRE, TRIBUNALUL TIMIS Subsemnata Puscau Astrid Patricia Dana, expert tehnic în specialitatea topografie, geodezie si cadastru, recomandat de Biroul de Expertize Tchnice Timis de pe langa Tribunalul Judetean Timis si numita pentru a efectua expertiza tehnica ce face obiectul dosarului nr.2431/30/2013* de la Tribunalul Timis, va aducem la cunostinta urmatoarele : Din informatile receptionate de la Primaria Municipiului Timisoara, contractele depuse la dosarul cauzei incheiate cu SC OJCVL TIM Timisoara si din evidentele de Carte Funciara Timisoara solicitate cu cerere de informatii nr.167048 din 15.09.2015 rezulta ca au fost vandute un numar de noua apartamente fostilor chiriasi ai imobilului situat in Timisoara str Grozescn nr.2, restul fiind in nroorietatea Roman. COTE Nr. , SUPRAFATA | PARTI Apartament Proprietar UTILA (MP) | COMUNE 1 VASILE FLOAREA 31,57 2 | 2 Parter STATUL ROMAN |. 2991 | 366 57 31 Parter STATUL ROMAN 29,14 3,5 56 | 4 4 Parter STATUL ROMÂN 28,09 3,43 53 = Parter STATUL ROMAN |. 30,95 3,78 69] 8 Parter BURGHELEA LACRAMIOARA _____2851 E 64 7 Parter STATUL ROMAN 28435 a 8 8 Parter CIUBOTARIU GABRIEL NICOLAE, 28,86 3,53 65 CIUBOȚARIU GABRIELA | i i i j i | | | i i i -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.-3.304/2019 rr N | . 9 | Parter STATUL ROMAN 38,53 471] 1 ANDRIESCU PETRU, 70.33 36 ss 10 101 Parter ANDRIESCU ADRIANA | MIR VIN EI 12 Parter STATUL ROMAN 3149 3,85 m N 2 13 Parter STATUL ROMAN 5925 |__ 248 | 137 13 14 Parter GLAVA FLORICA 56,18 211| 130 | 15 Parter NENU GHEORGHITA 18,85 598 105. 15 16 Parter TUS GHEORGHE PETRICA 34,28 419 | 77| [16 18 Portar STATUL ROMAN 40,98 5.01 82) 17 m Parter LELE FLOAREA 33,7 4,85 89 | 18 20 Parter HARCEAGA GETA MIHAIELA 64,48 7,88 134 E SAD1 Demisol STATUL ROMAN [7349 3,98 163 20 SAD2 Demisol STATUL ROMAN Acesta este raspunsul meu, care face parte integranta din raportul de expertiza » tehnica topografica depus, pe care il prezint Onoratei Instante pentru hotarare. Anexez : - Copii extrase CF str. Grozescu nr.2 - Copie extras CF in extenso str. Grozescu nr.2 Timisoara 02.10.2015 Va multumesc. Expert tehnic judiciar, Puscau Astrid Patricia Dana DR era aaa -23-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov SS > 5 În Sfanciu Plan de amplasament si delimitare a imobilului Scara 1:500 |Nr TOP[Carte Suprofato mosurota _Adresb imebilului DE | 105264 1828mp |Loc. Timisoora, Intravion | stroda Grozescu nr.2 Timisoara m IE Si ANEXA 1.35 11 3 TOP. 5828 TOP. 5831 LEGENDA : CONSTRUCTII GARD DIN TABLA nt GARD DIN BETON A Date referitoare Dn Tera de e TTŢ = 1. flat | a RE a et tar ar ral St, nana ra a at _— SUPRAFATA TOTALA MASURATA A SUPRAFATA DIN rr a xeculent, ŢI Inspector 7 p ETI PUSCAU ASTRID PATRICIA DANA i Probe n buri de date întagrota si Con lo tere, ca si poata “ocrii aocumentatiei SpA pepene tea |“ dn terme” IT Id Ă CE ngiura si atâginilo DAT NGEMBRE 2075"
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IM RAE Rt 4, FA % HOSTĂNIA A, ULTRA TIMIȘOARA BURG CLADIRI, ESENTA SE DOTĂRI DIVERSE Eh COMPAR RAȚ CU ALTA sf [Ne E THU Sr 1 RUTE iba. CT Fog ss E VOMA 6, belt 40 IG AU Al, fost 40 a ah VIS, nt ln ri N Re „OT DIRECŢIA FE ONUMICĂ “ de” BIROUL, PATRIMNOIU eta ltă destinaţie here din primă de votere unde a spațitur cu altă prin Sita a spațiilor Având n vedere valorificarea sp şi promovării unui de hotărâre privind inchiriere! publică cu alrigaro, vă rupâm sâ obiineţi rapuartele de evaluate mami jos, tarifului de pornire ln licitatie lev'rapiluna: = spațiul cur altă destinație decât accea de locusnţă situat In SAD nr. inscris in CF-ut 403264-C1-U19 Timisoara: - cu altă destinație dducăt aceea de locurmță situat in Timişoara, str. Grozescui nr. 2 SAD nr.2, inscris în 40326420 Timisoara VA în copie 4032041 (CF vechi nr. 15351) și plan regăsește la dosurul administrativ. sar. Grozescu ar. 2 a SAD 1, aa cum se m RECTOR, le, FLORIN RĂVÂȘILĂ BT _ -31- | i | | i
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov . Nr.3.304/2019 MN ROMÂNIA A 0 E JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE 1 EST uit COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE [ EST N Nr, CT2018-005667/04.12.2018 Bd. C.D, Loga nr. 1, 300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www,.primariatm.ro a SECIPTUL t ot OD DO NP WE WOOD AT DIRECȚIA ECONOMICĂ Do BIROUL EVIDENŢA PATRIXMNOIU Având in vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic și promovării unui proiect de hotărâre privind inchirierea spațiilor cu altă destinație prin licitaţie publică deschisă cu strigare, vă rugăm să obtineţi rapoartele de evaluare a spațiilor menţionate mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitatie - lei/mp/luna: - spaţiul cu altă destinație decăt aceea de locuință situat in Timişoara, str. Grozeseu nr, 2 SAD nr.Î, inscris în CF-ul 403264-C1-U19 Timișoara; - spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat in Timișoara, str. Grozescu nr.2 SAD nr.2, inscris in CF-ul 403264-C1-U20 Timişoara; Vă atașăm în copie 403264-Cl ( CF vechi nr. 18381) și planșa SAD 1, așa cum se regăseşte la dosarul administrativ. DIRECTOR, Ec. FLORIN RĂVĂȘILĂ CONSILIER, MARINELA BANDI PA ET ( -32-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ut | ri a Rr pm" d E ET PARTEA I- -a a E 7 i + Satul... GT tra NED CADASTRAT TERITORIU l NECADASTRAT 193264 Coe fa II m PEPE EA pa FC 2) artele bei apa aa RAE dl aan, = Ir = or „di bani di ELE în M O BILU L Vp + 5 INTINDEREA | VENIT Î 3 [PPR DESCRIEREA IMOBILULUI ra | CADA Se | O ERVAȚIIUNI [ ă | PARCELE ha. | WI LEI aaa T= 1 i —_ IS —_ ţ - d ar
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ul “PARTEA la. 0 PROPRIETATEA INSCRIERILE PRIVITOARE, LA PROPRIETAȚE DRBERVĂȚIÂNI ÎNr. curent ad arca Biata 8 re a per e a -34- | ) | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Partea a ll-a - m ina tastrierile privitoare la proprietată " Locălitateă — CNI FINN PROPRIETATEA _ TITI EL Er TEI E [555 Id ASI 9 o YETI RE: a AT e a ia te Fa Tep d ILOR n ERE MATA te 4 Mara m E tt Li 255 1.2797 = EN RE: SSE TINEA de SR SSE PESE iai AULA, ESI) Bt 5 a Sa STA op pa IE FEL 33 Zig 3 er a SIE GR ASSET TES E CITE = OSTR SNUR SI Soferi ; _ SE CSS ES a NE 3 A, gropi CAT SSE E e PRET TEZ— | SERE SEE : a 1 JE E ae IE 1 EI 28 În Za «PETE +
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 : ZI —_— d TE Za NME LIS. SSE LL CE eri [31722 Ada E fe Tea PE a E CO SPD i DRMC : - Eu SIBI ca îl ACUTE ae E ETA = Zr ZI ZF ZT TI SR e N E SS Z a 337 m FT LE EP, FI Fin az Tai == RE ME SE, SE SERE E : = DH N fi E Ie 2, E E A _
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IE a Partea: ai a: a: Localttațea m PROPRIETATEA: inscrigiiia priiioare a priprietote ar n a rana a -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 1 | | | | i | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroui de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara CARTE FUNCIARĂ NR. 403264 RE COPIE Carte Funciară Nr. 403264 Timisoara A. Partea |. Descrierea imobilului TEREN Intravilan Nr. CF vechi:18381 Adresa: Loc. Timisoara, Str Iuliu Grozescu, Nr. 2, Jud. Timis astre Suprafața* (mp) Observații / Referințe Top: 5830 1.828 Constructia CL inscrisa in CF 403264-C1; B, Partea ll, Proprietari şi acte Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe 2718 / 01/06/1967 Decret nr.0; Bi intabulare, drept de PROPRIETAT Edecret 712/9565, dobandit prin Lege, AT cota actuala 1/1, cota initlala 1/1, 1) STATUL ROMAN OBSERVATII; (provenita din conversia CF 18381) C. Partea Ili, SARCINI. Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Raferințe drepturi reale de garanţie şi sarcini ie rr IN DORI Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevaderile Legii Nr. 677/2001. [avan SOT ma 1 dIAZ Extrase pantru inlormara on-line în ad: i mr x nitru înformara an-line is adresa apayancpi.ro bug — tunga Î TC
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 adriana Ra i 7 Comuna/Oraş(Municipiu; m /* Carte Funciară Nr. 403264 Anexa Nr. 1 La Partea | i Teren Top: 5830 1.828 "Suprafața este determinată În pianul de proiecție Stereo 70. DETALII INARE IMOBIL Gea pentru acest imobii nira ostg sit. " Date referitoare la teren Nr | Categorie | intra | Suprafaţa Observaţii / Referinţe constructii "Observații / Referinţe 4 i i Ă â ; î Î % 4 : : 5 : | i 3 ki 4 și 3 4 ţ : 4 ţ 3 | | + Vl Docurnent care conţine date cu caracter personal, protejata de prevederiia Legii Nr, 577/2001. i E Extrase pentru farmare an line fa adresa apay-ancal.ra Ă îl ţ n F "TTTUL. 2008 i -d()-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 > m. 247482. Carte Funciară Nr, 403264-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara uri CARTE FUNCIARA COLECTIVĂ NR. 403264-C1 N” COPIE ! r ANCPL oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS AREA MA Motta Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara a vi Str tul A. Partea |, Descrierea imobilului Adresa: Loc, Timisoara, Str Iuliu Grozescu, Nr. 2, jud, Timis 1 Electronic: 403264-C1; Nr, Topo: 5830; Suprafata: - Nr. CF vechi: 18381 părţi comune: terenul construit si neconstruit, fundatii, fatade, peretii comuni, poarta de intrare, spalatoria comuna la parter, terasa comuna, WC comun la parter, 2 urcari ia pod, podul, acoperisul tlp sarpanta, coridorul comun la demisol, bransamentul de apa, electric, racord la canalizare Observații: - Nr. Cf | Supraf. | Cota îndivid| utila | parti Observatii parterj 14| 1 7,11% Compus di a camera, bucatarie, antreu, camara alimente ta dernisol, baie si baxa nr, 11, cu 130/1828 mp teren în folosinta în 3 2 [4032b4- 3,50% În stinga Întrarii, 1 camera, Bucatarie, camara stanga C1U2 alimente, boxa nr.14 la dernisol si 86/1828 mp, teren in folosința parter; 20 | 3 [403264 788% [144/1827 în dreapta intrarii, compus din 2 CEMETE, C1-U3 8 bucatarie, WC, pasaj, teren in folos, - 16 4 |4203264-; 419% Ap.nr.I6-situat la parter, În curte în dreapta, G1-U4 compus din 1 camera, bucatarie, antreu, boxa 18 ta demisol, cu +1. pc, si 77/1828 mp.teren în olosinta 10+1) s |4032643- SRI T Sat TE parter în stanga în curte tormpus din 2 1 C1-U5 camere și dependinte si cu 157/1928 mp din teran S | a |403264-| 3,49% TE parter în stanga intrarii, compus din 1 C1-U6 camera, bucatarie, Samara de alimente boxa nr.6 A ra Ia demisol si 64/1 mo.teren in folosinta parter] 8 7 [403264-| 353% [G5/TEZB| situat in stinga intrarii, compus din i Camera, C1U7 mp bucatarie, boxa nr.2 la subsol teren in folosinta parteri 5 B [403264-| situat în stanga intrarii, compus din: ] camera, C1-U8 bucatarie,camara de alimente, boxa nr,13 la dernisal, cu 3.18% pe si 69/1828 mp. teren În BI — olosinta sarii 2 5 [403264 Situat TA stanga Talrarii „compus din 1 CaTIera C1-09 bucatarie,camara alimente boxa 12 la demisol ml cu 3,66% pc si 67/1828 mp teren in foiosinta parter| 13 | 10 |403264- În curte, in stanga, compus din 2 camere, bucatarie, baie, veranda, antreu comun cu ap 14 (48,74%), boxa 15 la demlsoi, cu 7,48% pci si n n 137/1828 mp teren in folosinta parter| 18 | 11 S4- AR. IS Ta parter În curte în dreapta compus din ÎI C1-U11 00 camera, bucatarie, boxa nr.17 la dernisol, cu rr 5,01% pc si 92/1828 mp teren in folosinta parter| 12 | 12 203264) | situat În turte stanga, cornpus din: Lcamera, CI-U12 bucatarie, camara de alimente,veranda, WC, boxaj nr. B fa demisal, cu 3,85% pc si 70/1828 mp. teren in folosinta Situat fa parter În stanga întrarii „compus dia Î parter 1 | 13 [403264 C1-U13 |camera „bucatarie,camara alimante,boxa nr. 16 la demisol, cu 3,86% p. c. si 71/1826 mp. teren in pd 1 folosinta parter) 9 | 14 403264 ÎN curte, în stanga, compus din 1 Camera, C1-Ul4 bucatarie, antreu, veranda, boxa nr.3 la demisal. dr n cu 4,71% pc, și teren în folosința 85/1828 mp. T parter| 7 13 Ap.nr.7 situat în partea stanga a intrarii compus C1-U15 din 1 carera,bucatarie,carnara de nr.7 la demisol,cota de 3,51% pc. si 64/1828 mp L rr teren În folosinta parteri 15 | 16 |103264- 5,98 [Apărtamentul Ar. 15, în curte în dreapta, compils C1-U16 din 2 camere, bucatarie, boxa nr, 19 la demisci, cu 5,98% pci si 109/1828 mp teren in falasința parter! 19 | 17 |103264- apartamentul nr.19 la parter În dreapta întrarii, C1-U17 compus din 1 camera, bucatarie, coridor, WC, boxa 10 fa demisol, cu 4,85% p.c. si 89/1828 mp. teren In folosinta Compus din ÎI camera, a bucatarei, camara de printe: boxa nr. 5 la demisol, 3,43 + ARE SIRE Ea parteri 4 13 [403262-| LL. C1-U18 dr Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii "Pagina 1.dn 9 -4I-
S. C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr, 403254C1 Comuna/dras/Municipiu: Tim Cota , Cod Nr, Cf | Supraf. Cota Ap. | UL | individ utila parti |. teren Observatii Smpus din 4 incaperi, we, 7,88% din sar “comune indivize si 163/1828 mp teren in folosinta Us din 3 Tricaperi, boxa nr. 12,50% A SED | e parle cornune indivize si 45/1828 mp teren În A 2 C1-J20 fe 1 folosinta ol B, Partes Il. Proprietar si acte CONSTRUCTIE Inscrieri privitoare la dreptul de propriatate şi alte drepturi reale | Referințe | NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-UI Referi Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și aite drepturi reale [Referințe "] arințe NU SUNT 166839 / 11/07/2002 Contract De Vanzare Cumparare nr. 0; Bl Întăbulare, drept de PROPRIETATE, L 79/1997, dobandit prin Conventie, cota actuala Al |1/1, cota nitiala 1/1 (e 1) GLAVĂ FLORICA, necasatorita, bun propriu Obsarvatli:(provenita din conversia CF 135827) 45292 / 24/03/2008 Contract De Ipoteca nr, 0; B2 |Interdicţie de înstrăinare, grevare, dezmembrare şi demolare în fav.: a 163 1) BANCPOST S.A. AG, TIMIŞOARA Observatii:(provenita din conversia CF 135827) 178304 / 22/12/2010 [Act Notarial nr. act adițional Ta contract de Ipofecă aut,406, din 21/03/2008 emis de NE MALESCU GHEORGHE] faut. sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA); B3 înterdicţie de înstrăinare, grevare, re, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, Al demolare, restructurare şi amenajare în fav.: 1) BANCPOST S.A. AG, TIMIȘOARA Unitate individuala înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reaie Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Decret nr, O; drept de PROPRIETATE, 0.71271965 cu fir 2718713967, apartamentare, | ai 1 dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN 5 Observatii:(provenita din conversia CF 122953) LL i 4 4 i 4 3 3 i 4 d A i E aie ţ „Er GATA DORU Document care conţine date cu caracter personal, pratejate de prevederile Legii E pagina a, 5 TI E 3 1 IUL. 2018 -47-
S.C. FIDOX_ _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 403264-C1 Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Unitate individuala 403264-C1-U3 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 38662 / 19/03/2007 Contract Vanzare-Cumparare Cu Ipoteca nr. 0; Bi PRI de drept prin ai 82 [lmterdietie-de-instralnarergrevare-demolarerrestructurarerinehtriere Al 50688 / 01/04/2008 Contract De Ipoteca nr. 0; 53 |interdietie-de-instramare-grevarerdarolarer-testructurare-inehiriere Ţ Al 3» E-R:D-SOSIETE SENERALESA-BECURESTI-PRIN-SUE-FIMIS Observatihiprovenito-din-tonversia-GF+22954) [26903 [Act Notarial nr. 266 CVC, din 04/03/2009 emis de BNP NOTINGHER TEODORA LUMINITA; BA intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota AL inițiala 1/1 1) HARCEAGA GETA MIHAIELA, necasatorit, bun propriu Unitate individuala 403264-C1-U4 înscrieri privitoare fa dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [Referințe -] NU SUNT 16831 / 10/07/2001 Certificat De Mostenitor | nr.0; Bl [oc al 1 123422 / 19/08/2008 Contract De ipoteca nr, 0; 82 Witerdictte-delnstralnare-si-grevare Al 13 PROCREBIT-BANK S-ar 1 32998) 0588 rosti 957150 105885 / 18/07/2012 Act Notarial nr. 1958, din 18/07/2012 emis de GOLBAN CURUTI MARIANA; 83 Al 1) 75132 / 05/04/2018 Act Notarial nr. 980, din 04/04/2018 emis de BÂC IOAN-ALIN; Întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/7, cota "4 initiala 11 AL 1) NISIPEANU GHEORGHE, nec..bun propriu Unitate individuala 493264-C1-U5 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reala [Referinte] NU SUNT 14757 / 12/07/2000 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cola actuala î/L, cota 81 llnițiala 1/1 A 1) ANDRIESCU PETRU, si 2) ANDRIESCU ADRIANA, bun comun din conversia CF 130285) Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii [ -43-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 i Carte funciară Nr, 403264-C1 Comuna/Oraș/Muniibiu: 267 < i ala 403264-C1-U6 N Unitate nd privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20481 / 08/09/1999 Contract De Cumparare nr. 0; — SE Bi |. 3/3 13 2) BURGHELEALASRAMIOARAr-BUT-EOmUrt 77660 / 25/05/2011 Act Notarial nr, 666, din 24/05/2011 emis de NP SICA SILVIA; TT | B2 intabulare, drept de PROPRIETATE, partaj, dobandit prin Conventie, cata actuala Vl, A1 | cota inițlata 1/1 j 1) BURGHELEA LACRAMIOARA Unitate individuala 403264-C1-U7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 2530 / 05/02/2002 Contract De Cumparare nr. 0; intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit priri Conventie, cota actuala 1/1, cota 3. linitista 1/1 Al 1) CIUBOTARU GABRIEL NICOLAE, si sotia 2) CIUBOTARU GABRIELA, bun comun Otsarvatil:(provenita din conversia CF 128115) Unitate individuala 403264-C1-Us Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. O (apartamentare, anterior D.712/1966 cu nr.2718/1967); BL întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota îniftlala AL 11 1) STATUL ROMAN Ohservatli:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-US inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale [ orivitoare la drentiil de si stia Iza TITI rm rm mmm Referințe NU SUNT |20201 / 09/05/1558 — Act nr. O (apartamentare decret lege 712/66 cu nr 2718/67); intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Construire, cota actuala I/T, cota PI initiata VI A 1) STATUL ROMAN Observatii: (provenita din converşia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20201 / 03/09/1998 Act nr, 0 (apartamentare decret lege 712/66 cu nr 2718/67); 7 sr | ntabulare, drept de PROPRIETATE, dobandi prin Construire, cota actuala ÎI, cotă [ inițiala 1/1 1) STATUL ROMAN Diservatii:(provenita din conversia CF 122953) AL Document care conține date cu caracter personal, protejate de prevederile tegii pr ne , ș n i a 44.
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 4032864-CI Comuna/Oraş/Municiplu: Timisoara Unitate individuala 403264-C1-U11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr.9; Bi intabulare, drept de PROPRIETATE, anterior D.712/66 cu nr.2 dobandit prin RI Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U12 — Înscrieri privitoare la dreptul da proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. apartamentare, anterior D.712/1966 cu nr. 2718/1967; BL [po drept de PROPRIETATE, dobândit prin Lege, cota actuala TA, cotă înitiala AL 1) STATUL ROMÂN Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 493264-£1-U13 [ Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Referinţe i NU SUNT 27388 / 07/01/2002 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; BL drept de PROPRIETATE, dobandit prin conventie, cota actuala VI, cota Al initiala VL 1) VASILE FLOAREA, nacasatorita Observatil:(provenita din conversia CF 136128) 3 fn mn arata Unitate individuala 403264-C1-U14 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 05/09/1998 Act nr, 0; Bi intabulare, drept de PROPRIETATE, apartamentare, anterior D712/66 cu nr. 2718767, Ai dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala 2/1 1) STATUL ROMÂN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) mm) Unitate individuala 403254-C1-U13 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reate NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr. 0; Bi intabulare, drept UE PROPRIETATE, apartamentare,anterior D 7 17/66 cu Ar5718/67, AL dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1, 1) STATUL ROMAN 1 Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U16 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale Referințe NU SUNT 55225 / 28/09/2006 Contract De Vanzare-Cumparare nr. 0; U întabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala î/1, cota 3? initiata 1/1 Al 1) NENU GHEORGHITA, necasatorita, bun propriu = Observatii;iprovenita din conversia CF 131222) - am pas dare “i DORU Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii EAT din 9 -- 14 1UC, 2008
. S.C. FIDOX S.R.L. Brasov "2 Nr.3.304/2019 = pala dot cnv d VP dara be mada | Unitate individuala 403264-C1-U17 , Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 3970 / 1170371593 = Contract De Cumparare ar, 0; b1 |intabulare, drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota AI initiala 1/1 1) LELE FLOARE, necasatarita,bun propriu Observatii: (provenita din conversia CF 125171) Unitate individuala 403264-C1-U18 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr.0; ai || drept de PROPRIETATE, anterior D7IZ/BE cu nr. 2718767, Al dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1, cota initiala 1/1 —, 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) Unitate Individuala 403264-C1-U19 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 20201 / 09/09/1998 Act nr, 0: Bl Înțabulare, drept de PROPRIETATE, apartamantare, anterior [» 712/66 cu AT 2718/1957, dobandit prin Lege, cota actuala 1/1, cota initiala I/l A 1) STATUL ROMAN Observatii:(provenita din conversia CF 122953) Unitate individuala 403264-C1-U20 inscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe NU SUNT, 20201 / 05/09/1998 Act nr. O; BI Întabulare, drept de PROPRIETATE, apartarnentare, anterior D 712/1866 cu nr. 2718/1967, dobandit prin Leqe, cota actuala Vi. cota initiala VW AL 1) STATUL ROMAN Observatil:(provenita din conversia CF 122953) C. Partea lll. Sarcini Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Pagiha 6 din - 31 UL. 2018 =i zi = = Emi e = z Sg e a La a SS SEEN
, S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 2 ârte NF. 403264-Cl Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara RA CONSTRUCTIE s Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de uaranţle şi sarcini NU SUNT / Unitate individuala 403264-C1-U1 i inscrieri privind dezmembrămintale dreptului d tate, d a i e proprietate, drepturi reale de i garanție și sarcini Referințe NU SUNT 45292 / 24/03/2008 Contract De Ipoteca nr, 0; ci intabulare, drept de IPOTECA, Valoare:324300 RON, + dobanzi, speze, taxe, Al comisioane și cheltuieli în fay,: 1) BANCPOST SA, AG, TIMIŞOARA Observatiit(provenita din conversia CF 135827) 178304 / 22/12/2010 &ct Notarial nr. act adiţional la contract de ipotecă aut,409, din 21/03/2008 emis de NP MALESCU GHEORGHE (aut, sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA); aa (2 întabulare, drept de IFOTECA, Valoare:523 RON, + dobânzi, speze, taxe, comisioane şi Ai cheltuieli în fav.: i 1) BANCPOST SA, AG. TIMIŞOARA țin Baza actului adiţional la contract de ipotecă aut.4U6, 21.03.2008, emis de NP c3 MALESCU GHEORGHE, aut, sub nr. 1399 din 21.12.2010 NP POENARIU EMILIA, Ai valoarea creanţelor de sub C1 şi C2 se tranformă în echivalent EUR, astfel că noua valoare a facilităţilor garantate este de 76.480 EURO 24101 / 17/02/2014 Somatie mr. DOS EX 819/2013, din T7702/2011 ernis de BEJ SIEGMETH ROBERT (hotarare JUdecătoreasca nr. 13072/EX/15-10-2013 emis de JUDECATORIA TM.) C4 |sermati pi pen Al Unitațe individuala 403264-C1-U2 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe aranție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U3 inscrieri privind dezmembraminteie dreptului de praprietate, drepturi reale ae Referinţi garanţie și sarcini ne NU SUNT 38662 / 19/03/2007 Contract Vanzare-Curnparare Cu tpoteca nr. 0; Î Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii INA Sina “STIL UE -47-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funclară NT. 4032641 Comuna/Oraş/Municiplu: Tim, | Unitate individuala 403264-C1-U4 Înscrieri privind dezmembramintele dreptu ul de proprietate, garanție şi sarcini NU SUNT [123422 7 19/08/2008 Contract De Ipoteca nr.8; drepturi reale ce Referințe Cl pernalitatiertexelor:eomisioanelor; de SE EUR T-precum- ste tuturor dobanzilor; alte-aurae-datorate c2 Act Notarial nr, 1955, din 18/07/2012 emis de GOLBAN CURUTI MARIANA; | a 197370 / 02/10/2017 Act Notarlal nr. declaratie aut, sub nr, 3100, din 29/09/2017 emis de Golban Curuti Marlana; c3 Unitate individuala 403264-C1-U5 inscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, aranție şi sarcini NU SUNT în baza declaratiei de la dosar se radiaza ipoteca de sub C2 sl interdictia aferenta repturi reale de Al Referințe 14757 / 12/07/2009 A Unitate individuala 403264-C3-U6 nscrieri privind dezmembramintele dreptulu garanţie de proprietate, şi sarcini NU ȘUNT, Unitate individuala 403264-C1-U7 garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-UB înscrieri privind dezmambramintele dreptului de proprietate, Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de drepturi reale d repturi reaie de aranţle și sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U9 Înscrleri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe arantie şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U10 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reate de aranție și sarcini Referințe (NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U11, înscrieri privind dezmembramintsle dreptului de proprietate, drepturi reale de Refer! aranţie şi sarcini nțe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-V12 EEE înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referințe Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederi le Legii bi „PPR su 0 TZĂ 3
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 403264-C1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara NU SUNT 7 unitate individuala 403264.C1.U13 / scrieri privind dezmembramintele dreptulil de proprietate, drepturi reale de Referi garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U14 Înscrieri privind dezmembramintele reptului de proprietate, dre: garanție şi sarcini Referinţe NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U15 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție și sarcini NU SUNT Referinţe Unitate individuala 403264-C1-U16 nscrieri privind dezmembramintele dreptului de propriatate, drepturi reala de Referințe garanţie și sarcini NU SUNT, Unitatea individuala 403264-C1-U17 ascrieri privind dezmermbramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe garanţie şi sarcini NU SUNT Unitate îndivlduala 403264-C1-U13 inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, d repturi reale de Referințe garanție şi sarcini NU SUNT Unitate individuala 403264-C1-U193 înscrieri privind dezmambramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de aranția si sarcini Referințe NU SUNT Unitate individuala 403264-£1-20 înscrieri privind dezmembramintale dreptului de proprietate, drepturi reaie de Referințe garanţie şi sarcini NU SUNT ne sati fini DORI Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Lagii Pagina 9"din 3. 31 IUL. 208 -49-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov -50-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov IDENTIFICARE > re E ie -3I-
(& ANEVAR ASOOAȚIA NAȚIONALĂ A AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAŢIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 -52- Data emiterii: 01.01.2015 Președinte, Valabil până la: 31.12, 2019 Dana Ababei A S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 >
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 "> de 42019 - 008144 117007 32 SALVARE Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEȚ TIMIŞ Evaluare proprietăți imobiliare Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4- CF SRI -Cl- UI Data: 25.03.2019 Sp E, ASI
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Referitor la: EVALUARE PROPRIETĂȚI IMOBILIARE — STABILIRE CHIRIE IMOBIL , Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 - CI -U1 1. Identificarea şi competența evaluatorului — S.C. FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2019, reprezentată prin ing. PANȚEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările El, EPI şi EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018 şi a contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii CT2019-5567/19.03.2019 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunurilor imobile menţionat mai sus. 2. Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piață pentru imobilele situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 —- C1 -U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 — C1 -U1 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — CI - U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — U1 cu suprafața utilă de 34,50 mp 5. Tipul valorii —este valoarea de piață aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIŞOARA 7. Data evaluării — 25.03.2019 Data inspectării bunurilor imobile — 23.03.2019 8. Documentele şi informaţiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF 400419 - CF 408715 - CF 418221 - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 25.03.2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piață şi a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei şi a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea de chiriei de piaţă este: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 - C1-U1 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru urale de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : e Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. e Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. e Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părţile implicate. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. e Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. e Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) e Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. e Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 — U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — U1 cu suprafața utilă de 34,50 mp 1.2. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii chiriei de piaţă pentru imobilele situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 -U20 Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 - U4 Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 -U1 1.3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic — STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare şi tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în| concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 2 Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. Definiţia valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este preţul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piaţă, la dara evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situaţii speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare. Este preţul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele şi condiţiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă -3-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „Și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic. „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părţi care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preţ pe piață la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acționat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la dara evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziţiei lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieţei de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât preţurile de piaţă anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piață, disponibile la data evaluării. „Și fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preţ negociat pe o piață deschisă şi concurențială unde participanții acționează în mod liber. Piaţa unui activ ar putea fi o piaţă internațională sau o piață locală. Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte preţul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare trebuie să fie consecvente cu tipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pot utiliza diferite abordări şi metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piaţă. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piață, aceasta trebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea -6-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piață. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piață pentru activul subiect sunt factorii care trebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață. Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător şi care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se por referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operațiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informaţiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc. Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreținere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriaşului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere şi stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei iniţiale, poate fi stabilită în contractul inițial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. f). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opțiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. £). Clauza de ieşire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriaşi. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spaţiu influențează semnificativ chiria. Atunci când investițiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face E
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investițiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înțelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piaţă este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasament favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obținerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere şi prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piață pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piață. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piață. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condițiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcțională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piață ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcției, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanțul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potențial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecţiei — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informațiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 23.03.2019, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator! autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele și informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 25.03.2019. 1.7. Proprietarul imobilului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIȘOARA 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,7538 lei 1.9, Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piață a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; Inspecţia proprietății imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informațiile şi sursele de informații utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziționarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informaţii privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicații de profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informaţiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informațiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acuratețe. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neevidențiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informaţiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părților componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietățile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanță. -10-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietății imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren şi construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren şi de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2. Situaţia juridică — Conform CF 400419, CF 408715, CF 418221 dreptul proprietarului este absolut. 2.3. Descrierea amplasamentului proprietăţii imobiliare Amplasamentul proprietății imobiliare evaluate se află într-o zonă rezidențială. Tipul zonei - Cartier locuințe de tip casă, având regim de înălțime P, P+1, P+2 În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Unităţi comerciale în apropiere: magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unităţi de învăţământ, unități sanitare. Unităţi edilitare: curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observaţii ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietăţii imobiliare: Zona de referință rezidențială, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietății imobiliare Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 — U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 - UI cu suprafața utilă de 34,50 mp Structura clădirii este formată din fundații continue, zidărie din cărămidă şi planșeu din lemn, acoperişul tip șarpantă cu învelitoare din țiglă. Starea tehnică a construcției este satisfăcătoare. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE Definirea pieţei. Oferta competitivă. Cererea probabilă Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată dej reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiții. Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, evaluatorul trebuie să facă un inventar de proprietăți competitive, care include stocul de proprietăți existente, cele aflate în construcție, precum şi cele aflate în stadiu de proiect. dle
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare şi preferințele consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, analiza urmăreşte produsul final pe care îl asigură proprietatea. În cazul de faţă, piaţa imobiliară specifică se consideră piaţa proprietăților rezidențiale În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce mai puțin prezent în piața de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o aşezare a prețurilor cu fluctuații mici și corecții izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preț mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă și că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinței nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia lui noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în această piaţă. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluție spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial și cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spațiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce prețurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări şi cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel național, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spații industriale/logistice de clasa A a avut o tendință de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătraţi, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au -]2-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel naţional, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti şi 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor pieţe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menţinut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piața spațiilor comerciale (piaţa de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potenţială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spaţii în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcţiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafaţa nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaționali, a majorării volumului de tranzacţii cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinație de achiziții a investitorilor internaţionali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel național. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale şi birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti şi 8 - 8,25% în alte oraşe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unități locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti şi 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluţiei pieţei imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluţie stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti şi un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. Pe piaţa industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieței imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internațională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiştii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est şi în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendinţe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 evoluția pieței de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale şi înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluție spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro şi amânarea unor tranzacţii pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendinţă, migrația (internă și externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele oraşe din România - Cluj-Napoca, Timişoara şi Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inființarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări şi care ar putea începe să se întoarcă în țară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condițiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeții în domeniu avertizează că 2018 va fi similar, cu promisiuni de cel puțin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spaţii de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piața fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenții cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor şi a intenției de a achiziționa o locuință, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât şi pe cel comercial, iar prețurile locuinţelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăvița, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menţionat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuinţe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. -14-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate (prezentate la sursele de informatii), la data evaluării nu există câteva oferte pentru tipul de imobil supus evaluării (boxă la subsol) Echilibrul pieţei este determinat de raportul dintre cerere şi oferta. În comparație cu piețele de bunuri, de valori mobiliare sau de mărfuri, piețele imobiliare încă sunt considerate ineficiente. Această caracteristică este cauzată de mai mulți factori cum sunt o ofertă relativ inelastică şi o localizare fixă a proprietății imobiliare. Ca urmare, oferta de proprietate imobiliară nu se adaptează rapid ca răspuns la schimbările de pe piață. Prognoza evoluiței pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiționale. Cartiere și zone din Timișoara Cu un avans general de 1,2% la prețurile apartamentelor, capitala Banatului a ajuns, în ultimele trei luni din 2018, la o valoare medie de listare de 1.200 de euro pe metru pătrat util — păstrându-și, astfel, locul în clasamentul național al orașelor cu cele mai scumpe apartamente. În orașul de pe Bega, marjele de creștere consemnate pe zone au fost mai mici decât în București, dar și decât în Cluj-Napoca. Astfel, cel mai mare avans, de 1,8%, a fost consemnat în arealul Bucovina-Simion Bărnuţiu-Gării-Dorobanților-Mircea cel Bătrân, o creștere similară (de 17%) având loc și în Girocului-Soarelui-Buziașului. Pe următoarele locuri se situează zonele Șagului-Dâmbovița-losefin-Steaua (+1%),- Lipovei-Aradului (+0,7%), dar şi Complex Studențesc -Dacia-Elisabetin-Olimpia-Stadion (+0,2%). La fel ca în celelalte două mari piețe imobiliare ale țării, București și Cluj-Napoca, și în Timișoara au fost consemnate trimestrul trecut scăderi de preturi pe segmentul apartamentelor. Cel mai semnificativ declin (-4,1%) a avut loc în Torontalului, această zonă fiind urmată de Central-Bălcescu-Take lonescu-Piața Maria (-2,2%) și, respectiv, Braytim (-0,6%). De menționat este și că, după un declin de 2,1% înregistrat trimestrul trecut, prețurile au stagnat în arealul Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii. Față de București și Cluj-Napoca, orașul de pe Bega se diferențiază și prin diferențele relativ mici de pret dintre cartiere, valorile medii de listare pentru un apartament variind între un maximum de 1.460 de euro pe metru pătrat și un minimum de 1150 de euro pe metru pătrat. Cel mai mare nivel de pret se găsește, ca și trimestrul trecut, în zona Ultracentral-Medicină-Piaţa Unirii, unde pretențiile vânzătorilor s-au menținut la același nivel. La polul opus, cele mai accesibile apartamente din din losefin-Steaua, pe următorul loc situându-se cele din Timișoara sunt cele Șagului-Dâmbovița- Braytim, cu o valoare medie de listare de 1.170 de euro pe metru pătrat util Nu cu mult mai scumpe sunt şi locuințele din Girocului- Soarelui-Buziașului (1180 de euro pe metru pătrat), cele din Bucovina- Simion Bărnuțiu-Gării -Dorobanților- Mircea cel Bătrân (tot 1180 de euro pe metru pătrat) și, respectiv, Torontalului (1.200 de euro pe metru pătrat util). „310 de euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Timișoara (Ultracentral-Medicină - P-ta Unirii/1460€) și cea mai ieftină zonă (Sagului - Dâmbovița - losefin - Steaua/ 1.150€), ” Cartierele cu cele mai mari prețuri/mp Prețul mediu și evoluția în ultimele 3 luni 1,460€ 1.260€ 1.220€ 1,220€ 1.200€ Ultracentral Complex Circumvalațiunii Central Torontalului Medicină Studențesc Bălcescu P-ța Unirii Dacia Take lonescu Elisabetin P-ța Maria Olimpia-Stadion Sursa: Analize Imobiliare și Imobiliare.ro -13-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea şi cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin informaţii recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieţei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piață este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raţionamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informațiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative şi/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piaţă, analiza preţurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările şi diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile şi cele ale proprietății subiect şi se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. -16-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alți factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potenţial în contextul pieţei (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). Prin luarea în considerare a unor informaţii adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informații suficiente de piaţă, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacţii sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune. Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menţionate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare şi neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul -[7-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcţiei/construcțiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcții aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — și să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcţiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informaţii cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizaţi indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viaţă scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale. -18-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 5.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietățile imobiliare situate în: Strada Dacilor nr.8 SAD S — CF 400419 — C1 - U20 cu suprafața utilă de 48,31 mp Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 — C1 — U4 cu suprafața utilă de 36,86 mp Str. Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4 — CF 418221 — C1 — UI cu suprafața utilă de 34,50 mp 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuși exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar şi o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situație în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piaţă ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piaţă, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare. Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. -19-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă legal, fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă. Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricțiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor. 5.3. Evaluarea proprietății 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 — C1 - U20 - Metoda comparațiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferențele între proprietăți, între -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piaţă care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3, |Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,7538 4 |Adresă 5 |Localizare Dacilor nr.8 - SAD 5 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa Casa, Casă Casa Etaj p P P D+P+M PR Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Da Da Da Da Da Grup sanitar propriu Da Da Da, Da Da Suprafață de închiriat 48,31 80,00 28,00 80,00 100,00 7 |CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial __|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăţilor comparabile corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafaţă — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări AnPIF —nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeași CMBU Comparabile ear că Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Criterii şi elemente de comparație TERASE — E evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | €mp %t | E/mp e | €/mp % | €/mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5.00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% | 0.00 000% [| 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 (Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 000% [| 000 000% [ 0,00 0,00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 0,00% I 0.00 0,00% I 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 i sfortudte imediat dupit nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% [| 0.00 0,00% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Condiții de piaţă curente curente curente curente curente Ajustare 0% [| 000 0% [| 000 0% [| 000 000% | 0.00 Pret ajustat 372 5,95 5,00 4,25 Localizare 7 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu Ajustare -500% | 0.19 -500% | 0.30 -10,00% | -0,50 500% | -021 Pret ajustat 3,54 5,65 4,50 4,04 Caracteristici I I I I Suprafață, mp 4831 80.00 28,00 80,00 100,00 Ajustare -3,17% [| 012 203% | 012 317% | 0.16 5.17% | 022 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% [| 0.00 000% [ 000 000% | 000 000% [ 000 Etaj P P P D+P+M P Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 Teren aferent| în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 000% [0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 Finisaje medii similar similar. similar similar Ajustare 000% [0.00 000% [ 000 000% [ 000 000% [ 0.00 [Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 Vitrină Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 000% | 000 000% | 000 000% | 000 Grup sanitar propriu Da Da, Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0,00% [ 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.00 0,00% | 0.00 0.00% | 0.00 0.00% | 000 Pret ajustat 3,42 5,77 4,34 3,82 Ajustare totală netă Euro -0,30 -0,18 -0,66 -0,43 Ajustare totală netă % -8,17% -2,97% -13,17% -10,17% Ajustare totală brută Euro, 0,30 0.42 0.66 0,43 Ajustare totală brută % 8,17% 1.03% 13,17% 10,17% Numar ajustări 2 2 2 Z Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 3,00 Valoare de chirie piață Euro/lună 145,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 676.00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -22-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 5.3.2. Evaluarea chiriei de piață Strada Dacilor nr.13 SAD 4— CF 408715 — C1 — U4 - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăți închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influenţează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările și deosebirile între proprietatea „de evaluat” și celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicațiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat __|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Preţ ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale normale 3 |Condițiile pieţei 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,1538 4 |Adresă 5 |Localizare Dacilor nr.8 - SAD 5 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa Casa Casă Casa Etaj P p P D+P+M P Teren aferent în proprietate în proprietate, în proprietate în proprietate, în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Nu Da Da, Da. Da Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Suprafață de închiriat 35,86 80,00 28,00 80,00 100,00 1 _|CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial _|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informaţiei — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spaţiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparaţie sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. -23-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF —nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU Comparabile Criterii şi elemente de comparație Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 + evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | €/mp dt | E/mp | €/mp % | €/mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informaţiei oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5,00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiţii de finanțare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% [| 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 0.00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Cosi lupă nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% [0.00 000% [| 000 000% [ 0.00 000% | 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de piață curente, curente curente curente curente Ajustare 0% | 0.00 0% [| 0.00 0% [| 000 000% [| 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Localizare Pa E zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu Ajustare -500% [| 0.19 -10,00% | _-0.60 -10,.00% | 0,50 500% | 021 Pret ajustat 3,54 5,36 4,50 4,04 Caracteristici I [ I I Suprafață, mp 35,86 80.00 28.00 80.00 100,00 Ajustare -441% | 0,16 079% | 005 441% | 022 641% | -0,27 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Etaj P P P D+P+M p Ajustare 000% [000 000% | 000 000% [ 0.00 000% | 000 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% [000 000% | 000 000% [000 000% | 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Finisaje| medii similar similar similar similar Ajustare 000% [0.00 000% [| 000 000% | 0.00 000% | 0.00 [Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% | 000 000% | 000 000% [ 000 000% | 0.00 Vitrină Nu Da Da Da Da Ajustare 500% | 0.19 -500% | 030 500% | 025 500% | 021 Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Ajusrare 000% | 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.00 000% [0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,19 5,10 4,03 3,55 Ajustare totală netă Euro -0,54 -0,85 -0,97 -0,70 Ajustare totală netă % -14,41% -14,21% -19,41% -16,41% Ajustare totală brută Euro 0,54 0,94 0,97 0.70 Ajustare totală brută % 1441% 15,79% 19,41% 16,41% Numar ajustări 2 2 2 2 Valoare de chirie piaţă Euro/mp/lună Valoare de chirie piaţă Euro/lună 108.00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piaţă Lei/lună 502,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la CI, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 5.3.3. Evaluarea chiriei de piaţă Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4— CF 418221 - CI — Ul - Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile între proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre care există informaţii suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din închirierile de proprietăţi asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: Nr. |Criterii Proprietate de evaluat _|Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3, Comparabila 4 Pret ( euro/mp/lună) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă 1 |Dreptul de proprietate integral integral integral integral integral 2 |Condiții de închiriere normale normale normale normale, normale 3 |Condițiile pieței 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 25.03.2019 Curs valutar leuro = 4,7538 4 |Adresă 5 |Localizare E to 8 zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu 6 |Caracteristici Tip imobil Casă Casa, Casa Casă Casa Etaj P P P D+P+M E Teren aferent în proprietate, în proprietate, în proprietate în proprietate în proprietate PIF înainte de 1989 similar similar similar similar Finisaje medii similar similar similar similar Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Vitrină Da Da Da Da Da Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Suprafață de închiriat 34,50 80,00 28,00 80,00 100,00 7 |CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial _|Spatiu comercial _|Spatiu comercial Spatiu comercial Preţ chirie/lună 350,40 196,00 400,00 500,00 valoarea chiriei proprietății evaluate = chiria proprietăţilor comparabile + corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 15% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiţii de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. -235-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferențele de suprafață Tip imobil — nu s-au aplicat ajustări An PIF- nu s-au aplicat ajustări Finisaje — nu s-au aplicat ajustări, comparabilele fiind similare Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu, nu s-au aplicat ajustări Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU Comparabile it Apartament de Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4 Criterii şi elemente de comparație E = E - SE evaluat Ajustari Ajustari Ajustari Ajustari % | mp % | €/mp | Emp d | €mp Preţ (Euro) 4,38 7,00 5,00 5,00 Tipul informației oferta oferta oferta oferta Marja de negociere -15% -15% -15% -15% Preţ tranzacție (Euro/mp) 3,72 5,95 5,00 4,25 Drepturi de proprietate depline depline depline depline depline Ajustare 000% | 0.00 000% [ 0.00 000% [ 0.00 000% [| 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiţii de finanţare numerar numerar numerar numerar numerar Ajustare 000% | 0.00 000% [| 0.00 000% | 0.00 000% [ 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare Ajustare 000% | 000 000% | 000 000% | 000 000% [0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Cheltuieli efectuate imediat după RA ta nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul închiriere Ajustare 000% | 0.00 000% [000 000% [| 000 000% [ 000 Pret ajustat 3,72 5,95 5,00 4,25 Condiții de piață curente curente curente curente curente Ajustare 0% 0,00 0% 0.00 0% [| 0.00 0.00% | 0.00 Pret ajustat 3,72 5,95 5.00 4,25 Ec.Teodoroiu A Localizare zona Sinaia zona Girocului zona Sagului zona Balcescu nr.13 - SAD Ajustare -500% [| 0.19 -500% | 030 -10,00% [0.50 500% | -021 Pret ajustat 3,54 5,65 4,50 4,04 Caracteristici I [ I I Suprafață, mp 34,50 80,00 28.00 80,00 100.00 Ajustare 455% | -0.17 0.65% | 004 455% [| 023 655% | 028 Tip imobil Casă Casa Casa Casă Tip imobil Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% [ 000 0.00% [ 0.00 Etaj P P P D+P+M P Ajustare 000% | 000 000% [000 000% | 0.00 000% [| 000 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate Ajustare 000% [0.00 000% | 000 000% [ 000 000% [ 000 PIF| înainte de 1989 similar similar similar similar Ajustare 0.00% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Finisaje medii similar similar similar similar Ajustare 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 000% | 0.00 Sistem climatizare Nu Nu Nu Nu Nu Ajustare 000% [| 0.00 000% [ 0.00 000% | 000 000% [ 0.00 Vitrină Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0.00% [ 0.00 000% | 0.00 0.00% | 0.00 Grup sanitar propriu Da Da Da Da Da Ajustare 000% | 0.00 0.00% | 0.00 000% | 000 000% | 0.00 CMBU Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Spatiu comercial Ajustare 000% | 0.0 0.00% [| 000 000% | 0.00 000% | 0.00 Pret ajustat 3,37 5,69 4,27 3,76 Ajustare totală netă Euro -0,36 -0,26 -0,73 -0,49 Ajustare totală netă % 9,55% -435% -14,55% -11,55% Ajustare totală brută Euro 0,36 0.34 0.73 0.49 Ajustare totală brută d 9,55% 5,65% 14,55% 11,55% Numar ajustări 2 2 2 z Valoare de chirie piață Euro/mp/lună 3,00 Valoare de chirie piață Euro/lună 104,00 Valoare de chirie piață Lei/mp/lună 14,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 483,00 Ajustarea brută procentuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 3,00 Euro/mp/lună -26-
a S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 COMPARABILE FOLOSITE 4/1/2019 SPATIU COMERCIAL SINAIA - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X9BR14005 - 0 EUR _ SpatiiComercialero birouri, retai, investitii SPATIU COMERCIAL SINAIA Timisoara, zona Sinaia Anunţ publicat de De închinat Spaţiu comercial GB IMOBILIARE 4,38 EUR mprtună 350,4 FURI lună Cere detalii despre această proprietate Suprafaţă tatală 30 mp spania Dragos Toma (Consultant Imobili: Tip imobil Casa'vila 0760.654.899 Suprafață totală 30 mp Alte telefoane: proprietate 0723.271.862 AERIENI n Pentru o identificare usoara comunică id-ul anunţului Modificat la. 27/03/2019 X9BR14005, de pe SpatiiComerciale ro Numele tău: |. Telefon Salvează anunt - Email Spaţii disponibile (NA rog să ma contactaţi, sunt ) | interesat de această proprietate 1 | Suprafaţă comercială 80 mp Chirie / mp / lună: 4,38 EUR/mp (total: 350,4 EUR/lună). Comision: standard i Sunt de acord cu termenii şi condiţiile Disponibil imediat SpatiiCamerciale ro Vitrină Da Alte detalii despre proprietate De inchiriat Spatiu comercila in zon Sinaia-l6 Decembrie, la demisol, aprox 80mp. Suprafata construita: 85 mp pretinchiriere: 350 monedainchinere: EUR pretinchiriereunitar: 438 monedamnchiriersunitar: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat Localizare şi puncte de interes Mijloace de transport Învățământ SupenmarketMall Recoaro Parcări 14005?lista=94052322 13 Sr
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 4/1/2019 Spatiu Zona Girocului 28 mp - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara. judetul Timis - X86004001 - 0 EUR SpatiiComercialero birouri, retail, investiții Spatiu Zona Girocului 28 mp Timisoara, zona Girocului Anunţ publicat de De închiriat Spaţiu comercial IMOCLAS 7 EUR mp! lună ee Cere detalii despre această proprietate 196 EUR / lună Suprafață totală 28 mp E 0723.695.223 Tip imobil Bloc de apartamente ai pri tot Pentru o identificare ușoara comunică id-ul anunţului Sopron arate Sua X86004001, de pe SpatiiComerciale ro proprietate: - E Numele tău: | Modificat la 19/02/2019 E, LA i f Email: | Salvează anunt (VA rog să mă contactaţi | interesat de această proprietate. | Spaţii disponibile ar 1 Sunt de acord cu termenii şi condiţiile Denumire spaţiu Spatiu Comercial SpatiiComerciale ro Suprafață comercială: 28 mp Chirie / mp / lună 7 EUR/mp (total 196 EUR/lună) + alte cheltuieli. Comision: 80% Disponibil imediat Îndițime spațiu 250 m Alte detalii despre proprietate Inchiriez Spatiu Comercial Sad cu toate actele in regula wc bun pentru minimarchet cabinet medical coafura cu intrare din strada aproape de Lidi Localizare şi puncte de interes StreetView Mijloace de transport Învățământ SupermarketiMall Recreere Parcări -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.304/2019 4/112019 Spatiu comercial de 80mp de inchiriat in zona Sagului - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X9BR14006 - 0 EUR Sper a. Spatiu comercial de 80mp de inchiriat in zona Sagului Timisoara, zona Sagului Anunţ publicat de” De închiriat Spaţiu comercial GB IMOBILIARE 5 EUR rmprună 400 EUR! lună Cere detalii despre această proprietate Suprafață totală 80 mp disponibilă lulian Citu (Consultant Imobiliar) Tip imobil Casa'Vila 0752.096.090 Suprafaţă totală 80 mp Alte telefoane: proprietate: 0723271 862 inăl D+P+ _ CE RR m Peniru o identificare uşoara comunică id-ul anunţului Nr locuri parcare ? X9BR14006, de pe SpatiiComerciale ro An construcţie 2000 i TO Modificat la 27/03/2019 Numele tău: | FT E = Telefon | Salvează anunț a —£ Email Atta Spaţii disponibile Vă rog să mă contactaţi, sunt | |interesat de această proprietate « | | Suprafaţă comercială 80 mp coat ta ina Chirie / mp / lună 5 EURImp (total 400 EUR/lună). Comision: standard Sunt de acord cu termenii şi condițile Disponibil imediat : - SpatiiComerciale.ro. Îndiţime spațiu 25m Vitrina: Da Alte detalii despre proprietate Inchiriez spatiu comercial,pe Ciprian Porumbescu la intersectia cu 16 Decembrie. Pretabil pentru orice fele de activitate. S0MP utili. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 90 mp Nr incaperi: 3 Dotari - Diverse (Sistem de alarma) pretinchiriere. 400 monedainchiriere: EUR pretinchiriereunitar: 5 monedainchiriereunitar: EUR Disponibilitate proprietate: Imediat -29-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 4/1/2018 Spaţiu comercial de închiriat în Timisoara, Balcescu - spatiu comercial de inchiriat in Timisoara, judetul Timis - X7PS04009 - 0 EUR a EEE SpatiiComercialero birouri, retail, irvestitii Spaţiu comercial de închiriat Timisoara, zona Balcescu Balcescu Anunţ publicat de IM IMOBILIARE De închiriat Spaţiu comerciat 5 EUR + Tva! mp! tună 500 EUR + TVA [lună Cere detalii despre această proprietate Truica Raul (Broker imobiliar) Suprafață totală 100 mp DE 0720.023.592 Tip imobil Casa/vila Alte telefoane: 0256.706.111 Suprafaţă totală 100 mp — re proprietate. Pentru o identificare uşoara comunică id-i X7PS04009, de pe SpatiiComerciale.ro Modificat la 21/01/2019 Numele tău: | II Tetefon: | Email Salvează anunt (Vă rog să mă contactaţi, sunt | interesat de această proprietate. Spaţii disponibile | | : pita Suprafață comercială 100 mp Chirie / mp / lună 5 EURImp (total 500 EUR/lună) * TVA Disponibil imediat Sunt de acord cu termenii şi condiţiile SpatiiComerciale ro Alte detalii despre proprietate IM Imobiliare inchiriaza spatiu comercial de 100 mp destinat activitatii de birou. Pentru informatii IM Imobiliare 0720. vezi tot numărul Localizare şi puncte de interes StreetViow Mijloace de transport Învățământ Supermarket/Vall Recreere Parcăn -30-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente și suficiente, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de corecțiile aduse prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea de chiriei de piaţă este: Strada Dacilor nr.8 SAD 5 — CF 400419 —- C1 -U20 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 676,00 Lei / lună = 145,00 Euro / lună Strada Dacilor nr.13 SAD 4 — CF 408715 - C1 -U4 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 502,00 Lei / lună = 108,00 Euro / lună Strada Ecaterina Teodoroiu nr.13 ap.1 SAD 4-— CF 418221 - C1 -UL 14,00 Lei / mp / lună = 3,00 Euro /mp / lună 483,00 Lei / lună = 104,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIȘ , MUNICIPIUL TIMIȘOARA REA DIRECȚIA ECONOMICĂ ROMANIA BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI CT2019-5667/19.03.2019 CĂTRE, S.C. FIDOX S.R.L. Referitor la „Serviciul de consultanjă/expertiză privind elaborarea rapoartelor de evaluare/reevaluare a unor imobile din categoria activelor fixe corporale de natura mijoacelor fixe situate pe teritoriul administrativ al Municipiului Timişoara şi aflate în patrimoniul Municipiului Timişoara, a Statului Român şi pentru imobilele la care Municipiul Timişoara prezintă un intere ” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Clădiri, Terenuri şi Dotări Diverse l Est, înregistrată cu numărul CT2019-5667/12.03.2019, cu privire la valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din punct de vedere juridic, vă rugăm să întocmiţi raportul de evaluare pentru SAD 5 — str. Dacilor nr. 8, SAD 4 — str. Dacilor nr. 13, SAD - str. Fcaterina Teodoroiu, în vederea închirierii spaţiilor cu altă destinație. Anexăm prezentei următoarele documente în copie: Extrasele de carte funciară; Releveu, planşele spațiilor; e Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate; Compartiment Administrare Fond Funciar, Serviciul Juridic, Biroul Clădiri, Terenuri I Est; * Adresa înregistrată cu nr. CT2019-5667/12.02.2019. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului ȘEF BIROU, Slaviţa Dubleş 7 LT Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii -32-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIȘ MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE | EST ROMÂNIA BIROUL CLĂDIRI TEREN RI | EST FER Aa NE Nr.SC2018-022748/09.01.2019 FU E) Daf Către, Compartimentul Spatii cu Alta Destinatie L Est Referitor la adresa dvs, înregistrată la noi cu numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, nu a fost depusă cerere de revendicare, prin notificăre, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, art21, alin.2,3 si nici cereri privind redobândirea dreptului de proprietate în baza O.U.G.nr. 94/2000, republicată, modificată și completată prin O.U.G.nr. 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au aparţinut cultelor religioase din România, pentru imobilul situat in Timisoara „str.Ecaterina Teodo;oiu nr.13, inscris in CF nr. 418221-C1,CF vechi 1624,nr.top 5774. ŞEF BIROU INTOCMIT Călin N.Pirya Gh. Buzarnescu A re RE up Timişoara 2021 ia Capitală Europeană a Culturii -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA Buell —_ ES ie JUDEŢUL TIMIŞ , MUNICIPIUL TIMIŞOARA romania2019.eu SERVICIUL JURIDIC Nr.CT2018-22748/05.02.2019 SAD Gf.b2 nod CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 1 EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic nu figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Ecaterina Teodoroiu nr. 13, SAD |, înscris în CF nr. 418221-Cl Timişoara (CF nr. vechi 1624) nr. top. 5774. Menţionăm faptul că verificarea s-a făcut strict după clementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi și acest aspect. CONSILTER JURIDIC, GABRIELA ALBU ri CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR GA/MG/2 -34-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIȘOARA ma COMPARTIMENTUL SAG n eri FOND FUNCIAR RFI Nr. C12016-1494/29.03.2016 | MA. (322) | PRINII AZI 10 Za | _ | se EXNĂTUR, a Către, RI —_ FT “, DIRSCȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAŢIE Lil - Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, “potrivit evidențelor Serviciului Administrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul art. 35, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, ari. 34' din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2003, completate până în prezent cu acte le solicitate de către Comisia municipală de fond funciar, rezultă faptul că: - parcela cu nr. top. 5774, înscrisă în C.F. nr. 1624 Timişoara, C.F. Colectivă nr 418221-CI şi CF. nr. 418221, ș tuată în str. Ecaterina Teodoroiu, nr.13; - parcela cu nr. top. 16803, înscrisă în C.F. nr. 9335 Timişoara, C.F. Colectivă nr 421388-C1 şi C.F. nr. 421388, s tuată în str. Preyer, nr. 13; - parcela cu nr. top. 16686, înscrisă în C.F. nr. 8204 Timişoara, C.F. Colectivă nr 409849-C1 şi C.F. nr. 409849, s tuată în str. Preyer, nr.3 nus unt solicitate de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora. Menţionăm faptul că, verificarea parcelelor s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F.-ansxate). numi Totodată, vă facem cunoscu' faptul că, în cazul în care terenurile se identifică prin alte ere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi acaste numere topografice, În vederca verificării. Totodată, vă facem cunosci't faptul că, nu avem cunoştinţă dacă pentru aceste terenuri există procese pe rolul instanței d> judecată, ca urmare vă rugăm să vă adresați Serviciului Juridic. RESPONSABIL, CONŞILIER, CONSILIER, JOSAN CRISTIAN INA MARIA VERONICA PETRENCIUC Fe PI. A N Ă Red Dact Vent IC Ex2 -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 200 a ara ANTI | Sb! RT ri | IL | | | I ES m E UL „a | (50 | - | ; AR => CAME se E e] SU —_ | se = AGO A TARIE 12. N Apt 10 | 0 ua E E An : BECATARIE s a: —_ _ _ —_ d ez ES 2, “20 p SAD CAMERA ) NOR ÎS -36-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 blic tate Imobiliară TIMIS ci ate Imobiliară Timisoara GFelul de Cadastru şi * Bircul de Cadastri şi P x AI 2018 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ draft a RUT arte Funciară Nr. 418221 Timisoara 1000657259378 A. Partea l. Descrierea imobilului Nr. CF vechi:1624 TEREN 'ntravilan Nr. topografic:5774 Adresa: Loc. Timisoara, Str'ECâtenia” Nr. ANNEI jud. Tim's Nr. cadastral = 4] m | Crt |Nr. topografic | SUPTafaţa” (mp; Observaţii / Referinţe FI 418221 578 Const'uctia CT înscrisa în CF 4187ZI-CI; | m ___ |curte B. Partea Il. Proprietari şi acte Înscrleri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe Act normativ nr. HG 1015, d.n 29/09/2305 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); ga 'ntabulare, drept de PROPRIETA E, dobandit Lege, cotă acluals Al UI _ _ | 1) MUNICIPIUL TIMIŞOARA, domeniul public d C Partea Il, SARCINI . înscrieri privind dezmembrămirtele dreptului de proprietate, Referinte drepturi reale de garanţie şi sarcini in NU SURT : Document care corițina date cu caracter persorai, pir stejata de prevederile Ls Nr. 677/2061. Pagina 1 din 3 deriliu ini are la ac” epay ancpi.ro Formular versianez 1.1 a -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 418221 Coruna/OraşiMunicipiu: Timisoara Anexa Nr. 1 La Partea | Teren Nr cadastral Suprafaţa (mo!)* Observaţii / Referinţe 415221 578 curte “Suprafața aste ceterminata n planu de proiecţie Stereo 70. _ DETALII LINIARE IMOBIL Î 1 40£512 418221 CI Date referitoare la teri xr | Categorie [intra | Suprafaţa x 5 cr | folosință |vilan (rap) Parcelă Nr. topo Observaţii / Referințe curti | DA 578 - 5774 curte constructi Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Pune Punct Lungime segment început sfârşit 1 (m) 1 2 12.718 2 3 3.911 3 4 16.16 z 5 3.899 5 & 5.65 6 7 9.358 Document care conţine date ru caracter personal. protejate de prevedetilu Legii Nr. 677/2391. Pagina 2 din 3 Fe arin le arin apay ancpi.ro vi maner E 1 -38-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte Funciară Nr. 418221 Comunag/Oraş/Municipiu: Timisoara Punct Punct Luagime segment început] sfârșit a (m) 8 12.554 8 9 2.545 9 1 42.335 *= Lungimile segmentelor sunt dete minate În planul de proiecţie Stereo 70 si sunt rotunjite la 1 milimetru. *** Distanţa dintre puncte este forirată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru. Certi“ c că prezentul extras corespunde cu poziţiile in v' goare din cartea funciară originală, păstra“ă de acest birou, Prezertul extras d= carte funciară este valabi! la autentificarea de către notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptib:le de orice modificare, 'n conditiile legii. tat tariful de 40 RON, -Chitanta interna rr.5124205/19-12-2018 in suma de 40, pentru serviciul de S-aa publicitate imobiliară cu codul nr. 272 Da:a soluționării, Asistest Registrator, 19-12-2018 FILIPIAC Data eliberării, A at et 2 3 s i Pagina 3 din 2 acument care conține date cu caracter persona, protejate ue prevederile Legii Nr 577/2001 n seria În la adres? epay.an -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 e Cadastru şi Pub'icitate Imocil ară TIMIS Nr. cerere | -adastru ş Publicitate Imobiliară Timisoara _Ziua Luna E) 267827 3 EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ PENTRU INFORMARE N Carte funciară Nr. 418221-C1-U1 Timisoara A. Partea |. Descrierea imobilului Unitate individuală Adresa: Loc. Timisoara, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr, 13, Et. Parter, Ap. 01, Jud. Timis Părţi comune: acoperis, slte spatii coriune, bslcon, casa scarii, pod, scara de acces, N Suprafaţa Suprafaţa] Cote părţi " : NI ] lert Nr. cadastral constru tă luțilă (mp]|__comune Cote teren Observaţii / Referinţe | Al 418221-C1-Ul - | 345 | 498/10000 | 29/578 |lCamera, cota PCI.4.38%, cota 1 parte teren 29/578mp. i E, Partea Il. Proprietari şi acte | Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe | 80091 / 15/05/2014 Act Normativ nr. HG 1016, din 25/03/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIE! (poziția nr. 3374); p> |Intabulare, drept de PROFRIETATEanterior conf. D 92/1950 cu nr. AI 1721/20.08.1956, prir Lege, cota actuala 1/1 1) STATUL ROMÂN, în folosinţa Sfazuiu' Popilar al Oraşului Timişoara OBSERVATII: pozitie transcrisa dir CF 418221- îmusoara, inscrisa prin incheisrea nr. 26370 dir; CS-FEB-10; | C Partea III, SARCINI . Inscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, Referinte drepturi reale de garanţie şi sarcini : NU SUNT _ Dozument cars conține date cu caracter personal, de orevederiie Legii Nr. 577/2061 Pagina 1 din 2 Extrase veti u le acresă epayancpi.ro ve'siuraa 1.1 -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Funciară Nr. 428221-C1-U1 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisosra Anexa Nr. 1 La Partea l Unitale individuală, Adresa: Loc. Timisoera, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr. 13, Ft. Parter, Ap. 01, Jud, Timis Părţi comune: acoperis, alte spatii comune, balcor, casa scarii, pod, scara de acces, Nr " at Suprafaţa |Suprafaţa| Core părţi th mtii art Nr cadastral construită | utilă (mp) comune Cate teren Observații / Referinţe Al | 418221-C1-Ul | - 34,5 498/10000 29/578 |1Carmera, cota PCl,5.98%, cota 1 parte teren 29/578mp, ific că prezentul extras corespunde cu poziţiile 'n vigoare dir cartea funciară or'ginală, păstrată de acest 5irou, e Prezentul extras de carte funciară este valab'| la autentificarea de către notarul public 2 actelor juridice or'n care se sting drepturile reale precum şi pentru dezbaterea succesiunilor, iar informaţiile prezentate sunt susceptibile de crica modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 40 RON, -Chitanta interna nr.5124205/19-12-20318 in suma de 40, pentru serviciul de publicitate imobiliară cu codul nr. 272 istrator, Referent, FILIPIAC Data soluționării, As'stent Rej 13-12-20182> Lucia-Roxa - Data eliberății, ISS râfa şi sernă i care conțir e date cu caracter personal, erorejate de prevederile Logii Nr 677/2001 Pagina 2 din 2 = epay-ancpi.ro dr eine DA pt, 1 ra E rent -41-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Comuna TERITOR:J i Ra RE i PARTEA i-a i BI LU L mUmâRuL | INTINDEREA | VENITUL 5 ER= CADAS- 8 | TOPOGRAFIC DESCRIEREA IMOBILULUI TRAL |OSSERVAȚIUNI = AL PARCELEI 5 da z Ha MP 1 537 | 1 —_ | - - Func, Eur. 1537 -42-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 PARTEA |li-a PROPRIETATEA ă i INSCRIERILE PRIVITOARE LA PROPRIETATE OBSERVAȚŢIUNI aria Harte EI ” Von II LES az ZE narte TA a uite ZE JM tu Gb luase Car In baza cererii Sfatului Popular i | T Intreprinderea—se—l-osiințe—și-——— —-— - — | Loraluri cu nr. 76330956, să d soiul Ce prosrisiale, In conformitate cu “| SSC ___na'izare in favo _STATHLII | Papular al Bis Sfa 2 SAE iii Ei inima d atat arii taia ati ai iron DIN OFICIU a, cite SEE d sri ia ae ti i dă ant aci loci a Oa i ai ci a taiata po n | _———— _ d | E —_— | -43-
-p- st E A S INDEVS VI "IN NI O HyvY s SII VILUVĂI d "TIS XOAII DS
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 MINI 2091909 Carte Funciară Nr. 418221 Timisoara CARTE FUNCIARĂ NR. 418221 COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea |, Descrierea imobilului Nr. CF vechi:1524 TEREN rtravilar' Nr. topografic:5772 Adresa: -9c. Timisoara. Str Ecaterine Teodoroiu, Nr. 13. Jud. ri AF astral Suprafata* (mpi Observaţii / Referințe | a) ESTE PET! Constructia CI inscrisa în CF Curs B. Partea Il. Proprietari şi acte inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe 1721 / 20/08/1956 ret nr. 92/1955 TE SSSEr di on ATEI ei | n STATULIN-FOLOSINTA SFATULUIPOSULAR AC TIMSSERE _ ET 3524) [15370 / 08/02/2010 "Act Normativ_ar, HG 1016, din 23/09/2305 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (pozi ţia nr. 3374) |Intabulare, drept de PROPAIETATE, prin _egă, cota actusla| ESI _ "* UL, cota in'ziale 1/1 | Î 1) MUNICIPIUL TIMIŞOARA, durren ul oblic _ C. Partea lil. SARCINI, EET E E Ţ ] Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Referințe drepturi reale de garanţie și sarcini LU SUNT erile i. ag arde Document care conţine E Cu cararrer personei, protejate ue prev -45-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Carte TE Func ră Nr. 31822 Tinusoara a au ur. 1LaParteal E Teren [nr cacastrei Suprafața Observații / Referirțe 415221 | 578 lurte + “Suprafa;a este dEteminată în clerul de proiecția Stereg 70 pt tr DETALI! LINIARE IMOBIL | Cbservaţii / Referințe Suprafața E Pare Ț (mp) Țarla | arcelă Nr. topo | | iosin* n i DAT STEI | 5774 la constructii Lungime Segmente 1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan. Punct Punct Lungirie segment e E m (m) —TpI fa _—_sa1] | 1 Document care conţine date cu caracter: carsonal, -46-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Fuiciară Nr 418221 C Gmuna/Oras/Municipiu: Hrusoara | Punct Punct] Lungime segment __ început] sfărșit i (m) 8 __2.545 i 9 42.395 ** Lungimile segmentelor sunt determinatz în planul de proiecție Stereo 70 şi sunt rotunjite la 1 milime:ru. Distanța dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru, ii "in 3 ment cara -47-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte funciară Nr. 418421-C1 Comuna/Graş/i Unitate individuala Nr. 2 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe ] NU SUNT 80091 / 15/05/ - Act Administrati HCL572 di 21/71/7237 ET de CONS LOC MUN T IMISOARA (documentate aviza-z cun, 19/29-32-2014); a uniacii cu numarul Ț d:n apartamentarza corisiructiei cu al nic 418221-CI) inscrisa 'n cartea funciara 1951 Ţ Al | carate cena IE 83 Ssif ta Sata c ar esa dir | 80096 / 15/05/2014 1 Act Aaministraziv nr, CVC768/R, du 17/06/1937 emis de SOC. COM CJCVL TIM SA Î 33 Edi E E TE TEA Ta A Al ceta-aitiata-bi * i 15 = '38359 705/03/2015 | iAct Notar'al nr. Promisiune bilatera ă de VEnza rc “cumparare au t sut nr. 273, dir 04/35/2CIS emis de LAZAR DOREL; a 84 |Sc-nsi Pr 2-3 la cadere A i LIS | 2 | natie AEO SI OEI SSB 015 THAI DENS 52938 / 09/04/2015 A Notarial nr. Con:ract ce vanzare aut, sub "ir. 406, din 08/04/2315 emis de LAZAR DOREL; l _B5 are, dreol de PROPRIETATE, grin Conventie, cota ac:uzla UL, cota Ţ n A n ] [ 1) HODENIUC ILIE, si sotia DENIIJC MAR ANA, bun comun 2) Sun Privata nr. CONTRACT DE GARANTARE PCT din 25/03/20-5 emis de M. BCR SA Beneficiar; ntergictie de pe c E 'ericad3 de 5 aul de la aata dobandiri imobi | 1) STATU_ ROMÂN NTAT DE M!NISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, E i__ | 2) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, CIF: 351737 | 87 n tordiczie de gravare cu cini a imobilului pe toatz durata finantari | Al 1) STATUL ROMÂN REPREZENTAT DE MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE E, CIF 1436/0383 | 2) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, CIF:381757 Al Unitate individuala Nr. 3 Inscrieri privitoare la cireptul de proprietate şi alte drepturi reale | Referințe | 'NU SUNT 80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HC-S7Z, dr 7111/2013 emis de CONS. LOC, MUN. TIM'SOARA Tcocumnertatie avizsta :cu Fr. 27113/20-02-2914) d 3 |Se infiinteazs cartea funciara 418 "cadastral 418221-C1-U3/Timisca ra, rezuttat dir apartamantarea 21- C1-U3 a unitatii cu Bl structiei cu | Al numarul identi e ectra onic 18221-C1; inscrisa în catea funciara . 11524 (identificator e'ectro = Act 1iG 1016, din 2 de GUVERNUL ROMÂNIE I (poziţia nr. 3374); 2 25-08 Al insesi 15575 sa | 50094; i 15/0572014 . | Act Administrativ nr. CVC 3857, di= 18/07/1997 de REC.A AUTONOMA LR3I ps | are, drast de PROPRIETATE Cirnparare l 17 271995, ati FER can n [ccta actuala 1/1, cota inita'a 1/1 | 1) NCA NICOLAE, si sotia e : 2) NICA FLOAREA, bun Documnant care conține dale Cu car personal, protejate de prevederiie Legii - -48-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 imisoară Carte Funcisră Nr. 418221-C1 Unitate individuala Nr. 4 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţz ] NU SUNT 80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr, HCL572, din 21/11/2013 cu nr. 27113/20-02-2014), Sa infiinteaza cartea funciara 818221 CI-UZ s un tstii nd vidua e cu sumarul | | cadastral 41822 rezultat din apartamentarea constructiei cu "numarul cadastral Cl (identifica runic 418271-C1) inscrisa 'n cartea funciara 524 (identificator ctronic A is ce CONS. LOC. FUN, TIMISOARA [documentatie aviza:a Al 80093 / 15/05/2014 iii Act Administrativ nr. CVC729/R, d'n 02/06/1397 emis de SOC, CON, OJCVLTIM SA; 33 intabulare. arept de PROPRIETATE cumparare 11271935, dobandil prin Conventie, Ţ Ai a actuala 1/2, cota initiala 1/1 "1) VASĂLIUȚ GHEORGHE, si 2) VĂSĂLIU] MARIA, bur comun EEE Unitate individuala Nr. 5 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referința „NU SUNT 800917 15/05/2014 Act Administrativ nr, din 2-/11/2013 emis de CONS. [5 E „27119/25- 02-2014) E + furciara 415221-C1-L5 a un'tetii cu număr rezul ator selecte N. TIMISOARA idocume Al armis de GUVERNUL ROMÂNIE! (puziţia nr. 3374): EEE EI | E ISESTEF 1 "iso; sesiza ere 80097 / 15/05/2014 - Act Administ: tiv nr. CVCB53/R, dir 07/18/1937 emis de CT. TOM, OJCVL TIM Sa; , drept de PROPRIETATE, cumparare 112/1995, dobandit prir Conventie, | la 1/1, cota initiala 2/1 sI BALOSZ RUXANDA, s | | 2; BALOG EMERIC, bun comur al care conţine aata cu caracter personal, protejate de prevederile Legii -49-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Nr. 416221-Cl ComuraioraşmMunicioiu: Unitate individuala Nr. 6 Inscrieri privitoare la ireptul de proprietate şi alte drepturi reale | Referinţe NU SUNT 3 80091 / 15/05/2014 : inistrativ Sr. ACLS72, dn 21/11/2315 emis de CORS. LUC MUN TIMISOARA | entatie avizata 7119/20-02-2014); e nfiirtaaza cartea func cadastral 418221-C1-U5/lim soara, rezultat cîn apartamentares construcii 415221-C1-U6 a un tatii nd" Gusle cu numara i cu cadastral C1 lidentificator sleztroaic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara - _11524 (iden E electron £418221-01); Act Normativ nr, 1016, din 25/09/2005 emis de GUVEANUL ROMÂNIE! (poziția rr 3375), i 52 tebsarar drept Ec RSF | LOA IIS ti SSE A1 | cote 13 i =) STR nfotosr Sfatul Orescu Emişcară | ee (in Timis + BEE i 80095 / 15/05/2014 Act Administrativ n”, CVC1471/3. din 31/03/2304 em "83 A RL _cote-a: a HI H VEEEHRAMONA-st = an 30912 / 05/02/2016 i Act nr. ADRESA DIR PENTRU CILTURA NE 197 EMISA DE MINISTERIL CULTUZI, cin” 02/02/2016 ernis de Malescu Simoria Mariana Ba Imabil cuprins 14 Situl Urban FABRIC ' cod THT-s-33E09Z „puz. 61, in Lists A Morumenielor Istz -2010 , judetul Timis : l „Act Notarial nr. CONTI RAT DE V PETRE RE EI din AR emis dz Malescu Simora Mariara; tua'a 1/4, cota _ Al 1 1) DABICA EUGEN, bur prop În. divorţat - = n n:avulare, drept de PROPRIETATE, dobsrcit prin cota 3/4, cota ai initiala 3/4 | 1) DAS'CA MARIA, bun propii., văduvă Unitate individuala Nr. 7 LL Inscrieri privitoare la creptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT 180091 / 15/05/2014 IT nr. dia 31177201 5 emis de CONS. LOC. MUN, TIMISOARA [aocumentatie avizata 711$/26-C2-2014): se iniinteaza cartea funciara 11822 a unicat Tnaividuale cu numarul N | |cadastra' 418221-C1-U7/Timisoara, rezultat di BI n corstruct.ei cu | AI numarul cadastral C- (identificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara | 11624 (idertificator electronic | Normativ nr. HS 1015, din 29/3 2033 emis de GUVERNJL ROMÂNIE (poziția nr. 3372); ez itabuiare, drept de anterior conf, D cu nr. 17271723 08 TES Ri dobandi: prin Lege, uala 1/1, cota irițiala 1/1 d — | 1) STATUL ROMÂN, în fo osir Sfatului Popular al Oraşului Timişoara Unitate individuala Nr. 8 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referinţe ] NU SUNT „B0091/ 15/05/2014 jAct AdministraE v Tr. ACL572. din 2 emis de CONS. LOC MUN. TIMISCATE icu nr. 27119/20-02-2014); N teaza cartea funciara C1-UE a unitatii nd duale cu numarul ra, rezultat din apsrtamentarea constructiei cu avizata | nf cadastral 418221-C1-U8/Tiri numarul cadastral C1 (identificator electroric 418221-C1) inscrisa în reiara - _ 12624 (identificator electronic 418221-C1); 1 „Act Normativ rr. AG 1616, cin 25/09/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); 82 'Intabulere. arspt de PROPRIETATE, anterior on”. O 92/1850 TI Ar 1721720.05- a „doban ndit prin Lege, cota actua a 1/1, cota initiala 1/1 BETE | 1) STATUL ROMÂN, în folosinţa a Sfatului ai Oraşu ui Tim'şoar RCA Documant care conţine date cu cz fer personal, protejate de prevederile Legii -50-
. 19 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/20. E Carte Functară Nr. 418221-C1 Comuna/OraşiMunicipiu: Timisoara Jnitate individuala Nr. 9 L Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale I Referințe ] NU SUNT i 80091 / 15/05/2014 Act Aamin strativ nr. din emis ca CONS LOC MUN. TIMISOARA (docurmentatiz avizs un, 27113/20-02-2014) e inf ntoazs cartea funciara 41827I-CT-US s unitatii încividuale CI numarcl Ț | radastral scara. rezultat cin apartarnentzrea consîructiei cu | 1 identificator electronic 418221-C1) 'nscr sa in cartea func'ara n Dc 418221-C1;; eticii i Act Normativ Cin 25/C9/29C5 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (pozitţ a nr. Mita utere—drept de sac TOS SII SSE COPIII 081 Ş Al Ţ 32 i 183 i E SFATUL RSMĂN-n Orast-uiTimizozra 11089 / 25/01/2017 inscris Sub Semnatura Prvzt, Semnatura Privata nr, 25212, din C Intzbulare, drept d= PROPRIETĂ nr. 23245, din 05/08/1957 emis de RA URIIS TIMISOARA; Inscris UZ 56/1957 emis ds RA URBIS TIMISOARA: => =, dobandit prin Conventis, cota scala VI, cota | a Ba initiala 2/1 1) FICREANJ CONSTANTIN-SORIN, bun propriu , necăsători: Jnitate individuala Nr. 10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale ] Referinţe ÎNU SUNT : , 80091 / 15/05/2014 „Act Adrninis nr. HCL372, dr 21/71/2015 emis de CONS, LOC MUN. TIMISCARA (documentatie avizata „cu nr, 27118/20-02-2014); i [SC cartea fundiarz Z1B â unitatii cu numarul | | | ţ 31 ;cadastra 418221-C1-U10/Timisoa „ rezultat d'n apartamentarea constructiei cu nurnarui cadastral C1 (identificator eleztroric 418221-C2) inscr'sa in cartea funciara '-824 | dentificatur electronic Z18221-C1); 1Act Normativ nr. AG 2016, din 2 EI | lin 1671272005 emis de SC OJCVI Tir SEL ÎS SS | "nscris SD Semnatura Srvels nr 203 Private nr. 391, din 16/12/2009 emis de ST O,;CVLTIM | ;Intabulare, drept de PROPR ETATE, cFL al | „cota actuala 1/1, cota initiala 2/1 : — 1) GHEBAN MIRCEA-ALIN, si sotia CR | 2) GHEBAN OFELIA-VASILICA, bun comun 2/55, dobandit prin corventis, Ci Unitate îndividuala Nr, 11 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referinţe NU SUNT :B0091/ 15/05/2014 Al Acmiristratv ar. HCLSTZ, dn 317 720 era s de CONS. LOC. MUN, IMISOARA Tdocumentatie avizats Cu 17. 27119/20-02-2014); Se carlea func a unitstT Îrdividuale cu | 2 418221-CTUTI cadastral 418221-C1-U1 LT misoara, rezul:a: d n spa“tamentarea constructiei cu Al cadastral C1 ('dentificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara i 1624 (identificator electronic 418221-11); Act Normativ rr. AG 2016, din 29/09/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI iouziţia rr. 3374) Ba FF de PROPRETATE-arterior con SSE n SETI CE TISE AT | |dubandit-prin-ecercoto-sezuala | 1 | + EFG ROMAN n mişca 1 seara, | B0092 / 15/05/2014 | At Ami A 35/1997 emis ce SC CJCVL TIM SA, 3 ulare, drept de PROPRIETATE, cumparare L. [127.995 dobandit Brin Conventie, i actuala Vl, cota initiala 1/1 _ | — ___-1) EHRHARST FELOMELA i Document care cânţine date cu carzcter personal, de deriie legii arma i SPECII personal, 2 E gina 6 din 16 Ta 98] -51-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Certe Funciară Nr. 418221 C1 Comuna/Graş/iMunicipiu: Tirusoara Unitate individuala Nr. 12 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale Referințe | NU SUNT 80991 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HCL572, 21/11/7013 de CONS. LOC. MUR. TIM SOZRA (documentatie avizata cu nr, 27119/20-02-2014) _ | : ia TTTTI ISe infiinteaza cartos funciare 418221-CI a unitatii nd viduale cu cadastra 413221-C--U12/lira soara, rezu dn apa tamentarea constructie: cu Bl ii iastral C1 (identitcator electronic 418221-CI) inscrisa in cartea funciara | i i cul cad 11624 ţicentificator electronic 418221-C1); e Act Normativ_nr. HG 1976, dir 29/08/2005 emis de GUVERNUL ROMÂNIEI (poziţie nr. 3374): DEI otce SHARE anterior cos? D $2/1550 cu 1721720.05.1956, | n Lege. cota actl. 1/1, cota înitia'a 1/7 i 1) STATUL ROMÂN, în fo-osi set ului Popular al Oraşului Timişcara ra Unitate individuala Nr. 13 Inscrieri privitoare la creptul de proprietate și alte drepturi reale T Referințe NU SUNT "80091 / 15/05/2014 Act Administrativ nr. HCLSTZ, din 31 em s de CONS. LOC. MUN. TIMISOARA (documentate avizata cu rr. 27:19/20-02-2014); PR Se infiinteaza cartea furciara 418221-C1-U13 a individuale cu numarul racastral 428221-C1-U13/Tirrisoara, rezultat din apartsmenlarea constructiei cu N Fi | cadastral C1 [.aen'ificztor zlectronic 418221-C1) inscrisa in cartea funciara m 12624 (ident ficator electronic 418221-C1); d L Act Normativ nr. HG 1015, din 29/09/2305 emis de GUVERNJL ROMÂNIEI (poziţia nr. 3374); po | drepi dz PROPRIETATE, anterio” conf, D 92/1950 cu n”, 1721720081956, | A = sbandit prin Lage, cota actuaa 1/1, cota initiala 1/1 ERIE E ! ___ 11) STATUL ROMÂN, “n foicsirța Sratului Pooular al Oraşulu Timisoara Unitate individuala Nr. 14 Inscrieri privitoare la cl-eptul de proprietate şi alte drepturi reale [ Referințe NU SUNT 80091 / 15/05/2014 1 Act Administrativ nr. ACL572, din 21/11/2013 amis de CONS. LOC MUN. TIMIBOSRA [documentatie avizata j | ] | i j :cu nf. 27119/20-32-2614); |5e infiinteaza cartea funciara a unitatii indiv duale cu rumarul |cadastral 418221-C1-UL4/Tim soara, rezultat din apartamentarea constructiei cu Al cadastral C1 (iden tor electronic 418221-C1) inscrisa în cartza funciara 11624 identificator siectronic 418221-C1); jArt Normativ ar. HG 1016, din 23/23/2003 emis de GUVERNUL ROM, (poziţia nr. 3374): 32 'Itabulare, drept de PROPRIETATE, anteror conf. D 92/1350 cu -721720.00.1556, a 'iobandil prin Lege, cota 1/1, cote initiala 1/1 1) STATUL ROMÂN, În folos n ;= Sfatului Popu ar al Oraşului Timişoara Unitate individuala Nr. 15 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "Referințe NU SUNT 80091 / 15/05/2014 "Act Adminstrativ nr. HCL572, ain prea A 23/11/2013 em s de TONS LOC. MUN. TIMISOARA (documentatie avizata |cadastral 41 8221- C1- ferata ar apartamenta-ez constructiei cu Al numarul cadastral C1 (identificator electro nic 418221-C1) inscrisa in cartea func ara "Act Normativ nr. HG 1016, din 29/69/2305 emis de Gin ' go ''tabulare, drept de PROPRIETATE. an-erior conf. E 92/1950 cu nr 1757 , “* dobancit prin Lega, cota actuala 1/1. cota initiala 1/1 1) STATUL ROMÂN, În fulos ţa Satului Zopular ai Oraşu ui Tim'şoara jate de prevederiie Legii ț Pegihs 7 din 10 14 N Ducurment cari -52-
Nr.3.304/2019 FIDOX S.R.L. Brasov S.C. O Carte Funci, i18221-C1 Comunz/0, Timisoara Jnitate individuala Nr. 16 L Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi reale | Referinţe | NU SUNT B0091 / 15/05/2014 Act Acmiristrativ nr. ACLS7Z Tm 2141772013 de CONS TEC MUN MISOARĂ [documentatie avi cu 1, 27113/20-02-2014); 'Se infiinteaza unciara 41823 L16 a untatii individuale cu cadastra' 41822.-C1-U15/Timisosra, rezultat cin apartamentarea corstructiei cu | 5 Ă Bi Numar! cadastral CI (identificator electronic 418221-C1) inscrisa in cartea func | n | 1524 (identi“cator slectrori 418221-€1), ——t orma'iv nr. HS 9/2005 eri an Al așu'ui Timişoara C. Partea Ili. Sarcini CONSTRUCTIE rr Privind dezmembramintale dreptului de proprietate, drepturi reale de | MA a Referințe ] garanţie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr. 1 înscrieri privind dezmembramintele dreptului de propristate, drepturi reale de Referinţe garanție și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 2 înscrierT privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale da | Referinte | garanție si sarcini ) 'NU SUNT MEI rari '38359 / 05/03/2015 Act Notari” nr. Promis une bilatorala de VSrzare -Curmsa DO "ci | + | 2 HOBEMBE-MARANA Observatii | fn cereroanr623 3 162938 / 09/04/2015 Ir scris Sub Semn FNGCIMM, BCR Sa | |Intabuiare, dept de IPOTECA, 25025 ECF "ional cu procentul de | | cz |garantare (50%-30% fiecare creditor ), valabila para la finalizare procedurii de Al lexeculare silita 1) STATUL N REPREZENTAT DE MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, ClF:14357083 | 12) BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, ClF:361757 | Unitate individuala Nr. 3 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reala de garantie si sarcini [ Referințe ] :NU SUNT _ Unitate individuala Nr, 4 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinte L garanție si sarcini "NU SUNT | Unitate individuala Nr. 5 înscrieri privind dezmEmbramintele dreptului de propristate, drepturi reale de i Referințe garantie şi sarcini NU SUNT i | ț Document care conţine Oc caracter vrateiate us prev, -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Caite Funcrără Nr. 418221-C1 Timisoara Unitate individuala Nr. 6 Înscrieri privind dreptului de proprietate, drepturi resle de Referinţe ] aarantie și sarcini NU SUNT e | 80095 / 15/05/2014 Ă Act Administrativ nr. UR, din 30372001 emis ds SC TIM SRL. "Cl CE PSFESivEloare:1 22 ar] + SED; STASI Observatii Unitate individuala Nr. 7 înscrieri privind dezmembrainintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinţe garantie si sarcini j NU SUNT Unitate individuala Nr. 8 înscrieri privind dezmembrariintele dreptului de proprietate, drepturi reale de Referinte ] | garanție și sarcini „NU SUNT | Unitate individuala Nr. 9 Inscrieri privind dezmembraȚiintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | R x Bi EEE eferințe garanție şi sarcini NU SUNT 11080/ 25/01/2017 inscris Sub Sernna'ura Privata nr, 13245, dir 02/06/1937 emis de RA JRBIS TIMISOARA; CI de POTECA | FE + ERIS 31417 / 17/02/2017 Act Administrativ nr. D720) din 12/06/2007 smis de FRIMARIA MJNIC FIULUI TIMISOARA N | C7 |Se rsciaza sarcina C.1 Al Unitate individuala Nr. 10 i | înscrieri privind dezmembrarș întele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinte | „garantie şi sarcini = NU SUNT | 11046 / 25/01/2017 ) l Sub Semnatura Privata rr. z033 R, din 1671272005 emis ce SC OJCVL TIM SAL; Inscris SUE SEmratura iPrivato nr, 391, din 16/12/2009 de SC OICVL TIM SRL, | Cl |Intabulare, drept de IPOTECA _EGALA, Valoare:16760 LEI, . : | 1) SC OJCVL TIM SRL Unitate individuala Nr. 11 Inscrieri privind dezmembram ntele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referințe | garanție si sarcini | NU SUNT Unitate individuala Nr, 12 Inscrieri privind dezmembrarintele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referinţe garantie și sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 13 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reala de Referințe 1 garanție şi sarcini L NU SUNT Unitate individuala Nr. 14 Inscrieri privind tele dreptului de proprietate, drepturi reale de | Referințe garantie şi sarcini NU SUNT Unitate individuala Nr. 15 Înscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi şi sarcini a Referinte , NU SUNT A tinara EI a) Document care conţirie dare cu caracter personal, protejate de prevederi -54-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Unitate individuala Nr. 16 — NU SUNT Caite Funciară Nr. 418221-C1 Timiso, Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garantie şi sarcini | Referinţe ant care conţine date cu caracter personali, ederjle Legii -535-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 11 Carte Funciară Nr, 418221-C1 Comnuna/Qras, CARTE FUNCIARĂ COLECTIVĂ NR, 418221-C1 COPIE oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea l. Descrierea imobilului Adresa: Loc, Tinisozra, Str Ecaterina Teodoroiu, Nr. 13, Jud. Tirnis Nr. CF vecii: 1824 Eiectronic: 418221-C1; Nr, Topo: 5774; Suprafata: 472 n PE A Părţi comune: acoperis, site spatii comure, casa scarii pod, scara de Obseratii: casa de 'ocuinte in ragir de subsol, parter si Le:zj “iron fScar 1 9Dservatii Ț Ț Nivea Nr, [cca] hr. GE | uprat, | Cota | Cote | Jar. VU, | indivă utila Dart; | teren i sori a i parterf 01 | 1 345 [1957103 z557E 1Camera, cos SII SE%, cota parta , _CI-UT 00 29/578rip. 2 |e1827 | TCamers, Sucatarie, CEma 3, Boxă, cota 3555 "5181150 30/578 C1-U L_00 5.18%, cota parte tere” 'n folosirta 30/573mp. | 03 | 3 1118221 55,72 |9ZB/103 55/575 |? Camers, Eucasriz, Bale, Carmara, a n 00 parter c cota PCI.9.45%, cota parte tera ir fo. asinta C1-J3 55/578mz. 1 4 [328221- 53251 757/-00' 414/578 |? Camere, Antreu, CEmara, Bora Esta T1-U4 00 | cota parte teren ir fo'osinta 43/57 3rro 12211 6336 75 [E Cariera B_caturie, Bare, An: su, CEMETS, 3 02 | cota parte teren În falosirte 53/5758 Ţ U Camara, £ “e, cota parte teren 62/576mp ia, cota “CIT 43%, cota parte tersr 3, a, Bcxa, rai âmp 23, Xa, cotal Ip. 2 Carrere, Bucatarie, Bale, Antrst, Boxs, cota PCl.8.20%, cota parte teran 47/5 78mp. n 74.01 |1058/15[ cota 30/578 |? Camere, Eu E if 8701 2 Camere, Antreu, Canare, Boxa, cota 1- a PCl.8.70%, cots parte teren in | + 50/57&mp. | i 12 | 12 69.65 |1005/13[ 58/5785 2 Camere. Bucatarie, U, Fioi, cota FCI. L C1-J12 C00 10.05%, cota parte teren S8/578mp, | subsol 13 ! 13 |£18221- 1415 204100 12578 1 Boxa, cofa PCI.2 03%, cota paris ere | C1-U13| Log 1 12/578m 12 AI 1.32 F 77003| 3757 1 Boxz, cotă DETTE | o 3/578mp. Ţ subsol| 15 | 15 |218231- 7 8271000[ 57578 1 Boxa cota cota parte | a CLUISI 3 [ subsol' 16 i 347 [5071000 3/S78 | 1 Boxs, cota PC[0.50%, esta parte leran | C1-J16|. o | | 3/57âmp. B, Partea ll. Proprietar si acte CONSTRUCTIE Inscrieri privitoare la dreptul de şi alte drepturi reale i Referințe | 1721/ 20/08/1956 E +) STATI Observatiitoro. 16370 / 08/02/2010 -56-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte Furciară Nr. 118221 C1 Comuna, Oraş, e naleaza apa tarmentarea cu devi C1 (idontificator ale Municipiu: 118221 C1;/Timiscara, inscrisa in CF 1624 (identificat” 418221-C1), si se schid urmatoara'e 16 carti funciare: CF4ALBEZ1-C1-U1/418221-CI-U?, cota parti uz cornun , tota terer: /518 d CF418221 C1-U2r4 21-C1-U2, cote părti iz comun 5318/109300, cata teren 30578; ba CF418221-C1-U2/418221-C1-U3 „cula parti uz comur 948/10000, cota teren 55/578; cota pati uz comun 7357/100027, cota tereri -1/57B —- CF418221-C1-U5/418221-C1-US,, cata parti iz comun 3214/100350, cotz teren -U5/418221-C1-L6, cota parti uz cornu” 1068/100037, cota teren = --C1-U7, cota part! uz comun 143/10009 „cata teren 34 | ca vera 3221-CI-UB, cofs pati uz comun 1157/10000, cotz teren cota pzrti iz comun 864/10300, cot: teren i IT CF418221-C1-V 10/418221-C1-U:0, cota parti tz coriun 823/2003C, cota teren În . cota parti uz comun 870/103600, cota teren | | 2822101012 „cota parti uz comur 1005/100099 „cota teren ca 13/418221-C1-U13,, cota uz coraun 204/10000, cota teren a E BITI SUL cota parti uz comun 82/10000, cota terer „cota darti uz cornun 82/10030, cots teren 578 |as7e; L cota parti uz corn 50/10000, cota teren Unitate individuala Nr. 1 LL Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale "NU SUNT 80091 15/05/2014 5 „Act Acmiristratv nr, PCLSTZ, din ZI Emis de cu nr, 27119/20-02-2014): INS, LOZ. MUN, TIMISOARA (docu Al [Referințe irmentatie sv zata Se infiinteaza că cadastra! 418221 func ara 418321-CT-U1 a unitatii md'vidsale cu numarcl rezultat din aparzamentarea constructiei cu numarul cadastra: Cî (identificator electraric 418221-C1; inscrisa in cartea func ara di 1£24 i'centificator electronic 418221-C1'; ra Act Normativ rr. 4G 1516, dir 29/09/2005 emis de GUVERNJL ROMÂNIEI [poziția nr. 3374); Labulare, drept de PROSRIETATE, snterlor conf. D 52/1953 cu nr. 1721/25.68.1956, N II ancit prin Lege, cota actuala 1 sta inițiala 1/7 | STATUL ROMÂN, în “alosinţa Sfa-ului Popular sl Oraş ui Timişoara rent care 7o, fine date cu caracter oersonal, ae prevederile i -57=
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 13/8008 -— Se ROMÂNIA i JUDEŢUL TIMIŞ romania2019,eu MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE I EST NR. CT2019-5667/12.03.2019 Bd. C.D. Loga nr. 1, 300030 Timişoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, www.primarintm.ro IT sp! > 2 CĂTRE, 89 BIROUL EV DENȚĂ PATRIMONIU “UV SOD Având în vedere valorificarea spațiilor cu altă destinație libere din puact de vedere juridic şi promovării unui proiect de hotărâre privind închirierea spațiilor cu altă destinaţie prin licitație publică deschisă cu st'igare, situat in Timişoara, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiilor menționate mai jos, stabilirea tarilului de pornire la licitație Euro/mp/luna: i Adresa spațiului spa piane Nr. CE/Nr. Top SAD 5, CF-ul colectiv nr. STR. DACILOR | A CE NE de Il. NR. 8. SAD 5 din strain 1612), CF individual nr. 400419-C1-U20, nr. top 4331 | 57557XXXVIL SAD, CT-ul calectiv nr. 8 STR. DACILOR , Parter cu intrare 408715-C1( CF vechi nr. 1), = NR. 13, SAD 4 | din curte CF individual nr. 408715-Cl- 35.86 UA, nr. top 5637 STR. Ap. 1 - SAD, CF-ul colectiv 5 FCATERINA Parter cu intrare | nr. 418221-Cl ( CF vechi nr. TEODOROIU NR. din strada 1624), CF individual nr. 13, AP. 1 - SAD 4,5 418221-CI-UL rr. top 5774 Anexăm următoarele docurnente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Clădiri, Terenuri I Est; - Extrasele CF; - Releveu, planşele spaţi:lor, aşa cum sc regăsesc la dosarele administrative. DIRECTOR, EC. FLORIN RĂVĂȘILA 3 CONSILIER, — rit Ş dpi MARINELA BA*DI _ 2021 zica (% -58-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715-Ci Comuna/Oras/Municipiu: Timisoara EXTRAS DE CARTE FUNCIARA Mrcerere. 74505 | Ziua 30 pentru INFORMARE lu [4 7] mo Anul 2015 „ANCEL, oficiul de Cadas:ru şi Publicitate Imobiliară TIMIS _ mi intai Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara A. Partea I, DESCRIEREA IMOBILULUI Adresa: Timisoara, Strada 'Dacils a Electranic 408715-C1 , Nr. Cadastral: Ci; Nr. Tapo: 5537 Suprafata: 402 CARTE FUNCIARA NR. 408715-C1 Parti comune: acoperis, alte spatii comure, casa scarii, 50d, spalatorie, Nr. CF vechi:1 Observatii: Casa cu 1 etajCASA CU 1 ETAJ Nr. |Sca Nr. | Cod] Nr. CF Suprif,| Cota Cota Observatii tron ra Ap. | UI. | individ ! utila parti teren son comune = 1 |AP3| 5 |408715- | 49,43 5,39 51 APARTAMENT NR 3 SITUAT LA ETAJUL I C1-U5 _ COMPUS DIN 1 CAMERA, 1 BUCATARIE, LL k __1 CAMARA ALIMENTE SI 1 3OXA L APA, 6 408715-| 67,41 871 83 APARTAMENTUL NR 4 SITUAT LA ETAJUL ÎI CI-U6 COMPUS DIN 2 CAMERE, 1 BUCATARIE, 1 |. OFICIU, 1 CAMARA ALIMENTE SI 1 BAIE 408715- | 135,1: 17,46 165 APARTAMENTUL NR 7 SITUAT LA ETAJUL C1-U7 COMPUS DIN 3 CAMERE, 1 ANTREU, 1 BUCATARIE, 1 CAMARA ALIMENTE, 1 WC, SI 1 BAIE 108715 4S,40 5,34 5% APARTAMENTUL NR 8 SITUAT LA ETAJUL l CI-UB | e e E COMPUS DIN 2 CAMERE , G BUCATARIE SI 1 WC 408715- 137,53| 17,77 169 PIVNITA COMPUSA DIh 1 INCAPERE C1-U9 108715- 11,54 114 S.A.D. NR 1 SITUAT LA PARTER COMPUS C1-U1 | DIN 2 INCAPERI SI 2 DEPOZITE 408715- 5,40 st S.A.D. NR. 2 SITUAT LA PARTER C1-UZ COMPUS DIN 4 INCAPERI a) 20,23 192 S.A,D.NR 3 SITUAT LA PARTER SI COMPUS DIN 4 INCAPERI ,1 WC SI 1 MAGAZIE LA SUBSOL | 5 | AER TI COMPUS DIN 4 NCAPERI „TOTAL Descriere B. Partea II, PROPRIETAR si ACTE CONSTRUCTIE L- Inscrieri privitoare la dreptul de Froprietate si alte drepturi reale | Observati [NU SUNT | 4 Referinte 7 Unitate individuala Nr: AP 3 Inscrieri privitoare la dreptul de sroprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte 33052 / 18.03.2010 Azt admiristrativ nr 783CVC, din 30.06,1997) smis ca OJCVLTIM 33 |Intatulare, drept de PROPRIETATE, in baza L112/1995, dobandit prin Conventie, Al tota actuala 1/1 - i 1) AGAPE ILEANA, necasatorita, bun propriu 1 Unitate individuala Nr: AP 4 Inscrieri privitoare la dreptul de p 'oprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte | 25503 / 24.02.2013 Act [3 "tabulare, drept de PROPRIETATE, posesor la loc: re, cumparare, expropriere, Al risa din CF 408715- C1/Timisoa's, inscrisa prim incheierea rr. 371 din 15-FEB-49; icare mi, donatie, dobandit vrin Conventie, cota actuaia 1 /1 pozitie tran |. 1) PRIMARIA MUN, TIMISOARA Unitate individuala Nr; AP 7 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte 26503 / 24.32.2010 Act ac Dicument care conţine date cu caracter persone, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001, Pagine 1 din 3 -59-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR, 408715-C1 Comuna/Ora5/Municipiu: Timisoara B2 |Intabuiare, drept de PROPRIFTATE, posesor la localizare, cumpzrare, expropriere, unificare, schirnb, donatie, dobandit p n Conventie, cota actuala 1/1 PRIMARIA MUN. TIMISOARA lim Unitate individuala Nr: AP 8 i Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale | 25503 / 24.02.2013 | Act EEE Ai pozitie transcrisa din CF 408715- Ci/Timisoara, inscrisa prin 'ncheierea nr. 371 din 15-FEB-49; Observatii / Referinte B2 Intabulare, drept de PROPRIETATE, po; =sar la localizare, cumparare, exproprierz, un e, schimb, donatie, dobancir Pțin Conventie, cota actuala 1 f1 _ 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA Unitate individuala Nr: AP 9 incheii EEE Al pozitie transcrisa din CF 4087:5- | C1/Timisoara, inscrisa prin 371 din 16-FEB-43; Inscrieri privitoare la dreptul de 26503 / 24.02.2010 i Act prietate si alte drepturi reale Obszrvatii / Referinte] B2 încabulare, drept de PROPRIETATE, posi un'ficare, schimb, donatie, dohandt pri PRIMARIA MUN, TIMISOARA sor la localizare, cumparare, expropriere. | Conventie, cota actuaja 1/1 Unitate individuala Nr: SAD 1 | Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si al I1£ te drepturi reale A1 pozitie transcrisa din CF 408715- Irscrisa prin incheierea nr, 371 din 16-FEB-49; Obsurvatii / Referinte _) | ilare, urept de PROPRIETATE, posesor la localizare, Cumparare, expropriere, 'mb, donatie, dobandit Prin Conveniie, cota actuala 1 ) PRIMARIA MUN. TIMISOARA Unitate individuala Nr: SAD 2 Al pozitie transcrisa din CF 438715- 3, inscrisa prin incheierea 371 din 16-FEB-49; Inscrieri privitoare la dreptul de [proprietate si alte drepturi reale Observatii / Referinte | 285337 21.02.2010 fact _ E B2 | Intasulare, drept de PROPRIETATE, pose. Ai ;or la localizare, Cumparare, expropriere, Ificare, schimb, donatie, aobandit prin Conventie, cota actu Unitate individuala Nr: SAD 3 als 1/1 ; PRIMARIA MUN, TIMISOARA Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale 26503 / 24.02.2010 pozitie trenscrisa din CF 4087: Ci/Timisoara, inscrisa prin incheierea nr. 371 din 16-FEB-43;-|-7 Observatii / Referinte 7| Act 82 "Intabu are, drept de PROPR. ATE, Posesor la localizare, cumparare unificare, schimb, Jcna'le, dobancit Prin Zonventi PRIMARIA MUN. TIMISOARA , expropriere, ie, cota actuala 1/1 Unitate individuala Nr; SAD 4 3 Ai pozitie trar scrisa din CF 40874 5- CL/Timisoara, inscrisa prin 1dia1 sm Inscrieri privitoare la dreptul de Pb -opristate si alte drepturi reale Ț |25503 / 24.02.2010 | A s B2 |Intasulare, drept de PROPRIETATE, posașur la local'zare, Cumparare, expropriere, Al unif;care, schim tonatie, dobandit prin Conventie, cota actuala 1/1 pozitie transcrisa din CF 408715- 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA C1/Timisoa =, inscrisa prin incheieraa nr. 371 din 16-FEB-49; LL C. Partea III, SARCINI CONSTRUCTIE Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de Ppropriatate, / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini NJ SUNT IEN — Unitate individuala Nr: AP 3 ale dreptului de proprietate, si sarcini Observatii / Referinte Inscrieri privind dezmembramint | drepturile reale de gr [NU SUNT Decumerit care canine date CU caracter „ protejate de prevederile Legii Nr. G7772001, Pagina 2 din 3 -60-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715-C1 Comuna/Oras/Municipiu: Timisoara Unitate individuala Nr: AP 4 Inscrieri privind dreptului de proprietate, Observatii / Referinte | drepturile reale d > garantie si sarcini | NU SUNT | Unitate individuala Nr: AP 7 Rt Inscrieri privind dezmembrat intele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale cl: garantie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr: AP 8 5 Inscrieri privind dezmembrarrintele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini [RU SUNT SE i Unitate individuala Nr: AP 9 înscrieri privind dezmembrariintele dreptului de proprietate, Obssrvatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini NJ SUNT E Unitate individuala Nr: SAD 1 Inscrieri privind dezmembram ntele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini fra . [NU SINT Unitate individuala Nr: SAD 2 Inscrieri privind dezmembram ntela dreptului de proprietate, Obsarvatii / Referinte drepturile reale da garantie si sarcini NJ SUNT Unitate individuala Nr: SAD 3 Inscrieri privind dezmembramintele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte drepturile reale de garantie si sarcini [NU SUNT Unitate individuala Nr: SAD 4 Inscrieri privind dezmembrarintele dreptului de proprietate, | Obsarvatii / Referinte ] drepturile reale de garantie si sarcini NU SUNT Certific că prezentul extras corespurde cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originală, păstrată de acest birou. Prezentul extras de carte funciara este valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precurr si pentru dezbaterea succesiunilor, iar informatiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in conditiile legii. S-a achitat tariful de 20 RON, Ordir| de plata OCPI nr, 0P2590/07-07-2014, pentru serviciul de public'tate imobiliara 272, Data soluționării, Asisteni-registrator, 30/04/2015 TOAN-DORIN i Referent, Data eliberării, A : G sil ri az dr SETA (a mnătură (narafa şi p- N) 051 1 Document căre conţine date cu carsclor porsoral, protejate de prevederile Legii Nr. 67772001. Pagina 3 din 3 -61-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 F AGENȚIA a “ANCPL Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMIS CARTE FUNCIARA NR. 408715 Comuna/Dras/! EXTRAS DE CARTE FUNCIARA pentru INFORMARE i Biroul de Cadast-u şi Publicitate Imobiliară Timisoara Municipiu: Timisoara 74499, Ziua 30 TEREN A. Partea 1, DESCRIEREA IMOBILULUI intravilan Adresa: Timisoara, Strada Dacilor, nr. 13 d | Suprafata* (mp) | Observatii / Referinte Al 408715 Din acte: 85%; ( CONSTRUCTIILE: Ci IN CF _L__ Masurata:- LU cs B. Partea II. PROPRIETAR si ACTE TT Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate si alte drepturi reale Obsurvatii / Referinte 1 371 / 16.02.1949 | Act a Al | Intabilare, drept de PROPRIETATE, posesor la localizare, cumparare, expropriere, Al FRI urifiza e, schimb, donatie, prin Corventie, cota actuala 1 / 1 (provenita din co 1) PRIMARIA MUN. TIMISOARA i IN C. Partea III. SARCINI Inscrieri privind dezmembrami itele dreptului de proprietate, Observatii / Referinte | drepturile reale de garantie si sarcini [NU SUNT Document care S5npne date CU Caracter personal, protejste de prevederile Legii fir. 67772001. Pagina 1 din 2 -62-
_ S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 CARTE FUNCIARA NR. 408715 Comuna/Oris/Municipiu: Timisoara Anexa Nr, 1 la Partea I TEREN intravilan Adresa: Timisoara, Strada Dacilor, nr. 3 Suprafata Nr. cadastral | masurata Observatii / Referinte (mp)* 408715 = - CONSTRUCTIILE: Ci IN CF 408715-C1 a i * Suprafata este determinata In planul de Stereo 70, , Date referitoare la teren Nr. Categorie|Intra N. Nr. Nr. E crt| folosinta |vilan Suprafata (mp) tatla | parcela Topografi Observatii / Aeferinte 1 curti DA | Din acte: 5637 * orstructii Masuri d Date referitoare la constructii Nr. Destinatia Situatie Crt. [ Numar ERE Supra', (mp) juridica Observatii / Referinte | ALI, uctii Din a Cu acte Casa cu 1 etajCASA CU 1 ETAJ | | te, Masureta:402 | * Aceasta constructie este insc. intr-a cate funciara proprie pi Pentru acest imobil exista urmatoarele cereri nesolutionate: Nr. ie Termen 5 A Crt. Nr. cerere Data cer re eliberare Obiect cerere 163193 2314-04-28 Consultare/Informare | 2 1193050 2014-11-13 Consultare/Informare Certific că prezentul extras ide cu pozitiile in vigoare din cartea funciara originală, - de acest birou, Prezentul extras de carte funciara es:e valabil la autentificarea de catre notarul public a actelor juridice prin care se sting drepturile reale precum si pentru dezbaterea succesiunilor, iar Informatiile prezentate sunt susceptibile de orice modificare, in condițiile legii. S-a achitat tariful de 20 RON, Ordin de plata OCPI nr. 0P2590/07-07-2014, pentru serviciul ce publicitate imobiliară cu codul nr. 272, i Data soluţionării, egistrator, Referent, 30/04/2015 IOAN-DORIN.JVF Data eliberării, O VÂLCI II | t i [parafa şi Document care conţine date CU Caracter persvial, protejate de pr=vedcrile Legii Nr. 87772001. Pagina 2 din 2 -63-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Românii Municipiul Timişoare / Consiliul Local al Municipiului Timișoara Primarul Municipiului Serviciul Iuridic Biroul Contencios Bi. C.D. Loga ar. 1, 100030 - Timişoara, tel/fax: +40 255 — <08300, www.primaria'n ro Nr.CT2018-2921/25.07.2018 DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENUR, PA su ŞI DOTĂRI DIVERSE [i VEST PI IE |nr IE BILE CĂTRE, DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE II VEST SEMNĂTURA __ Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic 1 figurează litigii pe rolul instanțelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Dacilor ar. 13, înscris în CF nr.l Timişoara, ni. cad. 5637. Menţionăm că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu şi după numărul eventualelor dispoziții emise în baza Legii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi acest aspect. UMITRU RENT FLOARE GOLBAN 7 X 7 _ / i i CM/MG/2 -64-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA Timișoara 2021 Capitală Europeană a Culturii &-dul Constantin Loga rr. 300035 — Timișoara, Tel. 0255-408300, fax 0256-20£177 - DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE 2 VEST BIROUL CLĂDIRI TERENURI 2 VEST NR. CT2018-002921/24.07.2018 CĂTRE: COMPARTIMENT SPAŢII CU ALTĂ DESTINAŢIE 2 VEST Referitor la adresa dvs., înregistrată la Biroul Clădiri Terenuri 2 Vest sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, în evilenţa noastră informatizată fiu figurează! depusE“tereri de dicare, efectuate prin notificare, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, ari.21, alin.2,3 — lege privind regimul juridic al unor îmobile preluate în mod abuziv în perioada & martie 1945-22 decembrie 1989 - şi nu figurează n ci cereri privind redobândirea dreptului de proprietate depus în baza O.U.G.nr.94/2000, republicată, modificată şi completată prin O.U.G.nr. 209/2005 - privind retrocedarea unor imobiie car; Iparţinut cuitelor religioase din România, pentru : - imobilul din str.Dac 13 - Timişoara, imobil înscris în C.F.nr.1 cu nr. top.5637 Timişoara, DIRECTOR, ÎNTOCMIT, Mihai Boncea Manuela Ana Muller dp lar Îl a i Ju 7 Red /Dazt2 ex M A.M -63-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov sal Nr.3.304/2019 E E E | RE II RELEVEU S.A.D. nr.4 scara 1190 (Nr. Codastral ar Suprafatz _ Adresa 537 $51_mp. str.Dacilor, nr. 13 Cartea FUREGra TIT i T od unitate individuoiz TU) 5 UA, | & A.0((5) 1 5=2.425 ea a e | : a S.A.D. S.A.D. - S=15.95mp 3 o 5=12.24mp | cu SAD. S=5.25mp 4,27 l 2,02 l 3,03 ) i l MUN ua SCȚIA LL Nr. incapere | Denumire incapere Suprafata utila FISE [mp] 3 SAD. 12.24, 19 S.A.D. 212 1 S.A.D. 5.25. 12 S.A.D. 18.95 Suprafata Utla =35BEmp Suprafata Totala _=38.86m5 Executant Cu | Date m act 2008 : ZI STERTIFICAT SL ni z AUTORIZARE | 3 Seria BNr.394 5 zi N 7 O Re: :ptlonot Data Aviz Nr, 28 FR 11 a CU AFLAT ÎN ARHIV -66-
.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.30. IARA a 2235505, ______Carte Funciară Nr. 400419-C1-120 Timisoara Br” CARTE FUNCIARĂ NR, 400419-C1-U20 COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imabiliară TIMIS Biroul de Cacastru și Publicitate Imobiliară Timisoara A, Partea |, Descrierea imobilului Unitate individuală Nr. CF vechi:123089 Adresa: Loc. Timisoara, Str CUR NR.7, Et. parter, Ap. SAD 5, Jud. Timis, corp C Părţi comune: P.C 3enerale si "tiportile de intrare, intrarea uscata, spaiatoria, WC-urile din curte, WC-urile din spalatorie, curtea, coboririe je boxe, bransarrentu! electric, de apa si canal, fundatiile, zidurile comune intre apartamente, terenul... PC Se corpul A de acces, accesul lg pod, WI-ul de pe trol, podui, acoperisul si fatadele;.,.PC! Pe corpu B sunt: scarile si accesul la etaj, urcarea la pod, Holul comun ie acces, terasa, acoperisul, podui şi fa adele;...PCI pe corpul C sunt: holurile de Acces, urcarile lă poa, podul, acoperisul si fatadeie;...PCI orpul D sun: coridorul de acces, accesul la 20, podul, acoperisul si fatade e; PCI pe corpul E sunt: imun, podul, acoperisul s' fatodele, Ari Nr cada Suprafaţa[ Cote părți |Cote teren Observaţii / Referințe mp) comune | ] Top: - + 136/:6000 5£04/3977'5A5 5, Ta parter în corpul C] i 5755/XXXVII 00 compus cin 2 încăper', cu 1,36% părţi comune indiv'ze| gensrale, cu 6,29% părţi! . comuna indivize corp C LL NIN RE E | 54,04/3972 imp teren B. Partea Il. Propriatari şi acte —_ înscrieri privitoare la dreptul de Proprietate și alte drepturi reale Referințe |20560 / 15/09/1398 ni Act nr, apartementare, din d= B Înfabulare, drept de " HA. cola initiala 2/1 air E 1) STATUL ROMÂN, prin Col Local Timișoara (provenite din CE 123089) Net ri C. Partea III. SARCINI, inscrieri privind dezmembri mintele dreptului de propriatate, drepturi reale ie garanţie şi sarcini naţionalizare DI2/2950 cu nr. 1721/1956). TE, dobandit prim Lege, cata actuala Al Ruferinţe = NU SUNT II Docunient care conţine gate cu Personal, protejate de prevederile Legii Pagina 1 din 2 14 TAR FAT -67-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 Carte funciară Ni. 4 0419-C1-U20 Anexa Nr. 1 La Partea | Tlisoara, Str Dacilor, Nr. 8 ŞI SIR.MERCUR NR.Ă, EL parter, Ap. SAD Unitate individuală, Adrosa; Luc area uscata, spalatoria, WC- WC-urile tric, da apa si canal, fundatiile, zidurile comuna = accesul la pod, WC-ul de pe hol, podul, ul la etaj, urcarea la pod, Falul comun de acces, lurile de aczes, urcarile la pod, podu es, accesul la pu, podul, acoperi i dul, acoperisul şi fațadele. C.generale sut.portila de intrare, ir din spaiatorie, curtea, coboririla la boxe, Lransamentul & “ntre apartamente, terenul. .PC[ pe corpul A suntl fa:adule;...POI pe corpul C sunt: [ acoperisul si fatadele;...PCi pe șurpul D surt; coridorul de fatedale, PCI pe corpul E sunt; zursiva de acces Nr TSupraf at Nr cadastral ta la PA Cote teren Otservații / Refzrinţe Ai |Tap: ai 35. Ta parter în copUT C, compus a SD 136/10090 | o din 2 încăperi, cu 1,36% pă-t. comure indlv'ze generale, cu 6,29% p: indivize corp C şi zu l 54.04/3572_no teren Document zare conţine date cu cai ate de prevederile Legii MR
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA EEE dan JUDEȚUL TIMIȘ | MUNICIPIUL TIMIŞOARA romania2019.eu SERVICIUL JURIDIC BIROUL CONTENCIOS Nr.SC2018-25592,23.01.2019 DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ; ŞI DOTĂRI DIVERSE N VE! SEMNĂTURA —— pr n air azi SO CĂTRE, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI ȘI DOTĂRI DIVERSE e AN IE BIROUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE Referitor la adresa dvs. cu nr. de mai sus vă comunicăm că în prezent, în evidențele Serviciului Juridic au figurează litigii pe rolul instanţelor de judecată în curs de soluţionare, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. Dacilor rr. 8, str. Mercur nr. 7, parter, SAD 5, înscris în CP nr. 400419-C1-U20 Timişoara (CF nr. vechi 123089) nr. top. 5755/XXX VII. Menţionăm că verificarea s-a făcut strict după elementele comunicate de dvs., nu și după numărul eventualelor dispoziţii emise în baza l egii nr. 10/2001 sau a altui act normativ de restituire, fiind necesar ca pe viitor să ne comunicaţi şi aces: aspect. SEF SE RVICIU, CONSIL IER IRIDIC, CAIUS LL ( Ap E e” CONSILIER JURIDIC, AMELIA FAUR MC/MG2 -69-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ , MUNICIPIUL TIMIŞOARA Dau SERVICIUL ADMINISTRARE re ear FOND FUNCIAR Zr. ot. 2 Nr. CT2015-1498/26.08.2015 7 MB(1124) 4 7 A A MN a i? Către, DIFECŢIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂȘI DIVERSE BIROUL VALORIFICARE SPA MIL CU ALTĂ DESTINAŢIE Referitor la adresa dvs., înregistrată sub numărul de mai sus, vă comunicăm faptul că, potrivit evidențelor Serviciului A Iministrare Fond Funciar, în momentul de față, respectiv din dosarele depuse în temeiul ari. 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.1/2000 şi Titlul IV, V şi VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent cu actele solicitate de către Comisii municipală de fond funciar, rezultă faptul că, parcela cu ur. top. 5755, înscrisă în C.F. Cclectivă nr. 1612- Timişoara, 400419- Timişoara, situată în str. Dacilor, nr. 8 şi str. Mercur, nr. 7, nu este solicitată de către foştii proprietari sau moștenitorii acestora. n cazul în care terenul sc identifică prin alte numere topografice, rezultate în urma reambulărilor este necesar să ne comunicaţi aceste numere topografice, în vederea verificării. Totodată, vă facem cunoscut faptul că, nu avem cunoştinţă dacă pentru acest teren există procese pe rolul instanței de judecată, ca urmare vă rugăm să vă adresați Serviciului Juridic. Menţionăm faptul că, verilicarea parcelei s-a făcut strict pe datele comunicate de dumneavoastră prin adresă(C.F. ari, anexate). ȘEF SERVICIU, CONSILIER, CONSILIER, JOSANCRISTIAN OANCEA DACIANA LIANA |N Red. /Dact OD... Ex2 -70-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA 3-dul Constantin Diacol Loga nr.1 300030 — Tiinişoara, Tel. 0256-408300, fax.0255-204177 Ă ; DALI DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI ŞI DIVERSE BIROU CLĂDIRI TERENURI | A NR. CT2015-001498/24.08.2015 CĂTRE BIROU VALORIFICARE S.A.D. Referitor la solicitarea dvs. nregistrată la noi sub numărul de mai sus, privind imobilul situat în Timişoara, str.Dacilor nr.8, inscris în C.F. colectiv nr. 1612 nr.top. 5755 Timişoara, vă comunicăm următoarele: - în evidența noastră, pentri imobilul situat în Timişoara, str.Dacilor nr.8, înscris în C.F. colectiv nr.1612 nr.top. 5755 Timişoara, a fost depusă cerere de ravendicare, prin notificare, conform prevedarilor Legii 10/2001, art.21, alin. 2,3 - privind regimul juridic al unor imobile preluate în inod abuziv în perioada S martie 1945-22 decembrie 1985; - notificarea a făcut obiectul dosarului administrativ nr. 508, soluționat în baza Dispoziţiei nr.177/11.02.2015; TTT - în conformitate cu prevedarile legale, Dispoziţiile emise pot fi atacate, în instanţă, în termen de 30 zile de la corr unicare; - pentru imobilul identificat cu nr.top. 5755, nu au fost depuse cereri privind redobândirea dreptului de proprietate, în baza 0.U.G.nr.94/2000, republicată, modificată şi completătă prin O.U.G. rr.209/2005 - privind retrocedarea unor imobile care au aparținut cultelor religioase din România. ŞEF BIROU, ÎNTOCMIT, Călin N.Pîrva Manuela Aha Miller | _ —-4 > |N „ri | Red./Dact.2 -7]-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 ROMÂNIA JUDEŢUL LIVIȘ MUNICIPIUL TIMIŞOARA PRIMAR DISPOZITIA NR, d din data: // (02 fo, privind vespingerca noiilicarii roferitoare la imobilul sitaat în Timisoara, str,Dac RE 8 18 înfocmi? in baza N Doru Privind soluticnarca dosarulu Birou: Executor Judec: nr.D06X1033737/10.9 A carii nr.147/09.07.209] dep: 280Aa CU in 1, 07.2, SC.A, ap.2, “culte strferear 035733, ri din casa ce locuit cu doua intrari, E „tantari si ura pu Str, Era, cu depeni curte si gradina c su N n de 35 Conform CE.ar. 16 2 Timisoara, imobilul reveadicat cu t03.5755 a trecut in statului coraan cu de nationalizare in baza Decrstului ar 921 956 i la aumitii Kraye: Serlura nascura Kimmel in cota de 1/5 Date, Nemes Hedwig nascuta Kimme! în cota de 2/5 pare, Kimunel Emilia îr cota de 1/5 parte Caermolatecz lo a nascuta Nemes in sota de parte; Prin adresa inregistrata cu nr.SC,2011-006807/03.04. 2011 la Primaria icipiului Timisoara, aumita CORE Sa Feat ca uste succesoarea festarientara A aoificaroru! C i Avand În vor "a : Cl și 2011, 2r.D06XI-3 025 , N 3757 2019, 019, 3757 TI lui ancatarei Dasmar Baa'z copii lsgalizate ale acrelor de si doamnei Chr sia Zimmermann cat si comp dosarului administrativ cu urmaicarel+ dosumel iden'itate, cartificat de mostenita Chernolatecz Erwih va notariala de (din partea numitei Christa Zirumerir ann peztru av.Boss Dai Avand in vedere ca solicifantii nu si depus la dosarul adm prin adresele mentionate anterior; | Conform principiilor de solution :mentele ormulate in baza Legii nr.10/203' sarciza ulul dsposadarii abuzive s: a czlitatii de retinde dreptul; -122014 al Comisie. de apli: '2 a notificari acesteia la m De:soanei Avand in vedere referatul ar.10/2001; În conformitate cu dispozitiile art, art.2, act.22 si art.23 din Legea 13/2001 privind vegimul juridic al unor preluate în abuziv in pertoaca 6 martie 1945 - 22 dscembrie 1989, republicata, cu modificarile si coriiotarile ulterioare coroborate cu prevederile H.G. ar. 230/2007 pentru aprobarea Normelai metodologice de aplicare unitara a Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imosile prelu:te in mod abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie E, 1989; a m _ PRIMARLL MUNICIPIULUI TIMIŞOARA DISPUNE: isa la Biroul et E a Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 "Munteaau Do'u” prin care num Stu » Der: e Aus: vag 23 Chertolatecz Erwin dorr zu domiciliul alss in Tir at sta a immob lulu situat in ECE in CP.cal.ar.151? Timisoara, arop 375 una pe str Dacilor si una pe str. Me ucat do n nu a fost SEE etat SERA atacata in Civila a Timis Art 3: Cu aducerea Tersnur ispozitii se incred'nteaza Directia Cladiri, v.Boss Dagimâi Chemdlatecz Erwin domi ara, mandatar; Vuttgart, Dometriuswsg 25. Domnului PRIMAR, SECREŢAR, IOAN spa RH, VU UONSITIIRR le DIC ARIU e E E DE E TI E Dispozitie tii -73-
Nr.3.304/2019 S.C. FIDOX S.R.L. Brasov -74-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019 IDENTIFICARE -75-
e Nr.3.304/2019 ara și IS, Google Earth E
-79- & ANEVAR ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A ZVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr. 0023 Se acordă societăţii: FIDOX SRL Cu sediul în judeţul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Data emiterii: 01. 01.2019 « Preşedinte, Valabil până la: 31.12. 2019 Dana Ababei ar rr S.C. FIDOX _S.R.L. Brasov Nr.3.304/2019
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Solicitant MUNICIPIUL TIMIȘOARA JUDEŢ TIMIŞ Evaluare proprietate imobiliară SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAȚIE SAD 3 PIAȚA UNIRII NR.8 CF 402620 — CI —- TIMIȘOARA Data: 10.10.2018 l
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Sinteza lucrării Declaraţie de certificare TERMENI DE REFERINŢĂ AI EVALUARII „l|Identificarea obiectului evaluării Scopul evaluării Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii ___|raportului de evaluare Ipoteze generale 2|Condiţii limitative 4 2 21 Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de "|proprietate evaluate Situaţia juridică ESTIMAREA VALORII DE ÎNCHIRIERE 5.3.1 |____S[RECONCILIFREA VALORILOR | anexe TITI |___JACTE PUSE A DISPOZIŢIE | | |FOTOGRAȚII | ACTE EVALUATOR RAPORTUL CONȚINE 59 FILE —_ z m = | —|- ma Fe | | -—i— (iau E oo r_ ND m mi) — r_i > a La ra ra _— -— -— I-lo o — jr m _— cojoc ju [Ito] IS] — ba NI aj CIO) un |n | | | [co
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Referitor la: EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARĂ - SPAȚIU CU ALTĂ DESTINAȚIE -SAD 3, PIAȚA UNIRII, NR.8, CF 402620 — Cl — TIMIȘOARA 1, Identificarea și competența evaluatorului — S.C, FIDOX S.R.L,, înmatriculată la Oficiul Registrului Comerţului sub nr. J08/343/2001, având codul unic de înregistrare RO 13789500, membru corporativ ANEVAR autorizaţia nr.23/01.01.2018, reprezentată prin ing. PANŢEL OVIDIU — administrator, membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 14997 având specializările EI, EPI și EBM, în baza Acord cadru nr.83/10.07.2018, Contract subsecvent nr.85/27.07.2018 încheiate cu Primăria Municipiului Timişoara şi a comenzii SC2018-18532/02.10.2018 emisă de Primăria Municipiului Timişoara, a efectuat raportul de evaluare al bunului imobil menţionat mai sus, aparţinând PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 2, Identificarea clientului - PRIMĂRIA MUNICIPIULUI TIMIŞOARA, cu sediul în Timişoara, bulevardul C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar — NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU. 3. Scopul evaluării — Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piaţă. 4. Obiectul supus evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinaţie — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — Cl — Timişoara. 5. Tipul valorii —este valoarea de piaţă aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 104 - Tipuri ale valorii, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. 6. Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 7. Data evaluării — 10.10.2018 Data inspectării bunurilor imobile — 18.09.2018 8. Documentele şi informațiile ce stau la baza evaluării - Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 - CF colectiv 402620 — C1 — Timişoara. - Releveu parter - Informaţiile primite în zonă şi publicaţiile imobiliare - Cursul RON/EUR din 10.10.2018 9. Valoarea propusă — Raportul de evaluare determină valoarea chiriei de piaţă, a fost solicitat în acest scop, a rezultat în urma calculelor efectuate şi din analiza comparativă a datelor deţinute de evaluator. Pentru proprietatea imobiliară susmenţionată, evaluatorul propune următoarele valori: Valoarea chiriei de piaţă este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei / lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 10. Argumente privind valoarea propusă Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport; Valoarea estimată se referă la bunurile menţionate mai sus; Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport; Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru promovate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) Expert evaluator autorizat FI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu Declaraţie de certificare Prin prezenta certificăm că : + Afirmațiile susținute în prezentul raport sunt reale şi corecte. + Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi condiţiile limitative prezentate în acest raport. + Nu avem nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare şi nu avem nici un interes personal şi nu suntem părtinitori faţă de vreuna din părțile implicate. Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu aceasta nu este acţionar, asociat sau persoană afiliată sau implicată cu beneficiarul. + Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau înţelegere care să-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare. + Nici evaluatorul şi nici o persoană afiliată sau implicată cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzacţiei. e Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerințelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) + Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. + Bunurile supuse evaluării a fost inspectate personal de către evaluator. e Prin prezenta certific faptul că sunt competent să efectuez acest raport de evaluare. Expert evaluator autorizat EI, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu pualuzt or
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 1 TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1.Identificarea obiectului evaluării — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — C1 — Timişoara. 1.2. Scopul evaluării Raportul de evaluare a fost solicitat în vederea stabilirii valorii chiriei de piaţă. 1,3. Utilizarea evaluării — Prezentul raport de evaluare se adresează PRIMĂRIEI MUNICIPIULUI TIMIȘOARA, cu sediul în Timişoara, bd. C.D.Loga nr.1, având Codul Unic de Înregistrare 14756536, reprezentată prin Primar - NICOLAE ROBU şi Director economic - STELIANA STANCIU, în calitate de client şi destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu îşi asumă răspunderea decât faţă de client şi faţă de destinatarul lucrării. 1.4. Baza de evaluare și tipul valorii estimate — Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu scopul ei, reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018, conform SEV 100 — Cadru general, SEV 101 —| Termeni de referință ai evaluării, SEV 102 — Implementare, SEV 103 — Raportare, SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare şi GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile. Conform SEV 104 — Tipuri de valoare: Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent și fără constrângere. Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual: „suma estimată” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piaţă. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obţine în mod rezonabil pe piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preţ estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare şi de lease-back, contraprestații sau concesii speciale acordate de orice persoană asociată cu Vânzarea, precum şi orice element al valorii disponibile doar unui proprietar sau cumpărător specific. „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele conținute în definiția valorii de piaţă la data evaluării. „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea şi circumstanțele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi nu cele aferente oricărei alte date. „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieţei curente şi cu așteptările pieţei curente decât cu cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piață, Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”. „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul pregătit pentru a vinde la un preţ care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieţei, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț. Circumstanţele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părţi care nu au o relație deosebită sau specială, de exemplu, între compania mamă şi companiile sucursale sau între proprietar şi chiriaş, care ar putea face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat. Tranzacţia la valoarea de piață se presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acţionând în mod independent. „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piaţă în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu definiţia valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obţine cel mai bun preț pe piaţă la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient timp pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere este situată înainte de data evaluării. „în care părțile au acţionat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura şi caracteristicile activului, despre utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piața la data evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil corespunzător poziției lor ocupate în tranzacţie. Prudența se apreciază prin referire la situaţia pieței de la dara evaluării şi neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date, De exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu preţuri în scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile şi pentru alte schimburi de pe pieţele care înregistrează modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informații de piaţă, disponibile la data evaluării. „şi fără constrângere” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă. Conceptul valoare de piață presupune un preț negociat pe o piață deschisă şi concurențialăunde participanții acţionează în mod liber. Piaţa unui acfiv ar putea fi o piață internațională sau o piață locală, Piaţa poate fi constituită din numeroși cumpărători şi vânzători sau poate fi o piață caracterizată printr-un număr limitat de participanți de pe piață. Piaţa în care activul se presupune că este expus pentru vânzare este piața în care activul, schimbat din punct de vedere teoretic, se schimbă în mod normal. Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează potențialul şi care este posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piaţă ar intenționa să o dea unui activ, atunci când stabileşte prețul pe care ar fi dispus să îl ofere. Natura şi sursa datelor de intrare rrebuie să fie consecvente cutipul valorii, care, la rândul său, trebuie să țină cont de scopul evaluării. De exemplu, la elaborarea unei concluzii asupra valorii, se pof utiliza diferite abordări și metode, cu condiția să se bazeze pe informații extrase din piață. Prin definiție, abordarea prin piață se bazează pe informații extrase din piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin venit să fie valoarea de piaţă, aceasta frebuie să se bazeze pe informațiile şi ipotezele care ar fi împărtășite de participanții de pe piață. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeaşi utilizare şi o depreciere corespunzătoare ar trebui să fie determinate printr-o analiză a costurilor şi deprecierilor de pe piaţă. Informațiile disponibile şi circumstanțele de piaţă pentru activul subiect sunt factorii care frebuie să determine care metodă sau metode de evaluare sunt cele mai relevante şi adecvate. Dacă se bazează pe analiza adecvată a informațiilor derivate din piață, fiecare dintre abordările sau metodele utilizate ar trebui să aibă drept rezultat o estimare a valorii de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Valoarea de piață nu reflectă caracteristicile unui activ care au valoare pentru un anumit proprietar sau cumpărător și care nu sunt disponibile altor cumpărători din piață. Astfel de avantaje se pot referi la caracteristicile fizice, geografice, de natură economică. Informații din contractele de închiriere Informaţiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit sunt preluate, în general, din contracte şi din operaţiuni de închiriere. Majoritatea contractelor de închiriere pot fi încadrate în una din următoarele categorii: a). Contracte cu chirie fixă — presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului; b). Contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei — presupun o modalitate concretă de ajustare a chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere: - în funcţie de un criteriu specificat; - în funcție de un indice. Chiria poate fi calculată ca venit brut/chirie brută, când proprietarul achită cheltuielile de exploatare a proprietății sau ca venit net/chirie netă, când cheltuielile de exploatare a proprietății sunt suportate de chiriaş. Colectarea informațiilor necesare abordării prin venit: a). Chiria. Chiria pe care chiriaşul o plăteşte proprietarului este un element important al contractului de închiriere. Analiza chiriei se face în funcție de forma precizată în contract: chiria minimă, de bază, procentuală, etc, Sursa din care vine chiria ar trebui clar identificată. b). Concesii privind chiria. Atunci când piața imobiliară este suprasaturată, proprietarii acordă chiriaşilor anumite avantaje cum ar fi scutirea de la plata chiriei pe o perioadă sau diverse amenajări suplimentare. c). Repartizarea cheltuielilor. Fiecare contract cuprinde prevederi specifice privind suportarea cheltuielilor de exploatare şi intreţinere a proprietății de către chiriaş şi proprietar (taxe, impozite, utilități, reparații, etc.) d) Opțiunea de reînnoire. Aceste opțiuni permit chiriașului să prelungească perioada de ocupare a proprietății pentru una sau mai multe perioade prestabilite. Uzanța (cea mai des utilizată formulă) este ca un chiriaş să facă o notificare anticipată pentru manifestarea opțiunii de închiriere și stabileşte durata pentru care se poate reînnoi contractul, precum şi mărimea chiriei sau modul de determinare a chiriei în continuare. Chiria aferentă perioadei de reînnoire poate fi egală sau superioară chiriei inițiale, poate fi stabilită în contractul iniţial sau se poate calcula pe baza unei anumite metodologii. e). Clauze de escaladare. Aceste clauze prevăd că eventualele creşteri ale cheltuielilor de funcţionare a proprietății cad în sarcina chiriaşului. 1). Opțiunea de cumpărare. Anumite contracte prevăd clauze care acordă chiriaşului posibilitatea de a opta pentru cumpărarea proprietății închiriate. Această opţiune poate fi manifestată la expirarea duratei de închiriere sau la anumite termene fixate în cadrul perioadei totale de închiriere sau chiar la orice moment. g). Clauza de ieșire. O asemenea clauză permite rezilierea unilaterală a contractului în situații speciale. h). Clauză de ocupare continuă. Pentru proprietăților închiriate mai multor chiriaşi, în contract poate fi inclusă o clauză care condiționează ocuparea în continuare de către un chiriaş de faptul ca un alt chiriaş să nu plece. i). Amenajările făcute de chiriași. Investiţiile mari făcute de chiriaşi într-un spațiu influenţează semnificativ chiria. Atunci când investiţiile sunt efectuate de proprietar, recuperarea lor se poate face prin creşteri de chirie, care permit amortizarea investiţiilor într-o perioadă mai lungă. Dacă investițiile sunt făcute de chiriași, proprietarul poate diminua chiria. Analiza chiriilor. Când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locaţiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar în cazul în care aceasta este neobişnuită, chiria de piață.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acţionat Jlecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. În particular, suma estimată exclude o chirie majorată sau micşorată de clauze, contraprestații sau facilități speciale. "Clauzele de închiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite în mod uzual pe piaţa tipului de proprietate imobiliară, la data evaluării, între participanții de pe piaţă. Mărimea chiriei de piață ar trebui să fie prezentată numai în corelație cu clauzele principale de închiriere care au fost asumate. Chiria contractuală reprezintă chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de închiriere. Frecvența plății chiriei şi baza calculării variațiilor acestuia sunt stipulate în contractul de închiriere și trebuie să fie identificate şi înţelese pentru a putea stabili beneficiile totale ce îi revin locatorului, precum şi obligațiile locatarului. Chiria excedentară reprezintă diferența dintre chiria contractuală şi chiria de piață, la data evaluării. Acest excedent de chirie față de chiria de piață este generat de un contract avantajos pentru cel care dă cu chirie şi poate fi rezultatul unui amplasarnent favorabil sau al faptului că un contract de închiriere a fost negociat pe o piață puternică. Excedentul de chirie poate fi menținut până la expirarea contractului, dar, din cauza riscului suplimentar asociat obţinerii sale, cel mai adesea se calculează separat şi se capitalizează cu o rată de capitalizare mai mare față de rata de capitalizare adecvată capitalizării chiriei de piață. Întrucât excedentul de chirie rezultă dintr-o clauză favorabilă a contractului de închiriere şi nu dintr-o calitate a proprietății imobiliare, acest excedent este uneori considerat ca fiind o componentă extra imobiliară a valorii. Analiza chiriilor începe cu un studiu asupra nivelului chiriilor curente ale proprietății imobiliare subiect. Evaluatorul poate verifica nivelul chiriilor prin examinarea situaţiilor financiare, a contractelor de închiriere și prin intervievarea unor chiriaşi selectați în timpul inspectării proprietății. După analiza nivelului chiriilor existente pentru proprietatea imobiliară subiect, sunt analizate informațiile despre chirii pentru spații comparabile pe piață. Când este solicitată estimarea unei chirii de piață, evaluatorul adună, compară şi ajustează informațiile de piață pentru a forma o concluzie privind chiria de piaţă pentru proprietatea imobiliară subiect. Informațiile din contractele de închiriere care nu includ clauze de închiriere adecvate, nu asigură indicii de încredere privind chiria pe piaţă. Chiriile proprietăților imobiliare comparabile pot asigura o bază pentru estimarea chiriei de piață a proprietății subiect, după ce acestea au fost exprimate pe baza unui criteriu de comparație echivalent cu cel folosit la proprietatea imobiliară subiect. Evaluatorul trebuie să ajusteze chiriile comparabile doar în măsura în care prețurile de tranzacție ale proprităților imobiliare comparabile sunt ajustate în cadrul abordării prin piaţă. Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ: Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate şi condițiile de închiriere. Contractele de închiriere care nu reflectă negocieri nepărtinitoare vor fi eliminate din rândul comparabilelor. Condițiile de piață. Condiţiile economice se schimbă în timp, astfel încât chiriile negociate în trecut pot să nu reflecte chiriile curente predominante. Localizarea. Localizarea proprietății în spațiu-timp. Caracteristicile fizice. Dimensiune, înălțime, finisare interioară, amplasare funcţională, priveliștea amplasamentului, amenajările amplasamentului etc. Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract şi în alte clauze de închiriere. Ce concesii (scutiri) de chirie s-au făcut? Cine plăteşte cheltuielile de exploatare? Care sunt prevederile referitoare la modificarea chiriei pe parcursul perioadei de închiriere? Utilizarea proprietății. Chiriile de piaţă ar putea să fie ajustate pentru utilizarea desemnată sau pentru dimensiunile construcţiei, când acestea sunt diferite de cele ale proprietăților comparabile. -8-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Componentele non-imobiliare. De exemplu, dacă este implicată o companie de leasing sau de management, venitul unui hotel, care face parte dintr-un lanţ național, poate fi mai mare decât în cazul în care hotelul nu ar fi inclus în lanţul hotelier. Venitul mai mare provine din valoarea asociată cu numele hotelului francizor şi nu din orice diferență a venitului potenţial generat de proprietatea imobiliară. 1.5. Data inspecției — Inspecţia proprietății imobiliare subiect se efectuează, de regulă, împreună cu clientul sau cu persoane desemnate de către acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor furnizate de către client, responsabilitatea asupra informaţiilor în baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului. (Standarde de evaluare a bunurilor - ANEVAR 2018, GEV-630 Evaluarea bunurilor imobile, art.20 ) Inspecţia proprietății a fost realizată în data de 18.09.2018, de ing.Panţel Ovidiu expert evaluator autorizat leg. 14997, dată la care s-a inspectat proprietatea subiect în totalitate, şi vecinătățile, s-au| efectuat fotografii ce pun în evidență starea proprietății şi a vecinătăților la data evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări ale terenului sau defecte ascunse ale proprietății. 1.6. Data estimării valorii — La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul preţurilor şi datele furnizate de client la data inspecției, dată la care sunt disponibile datele şi informatiile şi la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 10.10.2018. 1.7, Proprietarul imobilului - STATUL ROMÂN 1.8. Moneda raportului — Opinia finală a evaluării va fi prezentată în RON şi EURO. Valorile exprimate nu conţin TVA. Curs de schimb leuro = 4,6628 lei 1.9. Standardele aplicabile — Metodologia de calcul a valorii de piaţă a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietății şi de recomandările standardelor ANEVAR : Standardele de evaluare a bunurilor din România 2018 SEV 100 — Cadru general SEV 101 — Termeni de referință ai evaluării SEV 102 — Implementare SEV 103 — Raportare SEV 104 — Tipul ale valorii SEV 230 — Drepturi asupra proprietății imobiliare GME 630 — Evaluarea bunurilor imobile Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: Documentarea, pe baza unei Liste de informații solicitate clientului; Inspecţia proprietăţii imobiliare; Stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; Selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; Deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei; Analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării; Aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii şi fundamentarea opiniei evaluatorului. Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi metodologia de lucru adoptate de către ANEVAR. 1.10. Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii raportului de evaluare Informaţiile şi sursele de informaţii utilizate în acest raport sunt: Informaţii culese pe teren de către evaluator (privind poziţionarea, zona în care este amplasată proprietatea, etc.); Informaţii preluate din baza de date a evaluatorului, de la evaluatori, vânzători şi cumpărători imobiliari de pe piaţă, informații privind cererea şi oferta preluate de la agenţii imobiliare şi din publicaţii de
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 profil, informații care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare; Adresele de pe internet www.imobiliare.ro Responsabilitatea asupra veridicității informațiilor preluate de la solicitantul lucrării aparţine celor care le-au pus la dispoziţia evaluatorului. 1.11. Ipoteze generale — Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care.se specifică altfel; Informațiile furnizate de terte părți sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţii pentru acurateţe. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidenţiate ale proprietății. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. Nu ne asumăm nici o responsabilitate pentru existența vreunui contaminant, nici nu ne angajăm pentru o expertiză sau o cercetare stiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să indice prezența contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate; Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informațiilor ce sunt disponibile la data evaluării; Evaluatorul nu a făcut o expertiză tehnică a bunurilor sau a părţilor componente, nici nu a inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării părţilor neexpertizate şi acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea lor. Valoarea estimată este valabilă la data evaluării, Întrucât condițiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment. 1.12. Condiţii limitative — Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, nu trebuie utilizată! în combinaţie cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil. Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare. Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea. 1.13. Clauza de nepublicare — Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fil publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât destinatarul și clientul, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale şi acţionarea în instanţă a vinovaţilor. 1.14. Responsabilitatea faţă de terţi — Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către client, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizat. Raportul este confidenţial, strict pentru client şi destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terță persoană, în nici o circumstanţă.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 2 PREZENTAREA DATELOR 2.1. Descrierea juridică a bunului imobil. Drepturi de proprietate evaluate — Dreptul asupra proprietăţii imobiliare conferă titularului dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și construcţii. Există trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății imobiliare: Dreptul absolut asupra oricărei suprafeţe de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a poseda şi a dispune de teren și de orice construcţii existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat numai de drepturi subordonate şi îngrădiri stabilite prin lege; Drept subordonat care conferă titularului dreptul exclusiv de a poseda şi de a folosi o anumită suprafață de teren sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform clauzelor unui contract de închiriere; Drept de folosinţă a terenului sau construcţiilor, fără un drept exclusiv de a poseda şi de a folosi, de exemplu, un drept de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumită activitate. 2.2, Situaţia juridică — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF colectiv 402620 — C1 — Timişoara. CF 402620 — Timișoara Descriere imobil Teren intravilan Piaţa Unirii, nr.8, Timişoara Al. Nr.cadastral/nr.topografic 402620, suprafață 775 mp, categoria de folosință curți construcţii, intravilan, observații/referințe construcția Cl înscrisă în CF 402620-C1 Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi B2. Intabulare drept de proprietate dobândit prin lege, cota actuală 733/775, cota inițială 1/1 Municipiul Timişoara — domeniul public Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție şi sarcini Nu sunt CF 402620 — C1 — Timişoara — carte funciară colectivă Descriere imobil Piaţa Unirii, nr.8, Timişoara 402620 — Cl — Timişoara, nr.topo 435, suprafață 648 Nr.CF vechi 162 Părţi comune: terenul construit şi neconstruit, fațadele, fundațiile, pereții despărțitori, intrarea uscată, accesul la boxe, holul comun şi boxa comună de la subsol, terasa comună de la etaj, WC-urile comune de la parter și etaj, debaraua de la etaj, urcarea la pod, podul, şarpanta, învelitoarea, branşamentul electric şi de apă, racordul canal. Observații: casă cu 1 etaj şi curte SAD 3 — situat la parter, cod U.I 3, Nr.CF individual 402620 — C1 — U3, cote părţi 5,05%, observații: compus din galerie de artă, sediu şi we cu 5,05% din p.c. şi 39/775 mp Înscrieri privitoare la dreptul de proprictate şi alte drepturi Unitatea individuală 402620 — CI — U3 Intabulare drept de proprietate, apartamentare, ant.naționalizare, conf.D92/1959, nr.1721/1956, dobândit prin lege, cota actuala 1/1, cota inițială 1/1 STATUL ROMÂN Se notează dosar 2718/2004 al Tribunalului Timiş, dosar 13900/325/2008 al Judecătoriei Timişoara Înscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturi reale de garanție şi sarcini Unitatea individuală 402620 — C1 — U3 — Nu sunt Intabulare drept de privilegiu imobiliar: Asociaţia de Proprietari Piața Unirii, nr.8, Timişoara -II-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 2.3. Descrierea amplasamentului proprietății imobiliare Piaţa Unirii este cea mai veche piață din Timişoara amenajată în stil baroc. De-a lungul istoriei sale piaţa s-a numit şi Haupiplatz (Piaţa Principală), Domplatz (Piaţa Domului) și Piaţa Losonczy (după numele comitelui Stefan Losonczy, numele de Piaţa Unirii i-a fost dat în 1919 pentru că aici s-au oprit trupele române care au intrat în Timişoara, Această piață găzduieşte importante obiective turistice, precum Domul romano-catolic, Palatul Baroc, Catedrala Ortodoxă Sârbă, Monumentul Sfintei Treimi, fântâna cu apă minerală, alte monumente arhitecturale, cum ar fi Casele Canonicilor în care se află subiectul prezentului raport. Casele canonicilor sunt un ansamblu de patru clădiri monument istoric, aflate pe latura nordică a pieței, fiind lipite una de alta. Ele sunt atestate încă din anul 1758, deci este probabil să fi fost construite înainte de această dată, Caracteristice modei secolului al XVIII-lea în ce priveşte locuințele particulare erau casele cu parter şi etaj, parterul fiind folosit de pe acea vreme ca spațiu comercial. Piaţa Unirii are o suprafață mare, dimensiunile fiind de 150 x 110 m. În zonă se află Reţea de transport în comun în apropiere Magazine suficiente, bine aprovizionate cu mărfuri de calitate, unități de învăţământ, unităţi sanitare, unități bancare, muzee, cafenele, terase Unităţi edilitare. curent electric, apă, gaz metan, canalizare. Gradul de poluare (rezultat din observații ale evaluatorului, fără expertizare): absenţa poluării. Concluzie privind zona de amplasare a proprietății imobiliare: Zona de referință istorică, rezidențială și comercială și de recreere, amplasare favorabilă. Poluare in limite normale. Ambient civilizat. 2.4. Descrierea proprietăţii imobiliare Proprietatea imobiliară SAD 3, situată în municipiului Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8 face parte din construcția de tip casă având suprafața totală 648 mp şi regim de înălţime P+1E, este situată la parter, este denumită Galerie de Artă şi este compusă din: sală — 40,44 mp, birou — 6,30 mp, baie — 3,10 mp, conform CF şi releveu parter ataşat. An PIF aproximativ 1758. Accesul se face direct din Piaţa Unirii Structura construcţiei este următoarea: Fundaţii din beton. Structura de rezistență din zidărie. Pereţi din zidărie de cărămidă. Şarpantă lemn şi învelitoare țiglă Tâmplăria interioară şi exterioară din PVC cu geam termopan. Pardoseli din gresie. Zugrăveli obişnuite în vopsea lavabilă. Instalaţii funcționale electrice, apă canal, Iluminarea se face prin corpuri de iluminat cu incandescenţă. Starea tehnică a spațiului este bună. Capitolul 3 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE În 2018 am putea observa o aşezare a prețurilor pe segmentul rezidențial, după creşterile înregistrate în ultimii ani, este de părere managerul Eugene Estate. „În România este dificil să faci previziuni în orice domeniu având în vedere cadrul legislativ care este într-o permanentă schimbare neputând oferi comfortul unei predictibilități. Evoluţia preţurilor în ultimii ani a fost ascendentă şi a fost determinată, în primul rând, de o cerere ridicată punând astfel presiune pe ofertă. Programul Prima Casă, care a avut o influență mare în piață în anii precendenți, va fi din ce în ce.mai puțin prezent în piaţa de creditare. Privind acest aspect, precum şi alți factori care pot influența cererea şi oferta imobiliară, cred că anii următori vor fi determinaţi de o așezare a prețurilor cu fluctuații mici şi corecţii izolate. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşniţa Nouă, aflate în sudul oraşului, și despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de construcție este mai facilă. 15
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că preţurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafață din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completează Legea locuinţei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafeţe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătăţit. Cum vor evolua chiriile din Timişoara în 2018 În opinia noastră, ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii prețurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 se preconizeză o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuinţe în această piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara Piaţa imobiliară a înregistrat o evoluţie spectaculoasă in 2017, cu volume record de activitate în sectorul industrial şi cel de birouri. Nivelul chiriilor a fost în general stabil, cu uşoare creşteri în piața spaţiilor comerciale şi segmentul industrial, în timp ce preţurile rezidențiale s-au apreciat în medie cu 10%, conform unui raport de specialitate AGERPRES. Segmentul industrial şi logistic a înregistrat volume record de livrări și cerere la nivel național, 2017 devenind vârful evoluției pieței de până acum. A fost finalizat un stoc speculativ nou de 500.000 metri pătrați (mp), în crestere cu 42% față de anul precedent, dezvoltatorii internaționali (CTP Invest, WDP, P3, Logicor, Zacaria Group, Globalworth) răspunzând rapid la explozia cererii, conform raportului realizat de compania de consultanta imobiliara Activ Property Services. Volumul tranzacţiilor majore de închiriere a crescut cu 70% într-un singur an, până la 730.000 mp la nivel naţional, peste 73% din cerere fiind reprezentată de activități de logistică /depozitare. Gradul de ocupare al stocului competitiv continua sa depaşeasca 95%, majoritatea parcurilor dominante fiind integral ocupate, în timp ce nivelul chiriilor pentru spaţii industriale/logistice de clasa A a avut o tendinţă de uşoară creştere, cu valori medii cuprinse intre 3,5 - 4 euro/mp/luna la nivel național. Piaţa de birouri a raportat de asemenea o activitate în creştere. Stocul nou finalizat în Bucureşti, de 147.800 metri pătrați, a rămas la un nivel mediu al ultimilor 8 ani, în schimb în provincie livrările au ajuns la 93.000 metri pătrați pe fondul activității record din Timişoara (42.000 mp), conform studiului. Tranzacţii majore de închiriere însumând 460.000 mp au fost semnate la nivel național, cu peste 367.000 mp închiriați în Bucureşti (al 2-lea nivel ca mărime din ultimii 10 ani) şi un record de 90.000 mp în provincie. Cererea nouă a reprezentat aproape 50% din total, cea mai ridicată pondere a ultimilor ani. Sectorul IT&C şi-a continuat creşterea, reprezentând 42% din volumul cererii în Bucureşti și 50% în provincie. Gradul de neocupare al principalelor piețe de birouri a scăzut sub 10%, în Bucureşti disponibilitatea spatiilor libere micşorandu-se de la 11,5% în 2016 la 9,1% din stocul existent la sfarșitul anului trecut. Nivelul chiriilor s-a menținut stabil, având valori 'prime', considerate pentru cele mai reprezentative clădiri centrale, de 17-19 euro/mp/lună în Bucuresti, 12-14 euro/mp/luna (Cluj-Napoca, Timişoara), 10- 12 euro/mp/luna (laşi, Braşov) şi 8-10 euro/mp/luna în pieţele secundare. În schimb, piaţa spațiilor comerciale (piața de retail) a înregistrat o evolutie relativ contradictorie, cu un volum semnificativ de cerere potențială neacoperit de ofertă, în condițiile unor volume limitate de stoc nou finalizat. In 2017 au fost finalizate 66.700 mp de centre comerciale (-70% fata de 2016), respectiv 23.885 mp de spații în parcuri de retail, fiind primul an în care stocul de centre comerciale în funcțiune a înregistrat o uşoară scădere, volumul închiderilor depăşind suprafața nouă inaugurată. Volumul tranzacţiilor majore de investiții a crescut cu 56% în 2017, la peste 925 milioane euro, ca urmare a creşterii interesului din partea investitorilor internaţionali, a majorării volumului de tranzacții
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 cu spații comerciale (+65%) şi a semnării a celei mai mari tranzacţii hoteliere de până acum (complexul Radisson Blu/Park Inn). Bucureştiul a concentrat 43% din volumul total, menținându-se ca principală destinaţie de achiziții a investitorilor internaționali, responsabili pentru 97% din totalul tranzacţiilor majore la nivel naţional. Nivelul randamentelor 'prime' (yield-urilor) a scăzut în medie cu 0,25%, ajungând în cazul centrelor comerciale și birourilor la valori de 7 - 7,5% în Bucureşti și 8 - 8,25% în alte orașe majore. În ceea ce priveste piața rezidențială, statisticile oficiale arată ca au fost finalizate 53.301 unităţi locative la nivel național, în creştere cu 2% față de anul precedent. Au fost majorări ale livrărilor în partea centrală, de nord-vest şi vest a României, în timp ce zona Bucureşti-llfov a înregistrat o surprinzătoare scădere anuală de 4,9%. În condițiile în care volumul cererii a dat semne de creştere şi vânzarile au accelerat, nivelul preţurilor a crescut în medie cu 10%, variind de la medii de 700 - 950 euro/mp util în reşedintele de judeţ cu peste 100.000 locuitori, la medii de 1.100-1.350 euro/mp util în Bucureşti și 1.300 - 1.400 euro/mp în Cluj- Napoca. Prognoza evoluției pieței imobiliare în 2018 este una pozitivă, fiind aşteptate creşteri ale activității de dezvoltare, un nivel activ al cererii în toate segmentele, alături de o evoluție stabil/crescătoare a chiriilor şi scăderea randamentelor investiţionale. Livrările de spații comerciale sunt anuntate să includă 93.200 metri patrăți de centre comerciale şi să accelereze pe segmentul de parcuri de retail până la un potențial total de 135.000 metri patrăți, însă nu toate proiectele sunt estimate sa fie finalizate în termen. Stocul nou de birouri în construcţie, cu finalizare anunțată pentru 2018, depăşeste 200.000 metri pătrați în Bucureşti și un volum-record de peste 155.000 metri pătrați în provincie. n Pe piața industrială stocul în construcție depăşeste 315.000 metri pătrați, din care 75% este concentrat în zona Bucureştiului. Contextul economic va continua sa fie favorabil tuturor segmentelor pieţei imobiliare în anul 2018, cu toate că situația la nivel macro nu se mai bucură de aceleaşi fundamente solide comparativ cu anii anteriori, se arată într-o analiză realizată de o companie de consultanță imobiliară internaţională. Situaţia economică din România anului 2017 pune presiune pe aşteptarile din acest an, ca urmare a înregistrării celor mai bune rezultate din perioada post criză, spun analiștii imobiliari care apreciază că România poate depăşi performanțele economice ale celorlalte state din regiunea Europei Centrale şi de Est și în 2018, marcând încă un an foarte bun pentru domeniul imobiliar. Principalele 10 tendințe asociate anului 2018 în analiza realizată de Colliers International vizează evoluția pieţei de investitii, rezultatele economice mai bune decât în majoritatea țărilor din UE, piaţa forței de muncă, retailul la nivel național, cererea pentru terenuri. Luând în considerare reducerea stimulentelor fiscale și înăsprirea politicii monetare începând cu 2018, creşterea PIB va încetini până la un nivel mai sustenabil (spre 5%), însă România va continua să fie una dintre cele mai dinamice economii europene, spun analiştii imobiliari. Piaţa de investitii va avea parte de o evoluţie spectaculoasă. După acumularea în 2017 a unui volum investiţional uşor peste pragul de 0,9 miliarde euro și amânarea unor tranzacții pentru anul viitor, analiştii de la Colliers International se asteaptă în 2018 la un volum total de peste 1 miliard de euro. O alta tendință, migrația (internă şi externă) va deveni din ce în ce mai relevantă. Tiparul migrației interne sugerează o preferință în creştere pentru principalele orașe din România - Cluj-Napoca, Timișoara și Iaşi, în detrimentul Bucureştiului, astfel că marile companii vor viza extinderea sau inflințarea unor birouri în afara Capitalei. Un alt fenomen important de urmărit este cel al românilor care lucrează în alte țări și care ar putea începe să se întoarcă în ţară în număr mai mare. În 2018, cererea chiriaşilor pe segmentul industrial va fi din ce în ce mai puternică, mai ales în condiţiile intensificării comerțului electronic, în timp ce dezvoltările speculative vor creşte în număr. Infrastructura slabă va constitui în continuare o problemă. În 2017, au fost livrați 24 km de autostradă, de aproximativ patru ori mai puțin decât au promis autoritățile. Expeţii în domeniu avertizează că 2018
S.C. FIDOX S.RL. Brasov Nr.3.048/201$, va fi similar, cu promisiuni de cel puţin 156 km. Piaţa de birouri din Bucureşti se va concentra pe noi poli. Livrările de spații de birouri vor fi mai mari în 2018 față de anul trecut, iar noii poli - Centru-Vest, Piata Presei/Expozitiei, vor fi absorbiți uşor, însă dezvoltatorii devin mai precauți. Piaţa forței de muncă va fi mai încordată anul acesta. Dezechilibrul dintre cerere şi ofertă pe piaţa fortei de muncă a crescut, în timp ce absolvenţii cu un profil tehnic se dovedesc a fi prea puțini în comparație cu nevoile angajatorilor. Cererea pentru terenuri va continua să vină din partea segmentului rezidențial: Luând în considerare creşterea salariilor și a intenției de a achiziţiona o locuinţă, proiectele rezidențiale vor continua să rămână principalele motoare ale cererii pentru terenuri. Proiectele noi de birouri vor atrage probabil cererea pentru proiecte rezidențiale în zonele învecinate. Anul 2017 a fost unul bun pentru dezvoltările imobiliare din Timişoara, atât pe segmentul rezidențial, cât și pe cel comercial, iar preţurile locuințelor s-au aflat pe un trend ascendent. Totodată, zonele care s-au dezvoltat vizibil pe parcursul ultimilor ani, cele periurbane, ar urma să fie privite în continuare cu interes de către dezvoltatori. Este vorba despre zonele arondate teritorial comunelor Giroc şi Moşnita Nouă, aflate în sudul oraşului, şi despre cele arondate comunei Dumbrăviţa, din nord. Credem că acest trend va continua şi în anul 2018 deoarece terenurile vizate spre dezvoltare au un preţ mai accesibil şi obținerea documentației aferente procesului de consirucţie este mai facilă. Cât despre tipologia de apartamente predominantă în ansamblurile rezidențiale noi acesta a menționat că dezvoltările locale au urmărit în ultimii ani să targeteze cumpărătorii care accesează credite prin programul Prima Casă şi că prețurile de vânzare în creştere şi plafoanele de creditare limitate i-au determinat pe dezvoltatori să construiască locuințe cu o suprafaţă din ce în ce mai mică, dar că lucrurile au început deja să se schimbe. În anul 2017, după apariția legii 143 care completeaza Legea locuintei nr 114/1996 am observat efectele transpuse în autorizațiile de construire unde avem suprafețe decente ale apartamentelor putând astfel oferi o calitate a locuirii îmbunătățită Ne putem aştepta ca anul viitor să vină cu o temperare a creşterii preţurilor chiriilor din Timişoara care s-a înregistrat pe parcursul anilor anteriori. În anul 2018 preconizăm o temperare a creşterii preţurilor chiriilor, aceasta fiind determinată şi de introducerea unui număr semnificativ de locuințe în aceasta piață. Cererea pentru cumpărarea imobilelor destinate închirierii este în creştere fiind influențată şi de desemnarea titlului de Capitală Europeană a Culturii pentru oraşul Timişoara. Capitolul 4 ESTIMAREA VALORII IMOBILULUI Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piaţă; abordarea prin venit; abordarea prin cost. În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață. Abordarea prin piață Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piață este cunoscută şi sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. -15-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații credibile privind tranzacții şi/sau oferte recente credibile. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacţionare care nu sunt afectate major de modificările intervenite în evoluţia pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informații disponibile privind preţurile bunurilor comparabile, abordarea prin piaţă este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor suficiente în condiţiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o documentare corespunzătoare. Prin informații despre preţurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind prețurilor activelor similare care au fost tranzacţionate sau oferite spre vânzare pe piaţă, cu condiția ca relevanţa acestor informații să fie clar stabilită şi analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau exclusivă a ofertelor de piaţă, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu prezentele Standarde de evaluare. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să se indice sursele de informațiii, datele utilizate şi raționamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile, Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit. tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendinţelor; analiza clasamentului; interviuri. Informaţiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferenţe majore (cantitative şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcţie de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. În abordarea prin piaţă, elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de proprietatea imobiliară subiect şi asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele: intervalul de valori rezultate, numărul de ajustări aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, totalul ajustărilor aplicate preţului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual), totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual), orice ajustări deosebit de mari aplicate preţurilor proprietăților comparabile şi orice alţi factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare. Abordarea prin venit Abordarea prin venit este procesul de obţinere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea -16-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 proprietății subiect de a genera venituri şi pentru atransforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit include două metode de bază: capitalizarea venitului; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF), Prin luarea în considerare a unor informații adecvate şi printr-o aplicare corectă, metoda capitalizării venitului şi metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Capitalizarea venitului, numită şi capitalizarea directă, se utilizează când există informaţii suficiente de piață, când nivelul chiriei şi cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieţei şi când există informații despre tranzacții sau oferte de vânzare de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. Analiza DCF se utilizează pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se estimează că veniturile şi/sau cheltuielile se modifică în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor şi cheltuielilor probabile din perioada de previziune, Când se foloseşte această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor şi cheltuielilor din această perioadă, precum şi valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin tehnici de actualizare. Previziunile sunt, de regulă, puse la dispoziția evaluatorului de către client. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/ rata de actualizare. În metoda capitalizării venitului, evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial şi venitul brut efectiv. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţiile unui grad de ocupare de 100%. Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potenţial cu pierderile aferente gradului de neocupare și neîncasării chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriaşi nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit şi alte taxe similare), plățile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabilă a construcţiilor. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcţiilor a deprecierii cumulate şi adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la dafa evaluării. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară include: construcții noi sau construcții relativ nou construite; construcții vechi, cu condiția să existe date suficiente şi adecvate pentru estimarea deprecierii acestora; construcţii aflate în faza de proiect; construcţii care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou — costul de înlocuire şi costul de reconstruire — şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în aplicarea acestei abordări. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest tip de cost. În cazul construcțiilor speciale, atunci când nu sunt disponibile informații cu privire la costurile de reconstruire, pot fi utilizați indici de cost adecvați pentru atransforma costurile istorice într-o estimare a costului de reconstruire.
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construcțiilor sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului. De regulă, nu apar aceste cheltuieli financiare din cauza ipotezei prin care construcția se realizează în mai puţin de un an. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcţie sunt următoarele: deprecierea (uzura) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă — elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă — elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcţională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă (economică). Evaluatorul nu trebuie să confunde conceptul de depreciere din accepțiunea evaluării, cu conceptul contabil de depreciere care sc referă la amortizarea imobilizărilor corporale. Capitolul 5 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL 3.1. Generalităţi — Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară situată în municipiul Timişoara, Piaţa Unirii, nr.8, formată din spațiu cu altă destinație — SAD 3 — identificată prin CF 402620 — Cl — Timişoara. 5.2. Cea mai bună utilizare — Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire şi să genereze ipotezele de lucru necesare operaţiunii de evaluare. Cea mai bună utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui participant pe piață, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui activ. Deşi acest concept se aplică cel mai frecvent activelor nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizări alternative, pot totuşi exista circumstanțe unde se impune luarea în considerare a celei mai bune utilizări a activelor financiare. Cea mai bună utilizare trebuie să fie fizic posibilă (dacă este cazul), fezabilă din punct de vedere financiar, permisă din punct de vedere legal şi să reprezinte cea mai mare valoare a activului. Dacă cea mai bună utilizare este diferită de utilizarea curentă, valoarea este influențată de costul conversiei activului la cea mai bună utilizare a sa. Cea mai bună utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curentă sau existentă, atunci când activul este utilizat optim. Cu toate acestea, cea mai bună utilizare poate să difere de utilizarea curentă, putând fi chiar și o vânzare ordonată. Cea mai bună utilizare a unui activ evaluat pe bază de sine-stătătoare poate să difere de cea mai bună utilizare a sa ca parte a unui grup de active, situaţie în care trebuie luată în considerare contribuția acelui activ la valoarea totală a grupului de active. Determinarea celei mai bune utilizări implică luarea în considerare a următoarelor: pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții la piață ar considera a fi rezonabil. Pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de urbanism/zonare, precum şi probabilitatea schimbării acestor constrângeri cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă utilizarea alternativă, -18
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 fizic posibilă şi permisă din punct de vedere legal, va genera o rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare, Cea mai bună utilizare — este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deţinătorului proprietăţii imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piaţa în care este localizată proprietatea. Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune şi profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă şi gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil şi nu poate fi îndepartată sau speculativă. În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincţia între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber şi cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită. Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat. Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică, În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia. Cea mai bună utilizare este determinată de forţele competitive de pe piaţă. Analiza se poate realiza în două cazuri: (1) cea mai bună utilizare a terenului considerat liber şi (2) cea mai bună utilizare a terenului construit. Există patru condiţii care trebuie respectate simultan, prin prisma cărora se realizează această analiză. Cea mai bună utilizare trebuie să fie: admisibilă fizic posibilă, financiar fezabilă şi maxim productivă, Criteriile analizei celei mai bune utilizări a. Permisibilă legal — În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii din cauza unor clauze în contractul de închiriere. Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de construcţii şi condițiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilităţii utilizării, dacă nu o scot în afara legii. b. Posibilă fizic — Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, ctc.). Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, ete. Condiţiile fizice influențează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună. c. Fezabilă financiar — Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile -19-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă. d. Maximum productivă — Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi păsită estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcţiei Valoarea terenului poate fi estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi a recuperărilor capitalului investit în construcţiile alocate în proporțiile determinate pe piaţa imobiliară. Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viață economică sau utilă a construcţiilor. , Cea mai bună utilizare a terenului liber — Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului. Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară. Zona în care este subiectul evaluat este zonă de locuințe colective, clădiri rezidențiale şi spații comerciale. Având în vedere datele prezentate considerăm că: CMBU este de spațiu comercial 5.3. Evaluarea imobilului 5.3.1. Evaluarea chiriei de piață - Metoda comparațiilor de piață îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi închiriabile similare, comparând apoi aceste proprietăți cu cea “de evaluat”. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea chiriei de piaţă a unci proprietăți imobiliare este în relaţie directă cu chiriile unor proprietăți competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăți, între elementele care influențează preţurile de închiriere. Procesul de comparare ia în considerare asemănările şi deosebirile înire proprietatea „de evaluat” şi celelalte chirii deja tranzacţionate, despre cafe există informații suficiente. Pentru estimarea valorii chiriei prin această metodă, evaluatorul a apelat la informațiile provenite din închirierile de proprietăți asimilabile celui de evaluat, analizând ofertele existente în publicaţiile de specialitate şi pe site-urile agenţiilor imobiliare (www.imobiliare.ro), la data evaluării există câteva oferte pentru chirii de piață care sunt sintetizate în tabelul următor: -20-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 [Preţ (eurompriun) ŢI 8185 TOO) Tipul comparabilei [efort —_foferti lot] | [Dreptul de proprietate [integral [integral — fintegral integral |_ [Curs valutar 1euro STIG TI 4 adresă TI studențesc | 6 [Caraeteristici Tr TITI | [Casă 7 fCasă [Bloc [Casa fetei PTT pet TE [PRI aferent in proprietate în proprictate [în proprietate [în proprietate [în propricate | PIE înainte de 1989 Finisaje | JSistem climatirare fu Pe Tie] [Centrală proprie___________ Nu 7 fa Da pa] [__]Grup sanitar propriu [Pa Ba fPa [Da fa TI [| Suprafață de închiriat | 165| 2500) 5500 2007 5600] | Pret obirioiună [TI 0000) 50022) 550.00) valoarea chiriei proprietăţii evaluate = chiria proprietăților comparabile £ corecţii Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei /lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conține TVA Justificarea corecţiilor : Tipul informației — deoarece comparabilele sunt oferte s-a aplicat o ajustare de — 25% fiind considerată marja de negociere în stabilirea preţului de închiriere Dreptul la proprietate - ajustările sunt nule deoarece subiectul şi comparabilele sunt considerate cu dreptul de proprietate absolut. Condiții de închiriere — nu s-au aplicat ajustări deoarece la momentul ofertării comparabilele sunt libere la închiriat Cheltuieli efectuate imediat după închiriere - nu s-au aplicat ajustări Condiţiile de piaţă — discuţiile cu proprietarii au avut loc la data evaluării ceea ce înseamnă o ajustare nulă. Localizarea — încadrarea spațiului în funcţie de zonă; comparabilele fiind în zone diferită, s-au aplicat ajustări reieşite din studiul pieţei | Caracteristici - criteriile de comparație sunt suprafață, tip imobil, regim de înălțime, teren aferent, an PIF, finisaje. Suprafață — s-au aplicat ajustări pentru diferenţele de suprafață An PIF — s-au aplicat ajustări la C3, deoarece imobilul folosite ca şi comparabilă are an PIF mai recent Finisaje - comparabilele sunt superioare subiectului, motiv pentru care s-au aplicat ajustări. Dotări suplimentare — sistem climatizare, centrală proprie, grup sanitar propriu. S-a aplicat o ajustare pentru centrală proprie Cea mai bună utilizare ( CMBU ) — nu s-au aplicat ajustări comparabilele având aceeaşi CMBU -21-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Comparabile ii e || Subiecte Conpanţile 1 Criterii și elemente de comparație = = evaluat [| _____Ajustani | Ajusteri ȚT Ajustari Ajustari E/mp Preţ (Euro) 11,00 |Tipul informației oferta Marja de negociere 25%, -25% Preţ tranzacție (Euro/mp | Ț 1200 Ta 7) 191 525 Drepturi de proprietate depline depline | depline | depline | atare] 000% [000 [600 [Tm 00 To | TI Pret ajustat] | | o) 191 825 Condiţii de închiriere nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare 4justare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Pret ajustat 12,00 6,14 11,51 8.25 Cheltuieli efectuate imediat după T nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nueste cazul închiriere _] Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Bret ajustat TZ,00 | en nr 77) 525 Condiţii de piaţă curente curente curente curente Afustare _ m Ţ_ 506 e [007 [îm 0,00% 0,00 Pret ajustat [00 nr TI 525 Localizare Piaţa Unirii nr.8 | Complex studențesc Dorobanţilor Traian Take Ionescu 10,00% Ţ 120 | -1500% Ţ 092 -1500% | Pret ajustat 10,80 521 7,01 Caracteristici Casă Bloc Casa 000% [000 0,00% 0.00 500% [-0a1 P+] P+SE P+I Ajustare 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 Teren aferent] în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate în proprietate 0,00% I 000 0,00% 0,00 0,00% 0,00 PIF| înainte de 1989 similar similar superior similar Ajustare [mam N CI 500% [000 000% | 500 Finisaje medii superior superior superior Superior _Ajustare -15,00%, -1,80 -15,00% -0,92 -1,24 Sistem climatizare Nu Da Nu Nu Ajustare 000% [ 0,0 0,00% 0,00 0,00% | 0,00 Centrală proprie Da Da Da 0,00% 0.00 0,00 comercial comercial comercial comercial comercial Ajustare _ 0.00% 0.00 0.00% 0.00 000% [0.00 000% Ţ 006 Pret ajustat 844 3,53 6,65 4,37 Ajustare totală netă Euro -3,56 -2,61 -5,26 -3,88 Ajustare totală netă Ajustare totală brută 29,64% 42,50% 113% 71] -47,00% 2,61 5,26 3,88 Ajustare totală brută % 42,50% 44.20% 47.00% Numar ajustări 4 s 4 Valoare de_chirie piață Euro/mp/lună 8,00 Valoare de chirie piață Euroflună 389,00 Valoare de chirie piaţă Lei/'mp/lună 37,00 Valoare de chirie piață Lei/lună 1.800,00 LL Ajustarea brută procențuală cea mai mică este la Cl, deci valoarea propusă este 8,00 Euro/mp/lună 27.
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 COMPARABILE FOLOSITE 10/2/2018 Spatiu comercial Complex - strada principala + parcatel - spatiu comercial de Inchitiat în Timisoara, judetul Timis - XBSA04004 -0 £.,, SpatiiCornerciale retatii Spatiu comercial Complex - stracla prinalpala + parcare! zona Gorplrx Studontosc Amunţ publioat de. n RUS IMOa Da invitat Sgațu comerorat RUS IMOB 18 EUR op rună ADA 7 lună Core detalii despre areastă proprietate Supratață total _ disponibilă Sună fa | Tip mobi: Spatiu stradal (Spatlu 0761.000.236 | comercial , | Pantru 6 identificare ugoara comunică fiu anunţului afață tota | n XBSAGADDA, dia pe BpaiCunieraialero | Regim înălțime: P+tE E i Stare Imabit: mademizat tău: Staaiu construcție exista RE ENI Telatan: i Modat tac a i Ema: i VA rog să mă interosat de această proprietate. Spaţii disponibile i Denumtre Spatiu comercial Sunt de acord cu ternrorii şi Suprafaţă comercială: 25 mp ra Ghirlo/mp lună: 15 (teal: 400 EUR Iuri). Comision: Variabil Disponibl: imediat Es Parter Posibile parcare Da Nitină: Da ! Alte datali spațiu: RUS IMOB va ofera spre Inahitiere spatiu comerolat in zona Corplexul Sludentesr: - Strada Pestatazei (Johan Helnrloh Pestalozzi ) - Langa llceut Galderan - Suprafata utila 25 mp renovat - Mara de securitate - Ar conditionat - Pozitie - Locuri de parcare în fata - spatiul se preda gal si curat Pretul este 450 suro/ tuna negociabil + comisionul agentiei. Nat multe detalii ln telefon: 075... vezi tot Alte detalii daspre proprietate Pozilanare foarte buna, vad comercial excelent! Utilitati: Apa, Ganalizare, Curent. Gaz, Caldurs, Cina Localizare şi puncte de interes desransport | Învățământ | Porcii afilcomerciale.rofinchirieri/timisoara/oomplex-studantesc/spatiu-comerdial-de-inchiriat- 11404854 18 -23- i | | |
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 10/2/2018 Spatiu comercial Dorobantilor - spatiu comercial de inchiriat în Timisoara, judetul Tintis - X41F14008 -0 EUR Spot titCornercialero Pat vel, Spatiu comercial Dorobantilor Timisoara, zona Borobartiior Anunţ publicat de: De închiriat Spaţiu comertiat EUGENE ESTATE 5,18 EUR mp riună See Vară Core detalii despra această propriotata Suprafață total mp His Barbu (Brokeor imobiliar) disponibilă Tip imobli Gantru = 0788.440.931 Suprafață totală 55 mp Alte telefoane: propietate: 0256.228.851 Regim înălțime: P+&E 881 (fox) * NE. locuri paoare: 2 Pentru Identificare uşoara comurict it-ul anunţului An construcţie: 20 de pe SpatiiComerciale ro Modificat la: 02102018 tău: E anunt Spaţii disponibile [Va rog să ma conta ctați. sunt 1 interesat de această proprietate. Suprafață comercială: 55 rap Ghitle / mp /lună: 648 (total: 445,9 EURIlună), Comlslan: standard Dispontbli imediat ÎI Sunt de acord cu termenii și concițila Et Etaj 1 ro. Înălţime spaţiu 2Z5m Vitină ba Alte detalii despre proprietate Va piopunem spre inchiriere apârtameni cu 2 camere decomandat, finisat madern,cantrala proțile,aar conditionat, În bloc nou(2011), etaj intermediar (staj 1), zona Apartamentul are inclus ur lan de parcare au od. suparat în curle. Idei pentrii birouri sau spatiu de locuit. Sa inchiriaza la pretul de 400 euro negociab[l. Pentru ate informatii si perdru programarea uni vizloneri va roi să ma confactuti la nr. de telefon numărul informatiile sunt praltate de la proprietar si au saracter informativ. Nr terase: 1 Nr grupuri sanitare: 1 Suprafata construita: 85 mp Nr incaperi: 2 Prat negaclatil Ultati - Utilitati generale (Curent, Apa, Canalizare (az) pretinchirlere: 450 EUR pretinatirlereunitar: 8.18 EUR Disponibiitate proprietate: Imediat Lonalizare şi puncte de interes Mijloace datransport Învățământ Supssmateiitati 14008'lista=111404854 18 -24-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 10/2/2018 Spaţiu comeralal de închiriat în Timisoara, Tralan - spatiu comeroial de închiriat în Timisoara, judetul Tirais - X07B04002 - 0 EUR aa Sire, votul, Spaţiu comercial de închiriat Timisoara, ana Traian Pta Train Anunţ de: RALF CONSULTING Spaţiu cameroiet 11,81 EUR mp rună Core datalii despre această proprietate sar fe lună Suprafaţă totală 42 mp Sunăla disponibilă: 0745.886.822 Tip imatit Spatiu stradal (Spatlu Alta comerctal lt stradă In 0745.886.222 zona Traian) 0744.368.832 Suprafața totală 50 mp propdetata: Pentru o identificare igoara comunică i-tă sstunţului da pe Spatiilomercialero Modificat lat Numolatău: [ Tolafon: arti nem Vă rog să mă contactaţi. sunt interesat de această proprietate. Spaţii disponibile 1 Suprafa comărolală: 42 mp Chirle / mp flună: 11,51 GURImp (total: 500,72 EUR/lună) [3 suni de acord su termenii şi condițiile Disponibil imediat Vitină: Da Alte detalii despre proprietate inchiriate spatiu comarsiat situat in P-ta Traian, 42 mp util, virlne mari, amentjari grup sanitar, pret 500 Eurolluna + comlatonul agentia! imoblilare da 70% din prima chirie SC Rraif Consulting SRL, tel. 0744. vezi tot nurgărul Localizare şi punate de interes | |, Însa | | Parcari https:/nvew. sp aiicomerdiate,rofnchirieriimisoaratralan/spatiu-aomercial-t e-inchiriat-X07B040027lista=111404854 18 -23- i !
10/27/2018 Taka lonescu birou 50 mp 650 euro TVA inclus - spatiu comercial de inchiriat În Timisoara, judetul Timis - X4NI0401F - 0 EUR S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 leo ret, bevostliii Take lonescu birou 50 mp 550 euro TVA inclus ! Timizoara, zana fake lormacu Anunt de: Spaţiu cani E ATTILA IMOBILIARE SRL. 11 EUR Imp riună 3 LL. du Gore detalii despra acoastă propriatata Suprafaţă totală 50 mp i disponibită Balint Attila (Consuttant Imobiliar "Tip imobil: Centru comercial 0745.303.563 ta 55 mp Pentru o identificare upoara comunică Xi-ul aurului : Spatii ae i Regim înălțime: PIE de pe Spatii | Stadiu construcția: suita i Publicat azi 04/10/2018 i Sotvează anunt Va rog să mă contactaţi, sunt interesat de această proprietate. Spaţii disponibile Suprataţă comerclată: SA mp 1) Sunt de acord ca teren și condițiile Chirie / mp lună: 11 RUR/mp (total: 550 EURAună), Gomlsion: 70% dn valoarea de inchiticre. ra. Dispenibit Etaj: Parter Îndițime spațiu: 4m Vin: sm Alte detalii despre proprietate Inchiliiez spatiu comerdiat/birot, zona Take ionescu, vis-a-vis de Politia Jurleteana si ISHO, parter, SU 50 mp, 2 camere. mini bucatarie, ideal birouri notar, avocatură, asigurarl. sto. Pret: 550 euro + garantie, Pretul include: TVA, apa si incalzire. tel: 0745. vezi tot numărul Utiitati: Apa, Canalizare, Gurent, Gaz. Caldura Locelizare şi puncte de interes i Detatii locajizera, vecinătăţi: Polila Judeteana, CED Bank, Profi. ISHO Mijloace detronsport Învățământ Supsrm arestat Recea, Parotri hitpsurww.spatiicormerciale.rofinchirieri/timisoarafalte-ion ascu/spatiu-camercial-de-inchiriat-X4NIO401F ?listas1 11404854 1” -26-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Capitolul 6 RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii finale. Pentru a fi pregătit pentru reconciliere, eu, evaluator am făcut o reexaminare, o recapitulare a întregii evaluări, asigurându-mă că datele disponibile sunt autentice, pertinente şi suficiente, tehnicile analitice, raționamentul şi logica aplicată au condus la judecăți consecvente. Opinia mea este bazată pe adecvarea abordărilor care sunt cele mai aplicabile; precizia măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele efeciuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare ale proprietăților comparabile şi cantitatea informațiilor. Valoarea chiriei de piață a spațiului cu altă destinație, în opinia evaluatorului este valoarea obţinută prin abordarea prin piață, care reflectă cel mai bine valoarea chiriei, Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele avute în vedere la determinarea acestei valori sunt: Valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile economice şi juridice menţionate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinaţia precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață. În concluzie : Valoarea chiriei de piaţă prin abordarea comparaţiei, este: 37,00 Lei / mp / lună = 8,00 Euro /mp / lună 1.800,00 Lei / lună = 389,00 Euro / lună Valoarea nu conţine TVA Expert evaluator autorizat El, EPI, EBM Ing. Panţel Ovidiu -27.-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ACTE PUSE LA DISPOZIȚIE ROMÂNIA JUDEŢUL TIMIŞ PRIMĂRIA MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECȚIA ECONOMICĂ BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIULUI SC2018-18532/02.10.2018 CĂTRE, S.C FIDOX SRL. B-dul C. D. Loga nr.1, 300080 Timişoara, internet: wwrw.primariatm.ro Referitor la “Serviciul de consultanţă/expertiză privind întocmirea de rapoarte privind evaluare, reevaluare imobilelor oflate în proprietatea Municipiului Timişoara, a Statului Român şi a celor pentru care Municipiul Timişoara are un interes” Având în vedere adresa transmisă de către Compartimentul Spaţii cu Altă Destinaţie | EST, înregistrată cu numărul SC2018-18532/21.08.2018, cu privire la valorificarea spaţiului cu altă destinaţie SAD 3, situat în Timișoara, Plața Unirii nr. 8, vă rugăm să demaraţi procedura de evaluare pentru spațiul mai sus menţionat. Anexăm prezentei următoarele documente: + Adresa nr. SC2018-18532/21.08.2018; e Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar, Serviciul Juridic, Biroul Clădiri Terenuri | EST; + Extras CF nr. 162, top 435; » Raleveu parter. Menţionăm că termenul pentru predarea lucrării este de 15 (cincisprezece) zile lucrătoare de la data primirii comenzii care cuprinde toate documentele în vederea întocmirii raportului, Timișoara 2021 Slavia Dubleş . CONSILIER, Loredara Mog 7 x Capitală Europeană a Culturii „al „i REȘI on ABIL BIROU, -28-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Votdcta- ROMÂNIA Sef 14.08 dod JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA DIRECŢIA CLĂDIRI, TERENURI SI DOTĂRI DIVERSE I EST COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE 1 EST Nr, SC2018-18533/21,08,2018 Bd, C.D. Loga ur, 1, 300030 Timișoara, tel: 40 256 408 426, fax: 40 256 408 395, yyw.primarintm.ro CĂTRE, BIROUL EVIDENŢA PATRIMONIU Având in vedere valorificarea spațiului ou altă destinație liber din punct de vedere juridic si promovării unui proiect de hotărâre privind inchirierea spaţiilor cu altă destinație ptin licitaţie publică deschisă cu strigare, situat in Timişoara, P-ţa Unirii ar. 8, SAD 3, vă rugăm să obtineţi raportul de evaluare a spațiilor menționate mai jos, stabilirea tarifului de pornire la licitaţie » lei/mp/Iuna: Anexă următoarele documente: - Adresele de verificare de la compartimentele de specialitate: Compartiment Administrare Fond Funciar; Serviciul Juridic; Biroul Cladiri, Terenuri I Bst; - Extras CF nr, 182, nr. top 435; - Releveu parter, DIRECTOR, Re, ELORIN RĂVĂȘILĂ C- „ar CONSILIER, Ea : MARINELA BANDI 7“ (? poi IRT atat -25-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ROMÂNIA a IT | JUDEȚUL TIMIŞ MUNICIPIUL TIMIŞOARA ERE DIRECȚIA SECRETARIAT GENBRAL DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENI) LI COMPARTIMENTUL ADMINISTRARE ŞI DOTĂRI DIVERSE | aer, q FOND FUNCIAR SE EST Nr.8C2018 - 18532/08.08.2018 AM PRIMIT az IO d SEMNĂTURA i ra, ia 1 Către, DIRECȚIA CLĂDIRI, TERENURI, ŞI DOTĂRI DIVERSE NEO COMPARTIMENTUL SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE T EST Referitor la adresa dvs,, înregistrată sub numărul de mal sus, vă comunicări faptul că, potrivit evidențelor Compartimentului Administrare Fond Funciar, în momentul de faţă, respectiv din dosarele depuse în temeiul art, 36, alin.(5) din Legea nr. 18/1991, republicată, art. 34 din Legea nr.i/2000 și Titlul TV, V și VI din Legea nr. 247/2005, completate până în prezent ct actele. solicitate de către Comisia Municipală de Fond Funciar Timişoara, rezultă faptul că, parcela cu nr.top, 435 înscrisă în CF, 162 Timişoara, situată în Piaţa Unirii nr.8, nu a fost solicitată de către foștii proprietari sau moştenitorii acestora, Menţionăm faptul că, nu a fost emis Ordinul Prefectului în baza H.C.L.M.T. nr.275/2009. RESPONSABIL COMPARTIMENT CONSILIER, CONSILIER NINA CIOBANU CRISTIAN JOSAN Su d Red. Verilicat 1.0, -30-
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 România Munfciptul Timişoara / Consiliul Local al Municipiului Timişoara Primaxul Municipinlut Timişoara Serviciul Juridic Biroul Contenttos Bd, C.D. Loga ar. 1, 300030 « Timişoara, fe EI : aţă CP &T & Către, era MOL) (Bbirecția Clădiri, Terenuri și Dotat BINARI —— pa Biroul S.A.D e EI ar, mar E Referitor la stadiul actual al litigiului având ca obiect “pretenții” în contradictoriu cu Asociaţia de proprietar P-ţa.Unirii, nr.8, vă comunicăm următoarele: - la data de 14,11.2017 a'fost respins apelul formulat do către instituția noastră în dosar nr.30877/325/2016, în contradictoriu cu reclamanta Asociaţia de Proprietari Piaţa Unirii nr.8.Dosarul figurează pe rolul Curţii de Apel Timișoara cu termen de judecată la data de 07.09.2018, ȘERASERVICIU rusia R JURIDIC 7 a A RE CAIUS Sa CRIS 14.08.2018 -31-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 MUNICIPIUL TIMIȘOARA DIRECȚIA CLĂDIRI,TERENURI ŞI DOTĂRI DIVERSE [EST BIROUL CLĂDIRI TERENURI I EST NR. 33/07.08.2018 CĂTRE, COMPARTIMENT SPAȚII CU ALTĂ DESTINAȚIE EST "Referitor la solicitarea dvs,, înregistrată sub nr, de mai sus, vă comunicăra faptul că nu au fost depuse cereri de revendicare, prin notificări, conform prevederilor Legii nt. 10/2001, art, 21, alin: 2,3 și nici în baza O.U.G. nr. 94/2000, republicată, modificată și completață prin O.U.G. nr, 209/2005, privind retrocedarea unor imobile care au apaiținut cultelor religioase din România, pentru: - imobilul situat în Timişoara, Piaţa Unirii nr.8 înscrls în CF.nr, 162 Timişoara, „nr, top. 435. DIRECTOR, ȘEF BIROU, EC.FLORIN RĂVĂȘILĂ CĂLIN NPÎRVA -32-
Nr. 3.0 48/2018 S.C. FIDOX SRI. Brasov a Nr ZE STEA FUNGIARĂ TERITORUAL PM OB I | ţ AA ici vrea fra i Biti n E fete NEA : EERO AZ, pe E FE E AR E SE SEE ri 5 i ş : BERE | DESCRIEREA IMOBILULUI OBSERVAȚIUNI. x i n Ode 38 et a AI e RT Mt E E ra o aa tir ra a detii Ă A i Codurna Ci er ] Ganaatrat | PARTEA l-a LUL [ -33-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov PARTEA l-a PROPRIETATEA PRIVITOARE LA PROPRIETATE tri 7 tf E, 128 e rd, 1045 tata DI a baza parerii Popular pi dal aluri. cu ar. 3 sa laurii să “3 de nana dr ZEI Par ss bio e bt ZI dn ia dna pat LPBSERVAȚIUNI | __Nr.3.048/2018 -34-
Nr.3.048/2018 $.C. FIDOX S.R.L. Braso x IG PARTEA |ll-a pa 7215 o Locatstatea mm ZEI e Partea a ll-a PROPRIETATEA -35-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov __Nr.3.04$/2018 TR ATITA HN a Partea all-a | PROPRIETATEA -36- | | | | ţ | | | ţ
Î PE Partea a l-a ROPRIETATEA S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 | | | | ] i -37-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 -38-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 E de Cadastru și Pubsicitate (mob iară TIMIS wm Birdul de si Publicitate frobiliară Tinistsra “ANCBI CARTE FUNCIARĂ NR, 402630 ES COPIE Carte Funciară Nr. 492630 Timisoara A. Partea 1, Descrierea imobilului TEREN Intravilan Adresa: Loc. Timisoara, Piata Unirii, Nr. 8, Jud. Timis Nr. [Ne sata Suprafața* (mp) Crt | Nr. tonagrafic Observaţii / Referințe ALE 77 Cl IA CE LD Ă TI B. Partea il, Proprietari și acte — CI IN CF 4026201. Înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta reate Rafarinţa ] 1721 / 20/08/1958 | n toroventta şi 20/03/2013 nr. HG 849, din 19/10/2009 soi de GUVER i az are. drept RIEŢ; e ga Gta sctirstă| 233775. cota inttiala 1/1. mr ar +) MUNICIPIUL TIMISOARA, domeniul public | 105097 / 18/06/2015 e UI SU Semnatura Privata nr. TETUSTESTE dăte Trabir ( 18/08/2015 ernis de sc topo s, srl; a, „83 |S-au actualizat datele mobilului introducand 7 15/09/2016 Act Nofarial nr, 195, din 14/09/2016 emis de IE Serban [SE eroarea matertală SUrVERICE TR Urma 17101/2005, in sensul ca, s-a omis a se inscrie dreptul da proprietate asupra 42/775 mp teren aferent SAD 2 n favoarea lul SC SOCIETA ERVIZI ÎTALO-BANATO SRI. a raba gacmetrlelaviz A, a in baza grafica A lana Gabriela: Ba leota actuala 42/7175, cota ta initiala 42/7753 1) ROMAN ION, casatorit cu | 2) ROMAN OLGA, bun comun [ QBSERVATII: cota de 427775 mp teren sferont SAD 3 = / 03/08/2017 pr ptarare judecatoreasca nr. DC 883, din 27/06/2017 amis de TRIBI | a nateaza din oficiu decizia civilă Tim | asar nr. | REBRA Biecumant carii dat co căruțe Te Log Nr. 8722001 EP ETV Ti TAI Dn i pag -39-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 a to a Carte funciară Nr. 402620 Cornna/Oraşftiunicipiu: Ti C. UI, SARCINI, inscrieri privind dezmambrămintale dreptului de proprietate, drepturi reale de garanţie şi sarcini „NU SURE +a | Bocuiment care conține doto cu caracter personal, protejate de prevadarila Legii Nr. 87772001. MIRI REA Fog A a TUT SO E AS a ni a 1 e pdoţ Li) "TIR Referințe i Ă -40-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 ra Carte Funciară 302620 Comun Anexa Nr. 1 La Partea | Teran Nr cadastraţ [suprafata mp Observaţii f Referinţe T 402620 775 CONSTRUCTIE: CI IN CE 402630-CI d Suprafața aste dsterminată în plan de proiecție Stereo 7. _ DETALII LIMIARE (MOBIL Nr | Categorie fura | Suprafață cela i TI ca | Împ) Tari Parcală Nr. tapa Ooservații / Referinte 1 DA TIS i - | - - [CONSTRUCTIE E IN CF 1676Z0CI Constructii Lungime Segmente 1) Vatorile segmantelor sunt obţinute din proiecţie în plan, ŞTIE SUGE TA de prolacţia Sterao 76 și sunt rotunțite ta 3 rallirmetru, “"* Distanţa dintre puncte este formată din sugmante cumulate ce sunt raal m lel decât Valoarna 3 milimethu, Pesumeni care conține doro cu coraccer parsonat. oraiejate de prevadterile taga Nr. Dr TA el -41-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Document en conține date cu caractur perscrat. aroterata de prevederile Li NE, “2 apar ta ETERA REA, +a FER -42-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.04, 83/2018 nr apa GE Funclară Nr BI CARTE FUNCIARA COLECTIVĂ NR, COPIE Oficiul de Cadastru şi Publicitate imobiliară TIMIS Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara imisoara A, Partea 1. Descrierea imobilului Adresa: Loc, Timisoara, Piata Unirii, Mr. 8, ud, Tirnis Electronic: 402520-C1; Nr. Topo: 435; Suprafata: 648 Părţi comune: terenul construit si Aeconstruit, fatodale, fundatiile, peretii acrosul la baxe, halul si boxa comuna de la subsol, terasa comuna parter si etaj, debaraua de la staj, urcarea la pod, podul, apă, ratordul Dhsaratii: Casa cu 1 staj si curte intrarea uscata de la etaj, WC- urile comune fie la Sarpanta, invalitoarea, brănsamentul slectrie si de Nr. CF vechi: 162 —. Nr. | Cad| Nr, CE son | a |" Ap. | UI | individ Supraf. | Cota Cota utila | parti | teren Observații pi 168) 1 7,28% | 38/713 Compus din 2 camere, Bucataria, CANTA mp slimente, antreu, dubara teran În Fo | et alosintal cal 1 1 5,05% | Compus dir alimente, bora zi cota de 39/775mp. terdn in - folosinta pis În gala de aria „seu SI pate] SAD 2 i Es a Pe 37775 mp jnarter| , 32775 a Corpus din 2 CLUa mp alimentar, birou, WC cu dependinte teren cur, jdrapt de, propriet 2 — ra ate m parter E ă Vara | 2,03% spaţiu carnereial cu 16/7175 mp în Teste Fl N Pa IEI comercial cu roz tes 55. 517775 | UNT 7 SI CUT Sing, | mp camara zlimente teran in ral, are ORE MINI folosintal parteri 6 | 8 SER Comp din 1 AREST ȘI CT C1-U8 30/775 mp taran in folosinta 3 3 [102630] SOME BUT yu C19 compusa din 2 incaperi si foamei | | | Gu 48/725 mp taran în folosința Dl reial ) i al EINER ra a Er) î 12] 10 10,30% Campus din 3 cantare, CEA C1-U10 bale, antreu. hol, boxa si 80/775 mp În i - foloșinta parter] PAR] 11 13,35% | 957775 bar, cu boxa (FOS CI-UIT Tip T AP, teren În folosinta! TIB. | COMENTA I COMETE, 7 VICTORII Bara aria, Cu ceas pad, debara, boxa si cu 102/77S mp - _ in folosinta _. AUZEA COPA din 2 carare, bucatarie, C1-U13 Antreu, boxa si 44/775 mp teran 402626. 377775 dn Sănara Arne, Bucatarie. bale, Făsăi| CLU map cămara de alimente teren În folosinta| ta TI 7.67% | | din TACEREA bar, Welle, sales) Ci-UIS mp cui 7 teren in i _ L Folosintăi a n md B, Partea H. Proprietar si acte Fuji sont Bogumant care conţine data cu caracter personal, protejate de prevederile Legii _ E da ta dl 137 TIE -43-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov r.3.048/2018 CONSTRUCȚIE inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reale Raferihța rare Funciară Nr. 402620-C1 Comuna/Oraș/Municiplu: Tir: mentioneaza partile cortune, Unitaţa individuala Inscrieri privitoare ia dreptul de proprietate și alte drepturi reala Referinte INU SUNT . ] 5633 / 15[0372003" 7 zare-Cumparare nr. 0; | 5, tenta EAT ct Administrativ nr. UDECARE NA, 128, din 2 emis de EXEC. CAPOTE: sa pa drept de PROPRIETATE, | dobandit prin Adjudecare, cotă &ctuala | itiala 1/1 i Unitate îndividuala 402620-C1-12 inscrieri privitoare la draptul de Proprietate și alte drepturi reale NU SUNT Contract De Vanzare-i -Cumperare șir. nr. 1 |întsbulară, drept de PROPRIETA TATE Prin Conventie, cota actuala UT cota | tiala 7 mmm n _— n i 1) BUTUZA Ci II FLORIN, bun propriu | ; Ohsarvatiitaroverita din conversia CF 132181) Document care conține date ru caracter persandl, protejate de prevederile Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 te Funciara Nr. 4Q2620-C1 Unitete individuala 402620-C1-U3 m la drept die PROPATE i dobandit | | 11 STATUL ROMAN | din convarsia CE 138956) ATE, Apartarnantare,srit rattan Lega, cota actuala 1/1, cota inttiata [55365 / 14/11/30 icerare nror Se notează recurs la | Ba ] obiect rm || are hotarare t hotarare are la vanzare SAD-uri, din Corr CP LEGI: ictiuriea civila formulata de FEcTaISAt a SC SOCIETA SERVIZITTA +BANATO SRL e/a paratii Munici i al mun.Timisoara,5C ADP SA si Asoaclatla de Proprietari din Tim | 'B in dosar nr.1 3900/325/2008 ai Judecatoriet Timi | "ahligatia de a faca ( pentru desfii | abuziv con Unitate individuala inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drapturi reale Refei fi NU SUNT a aa ăla 17.03.3005 dosar ne.Z7 187506 SI Timis, formulat de SC NOVA PRO CONSTRUCT SRL c/a CL mun Timisoara si SC ADP SA avant clotul Timisoara prin Primarul mun. Timisoara, Cons.Local fsoara din Piata Unirii | sbara „dosar avand ca abiect și dernalarea constructiei ralagala edificate a i NR con Ed cr IRI OTE e i A inserleri privitoare ln dreptul de praprietata şi alte drepturi reale NUSUNT / 02/0872 | _ Lara ian ELITEI SOT = 8057 nr. 5 E | SE | | LA Radistariri ; 30/71/2011 al_nr. 523, din 29/11/7201 de a restructurare -amenalare-si-tonstruii + | 5 ai Gabrfelar . drept de PROPRIETATE, dobandit prin Conventie, cca UML cote initiala VI, | 1) ROMAN ION, casatorit cu 11 ROMAN OLGA, bun comun a, _ - ! Ba || nobilul aste în Cartierul Cetatea Timisoara, cot Monumentelor Istorice-2015, judetul Timis. Hocument care canține date cu personal, protejate de prevederile Legii E E ee PREŢ 45
S.C. FIDOX_S.R.L. Brasoy -3.048/2018 Ru a arte. ră Nr. hisoara Unitate individuala 402820-C1-U5 Inscrieri privitoare la dreptul de propristate și alta drepturi reale NU INU SUNT, [1865797 [Contract 1 re-Cumparare nr, 0 dFapt de PROPRIETI --1) BUTUZA CLAUBI | Obsarvatii:(prov uitate individuala 402630-C1-U5 L. inscrieri privitoare la dreptul de propriatate și alte drepturi reale Referiițe NU SUNT rare n, “BI EEE ris Tonventi initiata 1/1 1 FF. BUTUZA CLAUDIU FLORIN | din conversia CF 143330) Eu) BANCA SPA SIC | 11 INTESA SANPAOLO S.P.A TORINO SUCURSALA BUCURESTI, ar SIRE |. observatii “(provenita din conversia CF 142330) i 68805 / 17/06/2005 Act Administrativ nr. 2009-1353, din 187 [m în baza adeverinței SE radiază UE sub | magazie“ DOS aris de RIAA de "Măgaziri vânzare Unitate individuala 40Z6Z0-C1-U7 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alta drepturi reala IND SUNT [686 / 15038001 TIT ţcoritract Ge Vanzăre- Curmpărare nr. 0; Bi lee ES ESTE CORE e fă rr a EA Anca it La 30, din 19/07/2005 emis de BNP BAC IOAN AL Paz fo , drept de PROPRIETATE, PARE, datand ar & a | actoale 1. cata înitiata 1/1, i LUI BUTUZ, CLAUPILI-FLORIN, but un PROPRIU, ( Document care conţine date cu caracter „Rerşonal, protejate de prevederile Legii -46- | | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasoy 3.048/2018 Unitate individuala 402620-C1-UB privitoare la draptul de propristate şi alte drapturi reale pa AMP GIAN /17132[2003 dn zane EP Lt rar e sas 7 îi '] 1070372010. FAZE rin. 238, din sri ML: NE CIORICA MARIN EUGEN): dir 8 drept de PROPRIETATI rm Unitate inclividuala inscrieri privitoara ia dreptul de proprietate și alte drepturi reale Î SUNT 81 Contract De Campari e m. AL — a bun proprii 1 Bbservatii: pe SASE ŢI E ACEA | E SAVE CITIT | | TOT es DENSE iron IBIS OI ACE ZODII [21105 m FACE Notarial nr. 320, i din 12/02/2010 ernis de N.P.CIORICA i MARIN EUGEN; 53 de PROF rani Poate Sa RESTORE — Ţ. MOESEU- SELMA ABERI fisc; Banari 1586487 11/11/2010 jAct Administrativ nr. 26291, din oii 010 emis de | PRIMARIA TIMISORI N. schimba imobilul Î patiu comercial „bar, activitati ri | lconform auțorizatiei e functionare nr.26291/2010 ! 1192176 / 26/10/2015 a Act otăriai îi cont VAN 7 Pata i tabulară. de PROPRIETATE, dobarat ac ra, BMI ra îi BUTUZA CLAUDIU- FLORIN, căsator a BUTUZA ANTOANETA-CLAUDIA, bun comun Scluală 1/57 Este înclus în Sftuf urbani Carilerul căra, a in Lista Monumentelor Istorice-2010, judetul Timis. a arene | CGI Document care conține date cu carat ar persanal, protej. E
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 i a „Carte Funcrară Nr. 402620-Ci Comuna/Oraşiti Unitate individuale 402620-C1-U10 Inscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi raale AES CEE anti 120 emis de TOPALA FLORIN GHEORGITE PRIETATE, dobandit pi linitiata 11 bi jsoara -48- 1 | |
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/201$ Carte Funciară Unitate individuala 402520-(1-L11 înscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alte drepturi real NU SUNT |centract De nr, [1 PROPRIE CIA ACTRITE LL i Pbsarvatifirorovenita 2 Înobilul AT face parts din 105095 în Lista Moi Tan Cartlerul Cati ăi | > FOR a FONDUL RU ft | Dbservetih primsurorea-nn SS: 1 53 i 78, din 69/09/2011 emis CPAU ss 5 TE pa E LEE EEE, Ene cfaditorii Sunt BRD-GROUPE SOCIETE GARANTARE A CREDITULUI RURAL -IFN SA, FETEI 8448 f 07/02/2014 a 810 SE eroarsă matorial În Ti Cr n 14/09/2016 emis de Serban Elena Gabri de PROPRIETATE, dobandit prin Con ) ROMAN OLGA, bun comuni -45-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov r.3.048/2018 Carte Funciară Nr. 40262 1 Camuri Oraş dunicipru: Turlisoara Mritate îndividunta 402620-C1-012 înscrieri privitoare ia dreptul de proprietate şi alte drepturi reala Referinte ] A+ SERE amatorii | 2 EAALIEA-POULET-MANIE-THERESE EI SEALDEGHERI Gizarvatile „Act CONTRACT DE drept de pm 85 irma IRI face parte din Situl ste Monumentelor Istorite-201 FACE Act Notarial nr, CONTRACT D DTECA NR. AT, din din A SIE em vare, Închifiara, interdictie de Instra “6 1 Unitate individuala 402620-C1-U13 Inscrieri privitoare ta dreptul de proprietate și alte tirepturi reala Rafarința ÎNU SUNȚ 101648 7577072005 |) BUTUZA CLAUDIU FLORIN, casdtrii, Bus propriu 7 i Ohservatii:(brovanita din coxversta CE 129718 Unitate individuala 402620-C1-U14, inscrieri privitoare la dreptul de proprietate și alta drepturi feale Referinţe NU SUNT a ad EEE [2516972008 7 Centract De Cumparare nr. 7315/2008 |s, drept OPRIETATE, dubaridit prin cotă TFE cara | 11 a 1) BUTUZA CI , buA propriu LL Observatii:(provenite din conversia CF Unitate Individuala 402520-C1-U33 inscrieri privitoare ln dreptul de proprietate şi site drepturi reale INU SUNT Elvila nr. 4857, din 10/05/20 , [intabulare drapt de PROPRIETATE, n cota acțuala UL cota Initlala VI. a) SC ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC SA | Ohsarvatili(provenita din tonvarsia CF 145322) Ta: ectiicata, ANI Hotsrara | [ MATERIALA, din 0 C e În eroarea materială, IA sensul ca SE TE desrierea imobilului [SAD 4. E Document care conţine date cu caracter personal, i protejate de prevederile Legii
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov n3.048/2018 | | VOrasiMunicipiu: C, Partes Il, Sarcini CONSTRUCTIE fnstrieri privind dreptului de proprietate, drepturi reale TE Referi i siarantis și sarcini | MU SUNT Unitate îndividuala 402620-C1-UL lnscrierl Mezmembramintele Areptilu de dreptuti reale de Referinte i si sarcin MU SUNT 12785 / 03/02/2005 t Admini: nr. 128, din 02/02/2009 IsStrikca Through = = Se Rates te dia 02.02.2005 dosar Fr, | (128/EX/2009 SCPE) JURCHESCU CRISTIAN - MIHAI & CAPOTESCU IOAN pentru suma d + CL |20.000 Euro, reprezentand imprumut nerestitult + 7.217,35 lei, reprezentand onorariu jde executare silita cu TVA. inclus + 10,3 Iei taxa timbru si timbru Judiciar, in fav, AISI ma» BEA d ption ari FE DĂ at a ACT ADEZAREN TISEI Unitate individuala 402670-C1-UZ Astrieri privind dezmembram'ntele dreptului de Bropristate, drepturi reale de arantia sl sarcini, Refarinţe ] i E rara aa , NU SUNT a roca Unitate individuala 40Z620-C1-U3 [ iAscrieri privind dezmembrarmintele dreptului Ta propristate, drepturi d€ garantie si sarcini EEE rm a 133266 / 22/06/2016 ilnseris Sub Semnatura Privata fir. ASOCIATIA DE PROPRIETARI Document care conține date cu caracter „personal, protefate de prevederile Le -$1-
S.C, FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/201$ Unitate 402620-C1-U4 a nscriari privind dezmembramintele dreptuiul di proprietate, drepluri reale de Refari si sarcini Ta sioanel + | Bbservatihtprovi ie | [43 —_ 30/11/2011 dir Gan II ! nr. 633, din 29/11/2011 emis de NP.BARAC PAUL : POTECA doi: Carte Funciară Nr. +02; nafOraşttlunicipi Gontroctului-de-Creditrin-fa SCARA E intretine: Bbnervatiir : E | ar |st-eheltuieti-si-costuri-udieiare-supurtote-ev-oxecutarea-siți inclusi-cheltuieii-de | i +) 515 rd ra lua +” i PRIETARI Timisoa intabulare, drept de PRIVILEGII 1) ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI 546 / 05/08/2016 TIMISOARA; e respinge cererea di cs Unitate indivieiuala 402820-C1-U5 INU SUNT Unitate individuala privind dEzmembramintele dreptului de reala de ara MU SUNȚ [87351 [1770772007 Contract De ipoteca nr, rez are, drept de (POTECA, Valoare! dot. penalizatoare _, alte comisioane, speze si costuri aferente in [av nah a E E FEAA TREVISO--SUC-BUCURESTI AG TIMISOARĂ PA TORINO SUCURSALA BUCURESTI, ClF:38193219 2) INTESA SANPAOLO 5. | [Act taria! nr, 6706, Unitate individuala 202620-C1-U7 privind de Proprietate, drepturi ranile de garantie si sarcini | sant NSU IMOBILIAR PIATĂ UNIRII RES TINISOAEA era rare ret) pe Sub Semnatura Privata fir, cerere UE 8 Fr. 67, din 22/06/2018 di : GI d nr, TE forate ta | TIT către SC SOCIEȚA SERVIZI ITALO BANATO SRL i nscileri privind dâzmembramntele dreptuliil TE drepturi Teste de arantie și sargini B/12/2017 emis de Durnescu Mihasia- Gabriela; "ca bază actelor de la dosar se modiilca craditorul de sub CI BI BANCA" _.. ITALO ROMENA SPA AG in INTESA SANPĂOLO SPA, ai EI a i d Refaritni ntle şi sarcini Raferinți “+ dobanzi indexabila | F 143320 si cestune de creanta ru inchelara Document care contine date cu caracter personal, protejate ue preved
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov 3.048/2018 402620-CE Comuna/Orasitunici piu: Tirhisoara Unitate Individuala înscrieri privind dezimambranintsle dreptului de Propriatată, renie de rantle si sarcini vie isStrikeThrough=trua' =5C AZZURRA'S Gl & SI SRL TIMISOARA </style> TI | RIS) | Lu serorot-ir 1 BEE SPD Orania PIE ZI Unitate individuala Înstrieri privind dezmembramintala dreptului de proprietate, rosie da Refari ranţle și sarcini afarinţa NU SUNT Unitate individuala 402620-C1-U10 înscrieri privind de propristata; drepturi reale de Refer rantia al sarcini efsrințe "NU SUNT _ (1335 / 10/03/50: is de ADM.FINANTELOR PUBLICE cl date de 31.10.2012 panz la Document care conţine date Eu caracter personal, protejate de prevederile Logii Dee eg -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 Carte Funciară Nr, Unitate individuala Înscrieri privind dezmembrimintăle dreptului de propri aranție și sarcini NUSUNT 18809 / 21/01/2019 “i una/Drastduniciprur Tri TATAte, drepturi reala de limpezitercomisioane-si-ah eltuieli-stabi | re [ = costuri judisiarelnfav i BAI SSS-SA-BUCUREST-A GENTIA GALEAFORONFALULUI TIMISOARA : | 3) | | dobanzi "464657 1710372015 Bbservatliinibori did 42015 Aedinta-prit 65/2015 [ ce |n băza actelor JE Ta dosar se Maforea: i. le 400.009 lei la 650.000 lei 1 22/06/2016 Sub Semnatura Privata 7 Unirii nr.8; a | C7 intabulare, drepi RIVILEGIU MOBILI, |_.... 1 ASGCIATIA DE PROPRIETARI B[AT; "160341 / 03/08/2015 Inscris Sub Semnatura Privata fr. cerere de Ta “BCPI TIMISOARA a m re a Se respinge cererea de resxăninare a RET _ lrătre SC BIO NATURE SRL, Bocument cara conține date Sb caracter personal, protejate de ara revederile Legii -54-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov .3.048/2018 iară Nr. 4026201 individuala privind dezmembramintele draptului de Proprietate, drepturi reale As _ garantie si sargini a a ÎN 1 intabulare, drapt de LA, 'plata aferente creditului Unitate Individuala Les dezmembramintsle dreptului de propritate, dreptul! reale de | l arantie si sarc) Referiri | NE SUNT, a | | Unitate individunin 402620-C1-U14 | înstrleri privină dezmembramintale dreptului ds Proprietate, drepturi roata de Referinte si sarcini E INU SUNT Unitate In divisiualu 402620-C1U15 ] [ Înscrieri privind dezmembramintcle dreptului da proprietate, drepturi reste “= Rafarințe garantie si sarcini DE PROPRIETARI Document care conține date cu caracter personal, protejate da prevederile Legii An LR din ETER ne -53-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov * din rus PE Se RUSET “SA. = FIRII a i FF RARI -56-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 FOTOGRAFII EFECTUATE LA DATA INSPECŢIEI -57-
S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018 IDENTIFICARE a Aosiația a ftosoluţri FI Q Piati varăști m ş o lin 7” a Sta ie senat E i sm a 5 — ap ae romanc-cmtolică. a mi ] to dara Mancare ȘI piinctele i “snt România) u 4 AP cana Pronnar i % anca de nani Eh Qi , aria Tharasia Prața Tirisoura 700 Muzeul de And Dioasteriat Başa tren Cazi Goma e st a Sia gonit d aa 5 amo E 7 Sun 8 Casa Gâmitatului 2 i Gongle si inchisoarea - 1 a i me e , x ZONA ZONA i KOGALNICEANU ss 2 it Area uri Î MENALA E pair ZONA e 2 «a OBANȚILOR = ZONA GHIRGD. i ZONA CRIȘAN NOUĂ Mota titi O RONAŢ n „iso GETATE- porcutcaţilor , on crestat i Atel Mir Vant ein fodustrală Solveztul cantat Zara lea Buziăpului PLOPI-KUNGZ Roszta Pisi Uairii Domul romano-catolice Plita Until ir 07 “Sasa Prenaer Ci Unirii 18. Palatul Baroc Piaţa Unirii ur 1 N Piaţa Unirii Nr.8 -58-
-59 ra BILA & DS TA AUTORIZAȚIA DE MEMBRU CORPORATIV Nr 0023 Se acordă societății: FIDOX SRL Cu sediul în județul Brasov, cod unic de înregistrare 13789500 Daia emiterii: 01, 81. 2018 Preşedinte, Valabil pănă iar 31, 12. 7018 Dana Ababei S.C. FIDOX S.R.L. Brasov Nr.3.048/2018
- MX-2314N_20190215_104502
- MX-2314N_20190215_105013
- MX-2314N_20190409_125426
- MX-2314N_20190410_063134